一線城市年輕人租房時間6成超3年 多地長租公寓市場政策嚴控

• 2021年3月26日 HuangJiang來源：互聯(lián)網(wǎng) 1175 60
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這幾年國內(nèi)各大城市都加大了租賃住房的新增力度，比如北京就明確提出，在重點產(chǎn)業(yè)園周邊、軌道交通沿線，加快集體土地租賃住房建設，努力滿足在京就業(yè)創(chuàng)業(yè)人才、城市運營保障人員等租賃需求。

年輕人租房時間60%的超過3年

國內(nèi)一線城市，年輕人租房的時間越來越長，超過四分之一的年輕人租住長達5年以上，同時超過60%的超過3年。好消息是，這幾年國內(nèi)各大城市都加大了租賃住房的新增力度，比如北京就明確提出，在重點產(chǎn)業(yè)園周邊、軌道交通沿線，加快集體土地租賃住房建設，努力滿足在京就業(yè)創(chuàng)業(yè)人才、城市運營保障人員等租賃需求。另外，租購同權(quán)等公共政策也在逐步落地、擴大，越來越多的地方即便租房也可以享受和購房同等的義務教育、基本醫(yī)療、基本養(yǎng)老等權(quán)利。

長租市場產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

2014年開始，由于資本的助力和投資的熱潮，獨立品牌的長租公寓紛紛冒出，成為很多人創(chuàng)業(yè)的一大路徑。而在政策和轉(zhuǎn)型的驅(qū)動下，自2017年開始，長租公寓也成為各大房企跑馬圈地的一大戰(zhàn)場。到了2018年下半年，資本退潮，“裸泳者”顯現(xiàn)。多家公寓出現(xiàn)爆倉，倒閉。如杭州鼎家、上海寓見、長沙咖啡貓等長租公寓紛紛遭遇資金鏈斷裂，目前仍無解決方案。另一邊，房企的長租公寓品牌仍在突進，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前TOP30房企中，有近20家已進軍或計劃布局長租公寓市場。

在集中式公寓品牌中，“房企系”的萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓分別以累計拓展23萬間、10萬間、5萬間位列前三。在開業(yè)長租公寓房源量榜領(lǐng)先的，也是5.4萬間的龍湖、5萬間的萬科和1.5萬間的旭輝;其他房企如碧桂園、華潤和保利，也在奮起直追。分散式公寓運營商則以中介系為首，管理房源數(shù)量分別達到80萬間、70萬間以及40萬間的自如、相寓和蛋殼公寓，躋身排行榜前三。而橫向?qū)Ρ雀鱾€派系項目拓展及開業(yè)情況，有資金和資源優(yōu)勢的房企系公寓品牌不僅在整體規(guī)模拓展上獨占優(yōu)勢，也有較好的運營管理和產(chǎn)品服務表現(xiàn)。

根據(jù)中研普華出版的《2020-2025年中國長租公寓行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》顯示：

展望2019年，長租公寓運營管理將成為重點。短期內(nèi)，由于國內(nèi)目前租賃市場租金回報整體偏低，對于租賃運營商而言，獲得低成本的租賃融資則是重中之重。與成熟的市場(如美國)相比，中國長租公寓項目的融資渠道當下仍很有限。從2017年至2018年，以長租公寓為底層資產(chǎn)發(fā)行的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品(包括收費收益權(quán)ABS、CMBS和類REITs)僅占房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的不到5%。

未來，長租公寓要實現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展，必須拓寬融資渠道，加快資產(chǎn)證券化進程，以提高市場參與者的融資效率、降低其融資成本。

市場容量

截至2018年年底，市場上活躍的公寓品牌超過80個，分布的城市數(shù)量達到44個，涉及1,223座集中式公寓(約240,052套)和135,200套分散式公寓。長三角、京津冀、珠三角三個城市群的租賃式公寓供給量占全國總供給量的70.4%。其中，北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、武漢、成都、西安、重慶十個熱點城市的供給量占全國供給總量的81.7%。

從租賃式公寓的規(guī)模和戶型來看，熱點城市每座集中式公寓規(guī)模均在200套上下，主流產(chǎn)品為套均面積30.2平方米的開間;分散式公寓主力產(chǎn)品戶型平均面積18.1平方米左右。從租金收入水平看，北京、上海單套公寓年租金收入超過43,000元，高于全國單套公寓年租金收入平均值的33,503元。其他熱點城市，除深圳(單套公寓年租金收入超30,000元)外，單套公寓年租金收入都低于27,000元。租賃式公寓95%的客群是20-35歲的單身青年，其中能夠支撐高租金的群體多來自TMT行業(yè)、金融行業(yè)和高端服務業(yè)從業(yè)人員。

在中國，長租公寓市場還處于發(fā)展初期，僅有3%~5%的市場占有率，其投資市場正在開始形成，市場化程度還比較低，流動性也較為有限。中國擁有廣闊的租賃人口、但短期內(nèi)有效供應相對短缺。隨著政府對支持性政策的不斷探索，以及各參與主體利用自身優(yōu)勢共同合作，中國長租公寓投資市場有望迎來新一輪機遇。隨著長租公寓行業(yè)發(fā)展進入到深水區(qū)，行業(yè)資源、資本、業(yè)務等均開始向頭部企業(yè)集中，整個行業(yè)也可能進入到一個全新整合階段。

長租房市場迎來嚴控

今年的政府工作報告在保障好群眾住房需求方面提到，“規(guī)范發(fā)展長租房市場”;近日發(fā)布的《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》明確，“完善長租房政策”。

2月4日，上海市住建委等十部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步整頓規(guī)范本市住房租賃市場秩序的實施意見》明確，住房租賃經(jīng)營機構(gòu)不得強迫或以租金優(yōu)惠等名義誘導承租人一次性支付超過三個月的長周期租金。2月2日，北京市住建委等五部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動的通知》明確，住房租賃企業(yè)向承租人預收的租金數(shù)額原則上不得超過3個月租金，收、付租金的周期應當匹配;銀行業(yè)金融機構(gòu)、小額貸款公司等機構(gòu)不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)。2月1日，深圳市住房和建設局連發(fā)兩條關(guān)于規(guī)范住房租賃市場的征求意見稿。

欲了解更詳實的中國長租公寓行業(yè)發(fā)展前景分析請點擊中研普華報告《2020-2025年中國長租公寓行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》

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