日前，深圳市規劃和自然資源局公布《深圳市地價測算規則(修訂征求意見稿)》，面向社會公眾征集意見。值得注意的是，《深圳市地價測算規則(修訂征求意見稿)》起草說明提到，目前，深圳住房建設局正在牽頭制定深圳市保障性住房相關政策，取消了原來的安居型商品房、人
日前，深圳市規劃和自然資源局公布《深圳市地價測算規則(修訂征求意見稿)》，面向社會公眾征集意見。
值得注意的是，《深圳市地價測算規則(修訂征求意見稿)》起草說明提到，目前，深圳住房建設局正在牽頭制定深圳市保障性住房相關政策，取消了原來的安居型商品房、人才住房等住房類型，新增了保障性租賃住房、共有產權住房等住房類型。
據介紹，按照《國務院辦公廳關于加強保障性租賃住房的意見》的要求，深圳市正在加快完善以公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產權住房為主體的住房保障體系。
目前，深圳市住房和建設局、深圳市司法局組織起草了《深圳市保障性住房規劃建設管理辦法(征求意見稿)》《深圳市公共租賃住房管理辦法(征求意見稿)》《深圳市保障性租賃住房管理辦法(征求意見稿)》《深圳市共有產權住房管理辦法(征求意見稿)》。
為配合推進深圳市保障性住房體系調整工作，建立與公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產權住房相適應的配套地價標準，結合地價管理實際工作需要，深圳規劃和自然資源局啟動了《深圳市地價測算規則》的修訂工作，形成了《深圳市地價測算規則(修訂征求意見稿)》。
《深圳市地價測算規則》(修訂征求意見稿)起草說明顯示，目前深圳市住房建設局正在牽頭制定深圳市保障性住房相關政策，取消了原來的安居型商品房、人才住房等住房類型，新增了保障性租賃住房(細分為政府組織配租和社會主體出租兩種類型)、共有產權住房等住房類型，同時對保障性住房的租金、售價水平進行了調整。
根據《深圳市保障性租賃住房管理辦法(征求意見稿)》起草說明，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人、各類人才等群體的住房困難。
其中，政府組織配租的保障性租賃住房，申請條件主要包括：在本市無房、未正在本市享受住房保障優惠政策、申請人在本市正常繳納社會保險、具備市政府規定的人才引進遷戶核準條件等。
社會主體出租的保障性租賃住房，申請條件主要包括：申請家庭未在本市租住具有保障性質的住房、在本市特定區域無房等。
租金方面，保障性租賃住房租金按照不高于同期同地段同品質市場參考租金的90%確定。其中，由政府組織配租的住房，按照同期同地段同品質市場參考租金的60%左右確定。
1月17日，深圳市住房和建設局公布《深圳市保障性住房規劃建設管理辦法(征求意見稿)》《深圳市公共租賃住房管理辦法(征求意見稿)》《深圳市保障性租賃住房管理辦法(征求意見稿)》《深圳市共有產權住房管理辦法(征求意見稿)》，并公開征求意見。
根據《深圳市保障性住房規劃建設管理辦法(征求意見稿)》起草說明，深圳市公共租賃住房戶型建筑面積以60平方米以下為主，新增建設籌集的保障性租賃住房戶型建筑面積以70平方米以下為主，共有產權住房戶型建筑面積以90平方米以下為主。
《深圳市共有產權住房管理辦法(征求意見稿)》起草說明顯示，共有產權住房申請條件主要為：深戶、在深繳納社保滿5年、無自有住房、未在深圳市享受過購房優惠政策、5年內未在深圳市轉讓過或因離婚分割過自有住房等。
共有產權住房售價按照土地出讓時市場參考價格的50%左右確定，單套住房銷售價格根據項目銷售均價，結合樓層、朝向等因素確定。
《深圳市共有產權住房管理辦法(征求意見稿)》提出，本辦法施行之日起，原安居型商品房在冊輪候人符合228號令及其相關規定條件，可以申請購買共有產權住房。
此外，本辦法施行之日起，不再安排建設安居型商品房。已簽訂土地使用權出讓合同的安居型商品房，繼續按照228號令及其相關規定執行。
據中研普華產業院研究報告《2022版深圳房地產項目可行性專項研究及投資價值咨詢報告》分析
歷經長達2年低位盤整的深圳二手房市場迎來了久違的熱度。
4月7日，深圳市房地產中介協會發布數據，3月深圳二手房錄得4943套，環比增長39.2%，同比增長227.8%。(“錄得量”指的是深房中協以二手房買賣合同發起時間為口徑統計的數據，并非最終成交過戶套數)
這一錄得量創下近2年來二手房單月交易量新高，且距離深圳二手房榮枯線(5000套)只差57套。
據深圳市房地產中介協會數據，2023年3月深圳新建商品房成交為7375套，同比上漲89.53%;其中新建商品住宅成交為3199套，同比上漲6.47%，環比上漲57%。
截至2023年4月1日，根據四大行(樂有家、世華、貝殼找房、中原)公開掛盤出售數據統計，深圳市共掛盤出售房源138053套(存重復房源，后同)，對比3月1日統計的105014套掛牌房源增加33039套，環比增長率為31.5%。
隨著市場需求的陸續釋放，3月市場的復蘇對業主的信心提振最為明顯，業主出售意愿增強，以期在市場活躍的時候能夠以理想價格售出。
據統計，本月小于90平方米戶型的錄得占比繼續小幅提升，占比達63.9%，較上月占比上升0.8個百分點。反映剛需需求入市意愿持續增強，市場整體信心穩步恢復中。
回顧2022年深圳二手住宅成交約2.17萬套，遠低于北上廣的14.24萬套、14.67萬套和8.27萬套，月均成交僅1808套，創下2007年以來16年的新低，同比2021年下滑46.68%。
但春節后成交量突發性增長，第一周的1月30日-2月5日成交560套，環比增長率為214.6%，第二周的2月6日-2月12日，深圳的二手房成交784套，環比增長率為40.0%。
據深圳市政府工作報告，2023年深圳將健全住房市場體系和住房保障體系，供應居住用地3.3平方公里，新開工住房面積1300萬平方米。觀點指數認為，保障性租賃住房是健全住房保障體系的一環，在后續土地供應中，估計還會有一定比例的配建租賃住房的要求。
受樓市調控、融資渠道收窄、疫情影響、經濟下行等多重因素影響，近年來房地產行業壓力持續加大，我國樓市步入調整期，需求疲軟導致成交量大幅縮減。
在此背景下，中央層面于年內多次表態，房地產是國民經濟的支柱產業;年末的中央經濟工作會議定調2023年房地產工作重點仍是“確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作”。
房地產行業規模大、鏈條長、牽涉面廣，房地產低迷對經濟增長帶來壓力，在二十大報告定調“高質量發展是首要任務”之下，穩地產對穩經濟至關重要。可以預見，后續穩定房地產預期、恢復市場信心仍被在首要位置。
展望2023年，今年延期項目的陸續入市將進一步推高未來供應量，根據現有在建項目的工期及進展進行統計， 2023年有望入伙的新增供應量合計132.8萬平方米，盡管最終投入市場的實際供應量或不及預期，但龐大供應帶來的競爭壓力依然嚴峻。
欲了解更多關于房地產行業的市場調研數據及未來行業投資前景，可以點擊查看中研普華產業院研究報告《2022版深圳房地產項目可行性專項研究及投資價值咨詢報告》。
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2022版深圳房地產項目可行性專項研究及投資價值咨詢報告
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李波
不動產行業市場運行態勢及發展戰略 
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