證券時報刊評：租房才是真正的剛需 資本進來有點殘酷

• 2018年8月20日 ZhouXun來源：證券時報 大洋網 971 61
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  2018-2023年版廉租房產品入市調查研究報告

  在市場競爭日益激烈、新產品層出不窮的今天，要開發一個新品并能迅速在市場上推廣其難度是可想而知的。只有經過科學的市場分析、消費者分析、競爭對手的分析，做到有的放矢，才能使企業開發的新...

相比居住更舒適，多數人還是希望租金更低。這樣看，資本進來有點殘酷。

自2002年有統計數據以來，房租就未曾跌過，17年來指數月平均漲幅高達3.32%。

原來，你手上的房子，可這樣出租，先找長租公寓A來報價，然后再找長租公寓B。這時，B一般比A報價更高。原來，你可以這樣租房子，打開長租公寓APP，或許租不起中心區月租金數千到一萬元的成套住宅，但你想住在這樣的社區里。怎么辦?你可以租一間。或許，一間的租金也付不起，那可以住客廳或上鋪，要不再往外圍走走，準有一款適合你。

每天，你進出體面的社區，而你的收入連業主的一個零頭都不夠。這或許就是追求美好生活的路徑，但另一面是什么呢?往小了說，就是空間逼仄、上下班電梯要久等、打隔斷導致漏水;往大點兒了說，人太多導致物業癱瘓、噪音讓你無法安睡、用電負荷大造成火災等。房子越建越多，但你的空間越來越小、租金越來越高，你住的離市中心越來越遠，甚至被迫離開。

房價非理性上漲，可歸咎于投資屬性作祟。按理說，絕對沒有人租房是為了投資。相應的，租金也是由可支配收入決定的。國際經驗顯示，房租超過個人可支配收入1/3，生活就會面臨困難，所以即便發達國家不管制房價，但管制租金卻是國際慣例。2015年3月，德國議會通過《限制房租法》，要求3年內租金漲幅不得超過10%;房東漲租超過指導價20%的，算違法，租客有權將房東告上法庭;房東單方面漲租超50%的，被認為是賺取暴利，可判入獄3年。

盡管，我國房價上漲屢被詬病，但2008-2009年、2012年、2014年下半年-2015年，房價曾下跌過。2008-2009年，深圳房價絕對水平最低點比最高點下跌37%。但是，筆者梳理國家統計局CPI中房租價格指數后，著實嚇了一跳，自2002年有統計數據以來，房租就未曾跌過，17年來指數月平均漲幅高達3.32%。自2011年有統計數據以來，70城房價指數月平均上漲3.54%，略高于房租上漲。不過，考慮到2002-2010年房價相對平穩，2002年以來租金漲幅超過房價漲幅。

房租為何上漲?過去，我們可以說進城的人多了，租房的人多了，舊城改造了，房價上漲了，追求美好生活等。但現在，“炒房租”是新現象。國家倡導“購租并舉”，需求端老百姓還未轉變過來，買房的訴求仍強烈，但供應端卻無比積極。長租公寓向資本方闡述盈利模式時表示，只有不斷變大才能在市場獲得主動權、定價權、利益權。第一輪融資，搶奪市場房源，爭奪紅利增長潛力小區，搶奪定價權;第二輪融資，行業洗牌;第三輪融資，收獲房租增長紅利。

顯然，這是互聯網時代“風投”的打法，先占領風口，再獲得行業紅利。于是，短短3-4年里，全國誕生上千家長租公寓。下一步就是繼續“燒錢”，行業洗牌、頭部企業誕生。一旦資本選定誰，不斷加注，讓競爭者倒下、后來者沒活路。自2017年以來，長租公寓倒閉潮出現，洗牌開始。A輪不行、B輪上，再不行C輪融資啟動，投入產出倒掛沒關系，資本看的是未來。

曾經，筆者為大街上到處損壞的共享單車可惜，但金融界的朋友說，風投的眼里，這都不是事兒!頭部誕生了，一切都回來了。別看大城市房子多，配套好的、位置好的，就那么多，資本圈住了，定價和盈利都被鎖定了。城市中心區，單間租金2000元，100平米的房子打成5間，就是1萬元。看似，外表光鮮，但房租上漲了，居住尊嚴沒了，安全隱患更在后面。北京西北五環外的唐家嶺，曾是有名的蟻族集中地，因居住環境差備受詬病，但租金只有幾百元啊!

