風波過后長租公寓加速回歸正軌中 2021年投資市場有望迎來新一輪機遇

• 2021年4月9日 YeYuJuan來源：互聯網 1127 72
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過去一年，長租公寓是住房租賃市場繞不開的關鍵詞之一。而經歷了一系列風波之后，長租公寓也加速回歸正軌。

中國的住房租賃市場是一個服務于超過2億人口、年租金規模過萬億元的市場。近十年間，中國的流動人口進一步向一二線城市聚集，并呈現出年齡低、租房需求大、租賃周期長等特點。由于傳統散租市場存在租期不穩定、信息不對稱等諸多痛點，長租公寓市場近年來在人口結構調整、購房門檻升高、政策支持和資本助力四大因素的作用下迅速發展。

風波過后，長租公寓在加速回歸正軌中

當年乘著政策東風涌入市場的長租公寓，過去一年經歷波折和行業洗牌，中小品牌公司立足愈發困難，行業亂象也頻發。長租公寓行業在2019年呈現明顯的分化狀態，既有青客公寓成為行業內上市第一股，緊隨其后蛋殼也在今年年初登陸資本市場，但更多的小公寓企業都遭遇了資金鏈斷裂的危機。一場突如其來的疫情，也成了長租公寓的“試金石”，在這場大考下，幾乎沒有一家企業能通過。頭部的上市企業也不能幸免，在這次疫情期間，沒有強大資金實力支撐的長租公寓企業幾乎都陷入了更深的輿論漩渦。

過去一年，長租公寓是住房租賃市場繞不開的關鍵詞之一。而經歷了一系列風波之后，長租公寓也加速回歸正軌。今年全國兩會期間，“規范發展長租房市場”首次被寫進政府工作報告，強監管的意味不言而喻。與此同時，國家“十四五”規劃和2035年遠景目標綱要也提到，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。具體而言，要加快培育和發展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源，擴大城市租賃住房供給，完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。

目前我國長租公寓的產業布局

長租公寓目前主要分布在一、二線城市，如北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等，而主要的客戶群體是年輕白領，年齡在25-30歲之間，上述人群工作經驗不算很多、薪酬水平適中，同時又很注重生活質量。以上海為例，35%的客戶為23-30歲之間，而38%的租客的工作經驗為2年以下，32%的租客的月收入為6001-8000元之間。

從未來供應看，各地政府都大大提高了未來五年土地出讓中租賃住宅用地的比例，預計至2022年底，六個城市建成并投入運營的長租公寓將達75.6萬套。未來不同城市的長租公寓物業所有權將呈現不同模式：上海、北京和深圳的長租公寓物業所有權將凸顯地方國企的帶動和引領作用;杭州、廣州和成都的物業所有權則將大部分集中在開發商手中。

中國長租公寓投資市場有望迎來新一輪機遇

在均衡狀態下，我國長租公寓需求端所能帶來的租金收入至少為2000億。根據住建部的數據顯示，目前我國通過租賃市場解決人口達到1億以上，年租金突破1萬億元。在許多發達國家和地區，機構出租房源往往能占到租賃總供給的25%~30%，即使取20%這一較低的比例，我國機構出租房源租金能夠達到2000億。考慮到長租公寓相對于周邊地區租金更高，具有一定的正溢價率，通過需求測算的租金將更高。

在中國，長租公寓尚屬新興的另類資產，其投資市場正在開始形成，市場化程度還比較低，流動性也較為有限。2018年8-10月，針對30家有意向或已經投資中國長租公寓市場的國內外主要投資機構(基于資產層面投資)的調研結果顯示：考慮投資長租公寓的資本以中長線為主，強勁的租賃需求基本面是吸引投資者的最主要原因;資產價格過高成為目前市場最大挑戰;機構最擔心的未來市場風險是租金和流動性;投資者對于未來5年長租公寓資本化率走勢預期平穩或小幅下降。中國擁有廣闊的租賃人口、但短期內有效供應相對短缺，隨著政府對支持性政策的不斷探索，以及各參與主體利用自身優勢共同合作，中國長租公寓投資市場有望迎來新一輪機遇。

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