工業地產行業發展如何?工業地產行業深度分析

• 陳觀秋 2023年12月29日 來源：中國新聞網 金融界 中研普華報告 1494 99
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2022年，工業用地推地力度上漲，推出、成交均上升。2022年，全國300城共推出工業用地規劃建筑面積11.32億平方米，同比上升13.8%;共成交工業用地10.43億平方米，同比上升16.8%，推出和成交較去年均有小幅上漲。企業在合作主體上更趨多元化，標桿企業加大行業布局。公R

2022年，工業用地推地力度上漲，推出、成交均上升。2022年，全國300城共推出工業用地規劃建筑面積11.32億平方米，同比上升13.8%;共成交工業用地10.43億平方米，同比上升16.8%，推出和成交較去年均有小幅上漲。企業在合作主體上更趨多元化，標桿企業加大行業布局。公募REITs破百億，產業園區已成為公募REITs重點發行對象。

2022年以來，先后有4只的產業園類公募REITs上市，分別為臨港創新產業園REIT、上海東久REIT、合肥高新REIT、和達高科REIT。產業園REITs將擴容至8只，募集資金超百億元。

工業地產是指工業類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業制造廠房、物流倉庫及工業研發樓宇等。在我國，工業房地產的土地批租年限為50年。

工業地產行業深度分析

工業用地分為三種類型：一類：金融活動業、縫紉工業、電子工業、工藝品制造等對居住和公共設施等環境基本無干擾和污染的工業。二類：農副食品加工業、食品工業、紡織工業、醫藥制造工業等對居住和公共設施等環境有一定干擾和污染的工業。三類：冶金工業、大中型機械制造工業、采掘工業、化學原料及化學制品制造業、造紙工業等對居住和公共設施等環境有嚴重干擾和污染的工業。

此外，隨著基礎設施公募REITs的持續擴容，除了倉儲物流外，產業園區和保障性租賃住房等資產類別進一步受到外資關注。根據國內外工業地產開發建設的經驗，工業地產開發常見的四種模式有4種，即工業園區開發模式、主體企業引導模式、工業地產商模式和綜合運作模式。

工業地產的贏利性主要是為工業生產提供了場所，能夠維持工業領域的正常發展。工業地產的盈利主要涉及到開發商和運營商的利益。一般情況下，開發商主要是通過與制造商合作開發賺取適當開發利潤，是自建再通過銷售或者出租獲取利潤，而運營商則以其專業的素質和優質服務賺取租金收入和管理費;小業主則是自己生產賺取利潤，是出租獲取租金回報。

據中研產業研究院《2024-2029年工業地產產業現狀及未來發展趨勢分析報告》分析：

與住宅地產不同的是，工業地產面向的客群主要是企業，尤其是實體企業。因我國實體經濟發展不濟，沿海很多地區都出現了倒閉潮。這便導致了企業對工業地產產品的需求度降低，同時工業地產行業產品同質化嚴重，出現了供給產品與需求產品不匹配的結構性失衡，行業有一定的風險性。

由于國家統計局并沒有對房地產開發企業的工業物業的開發和銷售進行專門的統計，而是將其納入“商品房中的其他房屋”中，而“其他房屋”又以工業地產為主，因此文章以“其他房屋”的供需數據代替工業地產開發銷售數據做分析。

國際房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行發布的《2022年昆明房地產市場回顧》指出：2022年，昆明住宅市場量價齊跌，工業土地供需兩熱。

報告顯示，在房地產進入調控時代后，昆明住宅投資性需求得到遏制，全市住宅量價齊跌，2022年售價同比大幅下降至13810元/平方米。同時，由于近年來工業物流發展迅速，2022年昆明工業土地供需兩熱。

此外，報告還披露：2022年，昆明甲級寫字樓市場受到較大沖擊，市場需求收縮。為吸引客戶，業主均采取以價換量措施或大幅度優惠，全市租金同比下跌至79.88元/平方米/月。在此背景下，大量企業抓住時機，以最低的價格進駐品質更好的樓宇，促進了凈吸納量的增長。據統計，2022年昆明全市甲級寫字樓凈吸納達77892平方米;同時，空置率同比大幅下降9.01個百分點至18.24%。

各地工業地產建設風生水起，中國工業地產建設已經在地域分布及建設模式上取得了一定的特色、從區域分布來看，環渤海、長三角和珠三角地區，依托其雄厚的工業基礎，成為全國工業地產建設的聚集區;中部沿江地區借助沿江城市群的聯動發展勢頭，大力開展工業地產建設，目前基本形成“東部沿海集聚、中部沿江聯動、西部特色發展”的空間格局。

在“新基建”浪潮的推動下，5G、大數據、AI等技術將更一步地發展和深入應用，工業地產作為新基建時代，工業轉型升級的重要載體，也將迎來一場新的發展機遇。智慧工業地產建設正向著智慧化、創新化、生態化的方向進行轉變。

報告根據工業地產行業的發展軌跡及多年的實踐經驗，對中國工業地產行業的內外部環境、行業發展現狀、產業鏈發展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業、發展趨勢、機會風險、發展策略與投資建議等進行了分析，并重點分析了我國工業地產行業將面臨的機遇與挑戰，對工業地產行業未來的發展趨勢及前景作出審慎分析與預測。

想要了解更多工業地產行業詳情分析，可以點擊查看中研普華研究報告《2024-2029年工業地產產業現狀及未來發展趨勢分析報告》。

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