現在改造了，外表好看了、居住舒適了，但唐家嶺55平米一居室，租金4000元，翻了近10倍。記住，租房才是真正的剛需。一線城市，80%的這部分人群，月收入只有3000元左右。舊城改造也好，增加居住體驗也好，甚至煤氣“管改罐”也好，大家都想要，但得靠租金上漲買單。需要不等于可能，相比居住更舒適，多數人還是希望租金更低。這樣看，資本進來有點殘酷。

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“信用免押金”租房竟成了分期貸是怎么回事?

據新華社電 “相寓好房，押零付一”“無需押金即可入住”，正值暑期，房屋租賃中介熱推的“信用免押金”的租房模式，讓信用好的人實現了“信用變現”，減輕了負擔，對不少的租客而言極具吸引力。

而近日，北京消費者李紅發現，我愛我家中介熱情推薦的相寓信用租房竟是筆貸款業務，自己在不知情的情況下險些“被貸款”。記者隨后調查發現，當前這種火爆的短期模式背后隱藏著諸多貓膩：以信用租房為誘餌，讓租客一不小心“被網貸”。

畢業季來臨，“為大學生減輕租房負擔”的信用租房市場異常火爆。

7月17日，李紅來到我愛我家月壇旗艦店辦理租房業務。經該店租賃部王經理介紹，只要支付寶“芝麻信用”值達700以上，即可享受我愛我家主推的“相寓信用租房”項目“押零付一”，“按月繳納房租，十分方便。”在王經理的推介下，李紅簽訂了租賃合同。隨后，一個自稱南京邦航商務信息咨詢有限公司工作人員的來電稱，要李紅提供一張本人儲蓄卡信息并“授權存管”到該公司，工作人員再三表示儲蓄卡只用于確定租客信息，無風險。掛掉電話后，在李紅的再三追問下，王經理表示：“這其實是一筆貸款，實際上是租客一次性貸款，分期還款的行為。”

說好的押零付一，實際卻成了貸款?記者隨后調查發現，類似這種以“貸”租房模式的中介不只我愛我家，還包括鏈家推出的“自如白條”和58同城推出的“58月付”等產品。據王經理透露，我愛我家“相寓”推出的“押零付一”業務實際上是由消費者以綁定本人名下儲蓄卡做擔保的形式，通過第三方互聯網金融公司向指定銀行申請貸款。該第三方互聯網金融公司將租戶需繳納的租金總額，一次性轉賬至我愛我家，消費者按月繳納房屋租金及5.8%的“服務費”予該金融公司。

“信用租房的初衷是為一些資金短缺的租客群提供幫助，但確實會給租賃平臺帶來風險。”我愛我家“相寓”副總經理張多表示，雖然這是一筆貸款，但我愛我家“相寓”將租房和貸款兩種合同做了區分，租房合同上絕對不會出現貸款信息。而消費者選擇信用租房后，還需與房司令簽署另一份貸款合同。“這是消費者的選擇，消費者理應充分知情。”張多表示。

租房不炒是底線 越界創新要不得

這種租賃模式是否觸犯國家法律法規?消費者又如何規避風險?

重慶大學法學院副教授羅勇認為，相寓租房以解決租賃人資金周轉為噱頭，實則綁定消費者名下儲蓄卡做擔保。由于信息不對稱，一些不知情的消費者可能辦理資金托管相關手續，被強行網貸，存在風險。

“這種創新要不得。”中國銀行金融部副總經理劉小宇也表示，這種越界的創新不僅多產品嵌套，不向消費者介紹清楚，而且國家也沒有資金存管具體額度的相關規定。一旦出現問題，很有可能出現轉高利貸，再追索的問題。

對此，北京市一法律師事務所律師周兆成提醒消費者，消費者享有知悉其購買、使用的商品或者接受的服務的真實情況的權利，租客作為消費者在接受租房服務時候，有權對租房服務的有關真實情況進行全面了解。在簽訂合同時約定解除租賃合同時則終止借貸協議，消費者有權停止向房租分期平臺還款，這樣約定可以有效避免租賃合同解除時仍需還款的風險。

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