地產股逆市扛大旗 中國房地產行業市場發展如何

• 2022年9月16日 ChenZeFang來源：互聯網 1446 96
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地產股逆市扛大旗!政策端利好持續，藍籌地產或迎機遇，機構：相關板塊景氣有望聯動!近日，據青島市住房和城鄉建設局官方微信發布消息，將對現行房地產相關政策進行適度調整優化，其中對二手住房不再限購。此外，有消息稱，蘇州市也對限購政策做出調整，外地戶籍可直接在

地產股逆市扛大旗!政策端利好持續，藍籌地產或迎機遇，機構：相關板塊景氣有望聯動!近日，據青島市住房和城鄉建設局官方微信發布消息，將對現行房地產相關政策進行適度調整優化，其中對二手住房不再限購。此外，有消息稱，蘇州市也對限購政策做出調整，外地戶籍可直接在蘇州六區買首套房。目前，地產行業政策端持續回暖，各地加大出臺各類激勵政策，國務院近日召開的常務會議指出，允許地方“一城一策”運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。

受政策端持續提振，地產板塊近期表現活躍，尤其在此前熱門賽道和題材均降溫時成功“扛起大旗”，截止今日收盤，板塊指數9月以來累計上漲近7.78%，大幅跑贏大盤同期走勢(上證指數同期跌近0.07%)。個股方面，百余只地產開發概念股中近四成本月漲幅超10%，其中，中洲控股累計上漲近43%，新華聯、華發股份、棲霞建設、中交地產、沙河股份、粵宏遠A漲幅均超30%。

從數據上來看，新房銷售面積同環比降幅仍較大，據中指研究院的監測數據顯示，2022年中秋假期期間，重點監測城市新建商品住宅成交面積較去年中秋假期下降31.6%。

目前，房地產企業績持續分化，大中型房企營收占比進一步提升，市場供給側加速出清。業界人士認為，樓市弱復蘇中本不存在所謂“金九銀十”，政策以漸進累積方式發力。信用風波之下的供給側變化，為部分藍籌地產公司帶來顯著機遇。土地市場的競爭明顯更少了，拿地的利潤率顯著提升了，拿地的區域更趨于一二線核心城市，融資通暢和積極拿地的企業的銷售毛利率預計也將迎來拐點。

我國預售制的出現始于改革開放之后，為了提高商品房供應量，緩解企業資金壓力，內地借鑒香港的樓花銷售制度，推出商品房預售制度。過去20多年，預售制度在加快住房供給、推動房地產行業快速發展上起到了積極作用。但同時也帶來諸多弊端，如爛尾樓的發生，交付標準與宣傳口徑不一等問題。相比之下，現房銷售既能夠保護消費者的權益不受侵害，也能對樓盤質量和交付行為進行約束。

但值得注意是，目前并非全面推行現房銷售制度的合適時機。國際上多個國家同樣存在預售制度，但多數國家對預售資金監管及資金支付節點要求嚴格，以保障購房者利益。我國近期出現了部分項目停工斷貸現象，本質上并非是預售制度造成的，而是因為監管不嚴或預售資金被違規挪用等情況導致的，因此，短期通過加強商品房預售資金監管，規范監管額度、監管方式、資金撥付等有助于項目順利交付。

改革需要漸進式推進，當前最穩妥的方式是對熱點城市部分項目優先試點現房銷售，并在試點過程中不斷完善配套政策，為未來更大范圍的推行積累經驗。搖號等銷售政策有望逐漸優化，在部分城市或適時退出。

近來，多地因城施策發布適應本地區的房地產相關政策，在堅持“房住不炒”的基礎上，完善房地產市場長效機制，供需兩端政策優化調整力度均有所加大。中國房地產行業經過房住不炒的宏觀調控，2021年底國家定調“房地產業健康發展和良性循環”，市場的基本需求和合理的利潤空間依然存在。房企2021年年報披露即將收官。受房地產市場下行等因素影響，2021年房地產行業利潤增速繼續下行，房企利潤率降至歷史較低水平。機構表示，短期房地產行業利潤水平仍面臨壓力，中長期有望逐步觸底回升。

2021年12月，中央經濟工作會議明確提出房地產要“探索新的發展模式”，未來，在房地產由增量市場向存量市場轉型的過程中，市場體系和保障體系并行發展，租購并舉，盤活存量、健全配套服務等都將是房地產“新模式”的重要方向。2022年以來，在多地疫情反復、部分企業風險暴露、停工項目頻現等因素影響下，市場調整態勢繼續深化，購房者預期和置業信心走弱，疊加高基數效應，全國商品房銷售規模同比大幅下滑，1-7月銷售面積、銷售額同比降幅均超兩成。

近期央國企拿地更加積極，未來市場份額也會明顯提高。從22城集中供地來看，2021年，央國企是拿地主力，拿地金額占比超過60%;2022上半年，央國企拿地金額占比達到新高71%。從全國土地市場來看，2022上半年拿地金額TOP20企業只有3家民企，絕大部分是央國企。當前的拿地規模能衡量未來發展潛力，央國企拿地更加積極，儲備較多的貨源，未來央國企市場份額也會階段性提高。

2021年，全國房地產市場規模達歷史最高水平，商品房銷售面積接近18億平方米，商品房銷售額達18.2萬億元。全年市場整體表現創新高，但下半年以來房地產市場降溫態勢明顯，交易市場、土地市場情緒均明顯下滑，9月底，央行提出“兩個維護”后，中央和各部委頻繁釋放維穩信號，政策底逐漸顯現，信貸環境持續改善，年底疊加企業“以價換量”營銷策略，部分需求擇機入市，新房成交規模連續回升，12月商品房銷售面積升至2.1億平方米以上，商品房銷售額超2萬億元，但同比降幅仍較大，銷售面積、金額同比降幅仍在15%以上，均較11月降幅略有擴大，當前購房者置業情緒仍不高。

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