深圳將編制統一房租指導價 超八成租客租金收入比不到30％

• 2018年12月28日 FanTianQing來源：新浪網、深圳新聞網 1058 67
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深圳將編制統一房租指導價。

深圳是一個移民城市，外來人口多，流動性大，全市約有65%的常住人口租房住，其中超過六成租客住在城中村。昨天，市六屆人大常委會第二十九次會議審議市政府關于加快培育和發展住房租賃市場工作情況的報告。報告提醒，要關注城中村專業化租賃推高房租，對低收入人群形成擠出效應。

深圳超過六成租客住在城中村

我市住房租賃市場是全國最大、最活躍的租賃市場之一。據初步統計，我市共有各類出租住房約783萬套、3.48億平方米，占住房存量總套數的73.5%。租賃住房供應量大，能基本滿足各類群體的需求，呈現出“三高”的特點：

一是城中村和工業配套宿舍占比較高，城中村租賃住房約490萬套，占全市租賃住房的62.6%；工業配套宿舍約140萬套，占17.9%。

二是市場化租賃占比較高，達到673萬套，占比86%。政府公租房、單位低租金自用房、保障性租賃住房等政策性住房約110萬套，僅占14%。

三是租賃住房流轉快出租率高，商品住房的空房時間一般為2至4周，城中村空房時間一般為1至3周。部分原特區內及地鐵沿線城中村基本處于滿租狀態。

超八成租客租金收入比在30%以內

報告顯示，除了“三高”，我市住房租賃市場還有“三低”的特點：

一是機構專業化住房租賃占比較低，絕大部分為業主自行出租或者“二房東”代為出租，“個人對個人”是主流。機構化租賃僅占市場化租賃住房的4%左右，遠低于北京（10.3%）、上海（7.6%）和杭州（9.2%）等國內城市。

二是住房租賃登記備案率較低，截至今年10月底，全市住房類房屋租賃登記備案僅50萬余份，面積0.68億平方米，約占全市市場化租賃住房套數的7.5%。

三是大部分居民租金負擔壓力不大。全市商品房租金約為80元/平方米，城中村租金基本穩定在40元/平方米以內。據調查，全市租金收入比在30%以內的承租人占比為87.2%，按租金收入比警戒線30%的國際慣例，我市大部分居民租金負擔壓力不大。大量低租金城中村住房為廣大中低收入家庭和新就業家庭提供了低價便利的居住空間。

城中村專業化租賃對低收入人群形成擠出效應

我市住房租賃市場蓬勃發展，但近年來也暴露出租金上漲態勢明顯、市場行為不夠規范、企業進村改造無序等新問題。

據統計，我市房租自去年9月以來連續14個月同比呈現上漲態勢。其中今年1至10月商品房同比上漲7.9%，城中村住房同比上漲6.8%。房租上漲的原因是多方面的，有人口結構變化帶來的消費升級，有違法建筑處理和城市更新帶來的租賃房源結構優化，也有房價和租金的聯動效應。

報告指出，要關注城中村專業化租賃對低收入群體形成的擠出效應。據初步統計，目前住房租賃企業“進村”數量約200個，改造住房（含洽談）約10萬套，占城中村租賃房的2%；已改造出租約1萬套。企業開展城中村專業化租賃時，通過統一改造立面、建設樓棟連廊、設置共享空間、增加家私家電配置等改造和提供更多增值服務，吸引了白領等較高收入群體入住。但是，此舉在改善城中村居住環境的同時，也使得原本價格較低的城中村住房租金較原來普遍提高50%至100%，還帶動周邊未改造樓棟租金上漲約10%。部分分散式長租公寓機構為加速擴張而爭搶房源，帶來房租的非理性上漲。

報告提醒，房租的上漲，擠占了對價格較為敏感的低收入者的居住空間，特別是部分企業在進村改造中聯合原村民、股份公司強行騰退現有租戶，又未采取有效的安置措施，帶來較大社會風險。

到2022年新增租賃住房不少于30萬套

報告指出，住房租賃市場不僅關系基本民生，而且關系到我市營商環境、社會綜合治理等方方面面。下一步我市將多渠道增加租賃住房供應，力爭到2022年新增建設籌集各類租賃住房不少于30萬套，占新增建設籌集住房總量的50%以上。

我市還將加強對城中村規模化改造的指導，合理設置租賃企業準入門檻，通過規劃統籌、價格指導等手段有序推進城中村改造。對城中村綜合整治給予適當財政補貼，降低企業改造和運營成本，引導租賃企業按照租戶消費結構和支付能力，供應適宜的租賃住房。

報告提出，我市將編制全市統一、科學、合理的租金指導價格并定期向社會發布，引導骨干企業出租房的租金不高于所在區域的租金指導價格。

深圳市規劃國土委主任王幼鵬透露，深圳將修訂出臺《深圳市出租屋管理若干規定》和《深圳市房地產市場監管辦法》，并啟動《深圳市住房租賃管理條例》立法。

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據國家統計局深圳調查隊統計，深圳市租賃房房租同比指數已從2017年9月以來連續14個月超過100，其中，2018年10月同比指數為104．9。僅今年1—10月商品住房和城中村住房的平均租金就分別同比上漲7．9％和6．8％。

深圳約76％的租客住在城中村，這些房子客觀上充當了保障房的角色。但長期以來，城中村隨意漲租、解約及設施設備維修不力等各種不規范的租賃行為較為常見，嚴重侵害了承租人的合法權益。

“據調查，城中村‘二房東’甚至‘三房東’代理經租現象較多，有30．4％的租客是從二房東手中租到住房；有51．38％的城中村承租人遭遇過明顯的違約違規行為；公開收取高額水電費或巧立名目收費、房屋打隔斷和‘房中房’現象較為普遍。”王幼鵬說，截至2018年11月，深圳共檢查房地產企業和中介機構200余家，刑事拘留黑中介黑房東等涉案嫌疑人52人。

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