長租公寓運營模式 長租公寓市場現狀如何?2020年長租公寓行業發展前景趨勢預測

• 2020年4月16日 LiuMingYue來源：中研網 百度百科 981 62
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目前很多年輕人都喜歡租一些公寓來住，而長租公寓就是很多小伙伴的選擇之一，國內長租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。集中式主要以傳統的商業地產運作模式，利用自持土地開發或樓宇整租改造方式進行運營;分散式主要從租賃中介業務延展而來，依靠整合戶主房源

目前很多年輕人都喜歡租一些公寓來住，而長租公寓就是很多小伙伴的選擇之一，國內長租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。集中式主要以傳統的商業地產運作模式，利用自持土地開發或樓宇整租改造方式進行運營;分散式主要從租賃中介業務延展而來，依靠整合戶主房源進行重新裝修管理，類似“二房東”。2019年9月，住房和城鄉建設部表示，我國下一步將總結推廣住房租賃試點經驗，落實各項支持政策，大力發展和培育住房租賃市場，增加租賃住房有效供應。同時，總結北京、上海共有產權住房試點的經驗，鼓勵人口流入量大、房價較高的大中城市，因地制宜發展共有產權住房。

長租公寓運營模式

一是開發運營，公寓所有者(主要是房企)成立專門的運營團隊，負責存量房或新建租賃住房的運營，為租客提供租賃和增值服務，獲取“資產增值和租金”;

二是資產托管，房企將公寓托管給運營服務商進行出租和租后管理，承擔房屋維護費和裝修費用，享受資產增值和租金收入;運營商負責公寓運營，支出一定管理成本，為租客提供租賃和增值服務，賺取托管費和租客增值服務費;

三是運營服務，從資產所有者處承包公寓，對房屋進行標準化裝修，并且負責出租期間的運營和維護;向房屋所有者繳納固定租金，賺取租金差價和服務費;而資產所有者享受資產增值和固定租金收益;

四是代建運營，房企受土地所有者/使用者的委托，提供土地規劃、建造和運營服務，向所有者繳納固定租金，收取租客租金和服務費，賺取租金差價和服務費;土地所有者需要支付房企建筑費用，享受資產增值和固定租金收益。房企擔任代建運營的角色。

長租公寓市場現狀如何

近年來長租公寓市場火爆，然而如今疫情籠罩下的長租公寓行業正經歷著“危中尋機”。為了緩解疫情壓力，蛋殼、自如、魔方等大部分長租公寓，通過線上看房的手段積極招租，開拓新客源。按照目前的形勢預計，長租公寓至少還需要保持賬面上有6個月的現金流，才能安全度過艱難期，同時出租率亦要保持不低于80%。

由于傳統租房方式存在諸多痛點，而年輕租房群體的對租房體驗的要求也更為個性化，在人口凈流入而房價持續高企的一二線城市，長租公寓快速崛起。

我國長租公寓企業最初從傳統房產中介行業衍生而來，在90年代出現了二房東，2008年前后出現品牌公寓企業。2014年以來，資本、社會關注度提高，讓行業進入快速發展期，行業進入品牌化時期。到目前我國國內擁有規模公寓企業超過300家。

長租公寓目前主要分布在一、二線城市，如北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等，而主要的客戶群體是年輕白領，年齡在25-30歲之間，上述人群工作經驗不算很多、薪酬水平適中，同時又很注重生活質量。以上海為例，35%的客戶為23-30歲之間，而38%的租客的工作經驗為2年以下，32%的租客的月收入為6001-8000元之間。

在均衡狀態下，我國長租公寓需求端所能帶來的租金收入至少為2000億。1)根據住建部的數據顯示，目前我國通過租賃市場解決人口達到1億以上，年租金突破1萬億元。2)跟據中國房地產業協會的資料顯示，在許多發達國家和地區，機構出租房源往往能占到租賃總供給的25%~30%，即使取20%這一較低的比例，我國機構出租房源租金能夠達到2000億。3)考慮到長租公寓相對于周邊地區租金更高，具有一定的正溢價率，通過需求測算的租金將更高。

據中研產業研究院發布的《2020-2025年中國長租公寓行業全景調研與發展戰略研究咨詢報告》統計數據顯示

2020年長租公寓行業發展前景趨勢預測

一、長租公寓行業競爭結構分析

從競爭結構來看，目前我國長租公寓分為集中式公寓和分散式公寓。其中分散式公寓是我國長租公寓的主要形態，分散式公寓的房間數量占整個長租公寓房間數量的8成左右;但在品牌知名度方面，集中式長租公寓更勝一籌。

圖表：2018年我國長租公寓行業競爭結構

資料來源：中研普華產業研究院

二、長租公寓行業集中度分析

目前，集中式長租公寓市場集中度仍有待提高，魔方公寓的房間數量在整個集中式長租公寓占比只有14%;分散式長租公寓市場集中度較高，自如友家、相寓HOME兩家企業在整個分散式長租公寓市場的占比超過50%。

圖表：2018年集中式長租公寓市場集中度

資料來源：中研普華產業研究院

截至2018年年底，市場上活躍的公寓品牌超過80個，分布的城市數量達到44個，涉及1,223座集中式公寓(約240,052套)和135,200套分散式公寓。分別呈現出投資布局高度集中、市場需求普遍旺盛、產品線日趨豐富、客源差異化細分等特點。長三角、京津冀、珠三角三個城市群的租賃式公寓供給量占全國總供給量的70.4%。其中，北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、武漢、成都、西安、重慶十個熱點城市的供給量占全國供給總量的81.7%。

隨著國家相關政策的完善和市場環境的完善，長租公寓將有廣闊的發展空間：預計 2017年年底數字會達到400萬。預計2020年底，品牌公寓會超過1000萬間，市場占有率超過10%，將出現5-10家公寓數量超過100萬的品牌公寓企業。中研普華利用多種獨創的信息處理技術，對長租公寓行業市場海量的數據并提高企業競爭力。更多中國長租公寓行業具體分析，請關注中研研究院研究出版的《2020-2025年中國長租公寓行業全景調研與發展戰略研究咨詢報告》。

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