2023工業地產行業市場發展狀況分析

• 黃文玉 2023年11月30日 來源：互聯網 390 18
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工業地產作為一門產業，有其獨有的商業模式，包括工業地產開發商籌措資金、建設基礎設施、開發經營項目并提供工業地產產業與服務等一系列活動。

工業地產是指工業類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業制造廠房、物流倉庫及工業研發樓宇等。在我國，工業房地產的土地批租年限為50年。重工業房地產、輕工業房地產、倉儲房地產(物流地產)、自由貿易區房地產(指帶有特殊政策的貿易加工型通用型工業地產)。

工業地產作為一門產業，有其獨有的商業模式，包括工業地產開發商籌措資金、建設基礎設施、開發經營項目并提供工業地產產業與服務等一系列活動。工業地產業的盈余體現在能夠快速啟動、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對應的，工業地產的商業模式具備“大投資、快啟動、提供增值服務、追求長期穩定回報”的四大特性。

在城市快速發展的大背景下，越來越多的城市面臨土地資源緊張、土地成本攀升等制約城市產業發展的問題。而正在全面展開的國土空間規劃也要求各個城市優化城市內部用地，促進城市緊湊發展，提高城市土地綜合承載能力，推進建設用地的多功能立體開發和復合利用。

工業地產行業市場發展狀況分析

數據顯示，在產業轉移、中國產業技術的升級、國家推動重點工業園區建設以及住宅地產受到宏觀政策調控等諸多因素的影響下，工業地產需求穩步上升，投資價值逐步顯現，工業物業的租售價格穩步上揚。

國際經濟發展格局層面：改革開放、敞開國門，融入世界經濟一體化大勢;同時，憑借低廉的勞動力資源，開放的民族使得世界的制造產業向中國轉移;國內各個城市經營發展角度：各個城市之間的發展、競爭，促使各個地區都不同程度地加大了招商引資力度，各種形式的經濟技術開發和工業園區以及以主體產業為核心，相關鏈條產業跟進聚集的產業園區層出不窮，在很大程度上拉動工業地產的持續性需求;政策層面：出于城市經營的戰略性需求，基于城市產業形態的布局與發展層面的考慮，各類以工業為主體產業形態的城市，都在招商引資環節上對工業地產投資者在政策、稅收、低價等諸多環節上給與大幅度的優惠與支持。

據統計，2019年全國300城工業用地推出建筑面積8.7億平米，成交建筑面積7.5億平米。截至到2020年1-4月，全國300城工業用地推出建筑面積2.4億平米，成交建筑面積2.1億平米。從各線城市成交規劃建筑面積結構來看，2019年一線城市占比4%，二線城市占比36%，三四線城市占比60%。從成交規劃建筑面積增速來看，據統計，2019年一線城市工業用地成交規劃建筑面積同比增長43%，二線城市工業用地成交規劃建筑面積同比增長21%，三線城市工業用地成交規劃建筑面積同比下降7%。

數據顯示，2019年中國工業用地成交樓面均價增長至287元/平方米，截至到2020年1-4月，中國工業用地成交樓面均價為254.7元/平方米。從各線城市工業用地成交樓面均價來看，據統計，2019年中國一線城市工業用地成交樓面均價為916元/平方米，同比增長21.6%，二線城市工業用地成交樓面均價為296元/平方米，同比增長5.1%，三四線城市工業用地成交樓面均價為238元/平方米，同比增長0.8%。

根據中研普華產業研究院發布的《2023-2028年中國工業地產行業發展前景及投資風險預測分析報告》顯示：

工業地產的贏利性主要是為工業生產提供了場所，能夠維持工業領域的正常發展。工業地產的盈利主要涉及到開發商和運營商的利益。一般情況下，開發商主要是通過與制造商合作開發賺取適當開發利潤，是自建再通過銷售或者出租獲取利潤，而運營商則以其專業的素質和優質服務賺取租金收入和管理費;小業主則是自己生產賺取利潤，是出租獲取租金回報。

在產業轉移、中國產業技術的升級、國家推動重點工業地產建設以及住宅地產受到宏觀政策調控等諸多因素的影響下，工業地產建設需求穩步上升，投資價值逐步顯現，工業物業的租售價格穩步上揚。近年來，工業地產行業的市場規模增速較快，平均增速在7%以上。

與住宅地產不同的是，工業地產面向的客群主要是企業，尤其是實體企業。因我國實體經濟發展不濟，沿海很多地區都出現了倒閉潮。這便導致了企業對工業地產產品的需求度降低，同時工業地產行業產品同質化嚴重，出現了供給產品與需求產品不匹配的結構性失衡，行業有一定的風險性。工業地產行業的盈利能力較強，從近幾年行業的凈利潤情況來看，行業的凈利率總體保持在10-15%之間，行業處于良好的發展態勢之中。

工業地產的開發和使用仍處于非常初級的階段，以降低投資者的投資成本成為主要手段吸引企業投資落戶，吸引的企業大多是勞動密集型的低端行業，在推動地方經濟發展和提高產業高度集中并沒有發揮出預期的作用和效果。圈地運用，機構、企業、集體、個人紛紛在圈地運動中謀劃著從工業地產開發獲取豐厚的投資回報，造成土地資源開發速度遠遠超出地方經濟發展實際接納能力，大量的土地閑置、大量的廠房空存，甚至還有部分機構及企業以工業地產開發為名義大量圈地囤積資源，尋求機會以做商用地產投資開發，獲取更高的投資利潤。

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