高密度帶來了高競爭，甚至是惡性競爭。

　　從事酒店業7年，從服務員做到部門經理的吳先生，2014年9月在較場尾開設了一家只有9間房的民宿。他告訴記者，在2015年最高峰期，他的營業額是30萬元，但支出是31萬元。“2015年生意真的不愁做，4月份連續出現17天包場，一間房的價格都在三四百元。”吳先生說，可是周邊民宿太多，為了搶生意，有的店把房價定在100到150元。“網上訂了房的客人，看到這家店豎在門口的價格牌，一進我家店就說‘你怎么這么黑心啊?’”吳先生無奈地說，惡性競爭讓他對前景灰心。

　　100到150元的房價，不合理嗎?專做配套服務的“宅宅”給我們算了一筆賬，房間清潔費是20元，加上水電、房租、人工等雜費，還要計算淡旺季差別，較場尾一家民宿平均投入成本是100萬……如此計算下來，一間房的成本最低也需要120元。“這個定價沒有合理的利潤，甚至虧本。”

　　2015年最高峰期也沒有賺到錢，2016年市場轉淡后，吳先生便果斷轉讓民宿。2016年4月，吳先生以60萬元轉出這家小型民宿。投入30萬元，轉讓費60萬元，吳先生的快刀斬亂麻，讓他的投資最后還小有賺頭。

　　新區民宿協會抽樣調查顯示，2016年新區民宿平均入住率37%，較2015年下降1.6個百分點。“我感覺這個數據有些保守。”在南澳西涌經營民宿的成先生表示，他與周邊民宿老板交流過，入住率下跌在3成左右。

　　成先生告訴記者，很多新入市者無法適應激烈競爭。像去年在西涌沙崗村新開的一家民宿，維持不到一年就關門，轉讓時更找不到人接盤，最后只能賤賣家當，避免血本無歸。

　　除了面對新區民宿的內部競爭外，臨近的惠州近年來是深圳民宿最大的對手。“2014年，惠州旅游部門多次帶著社區領導到較場尾取經，為推動當地經濟發展引入民宿產業。”“叉公”表示，從距離大鵬最近的小桂、十里銀灘，再往東到巽寮灣、雙月灣這兩年相繼開起民宿，加上多為本地村民利用自家房屋改建，成本更低，房價更便宜，對深圳民宿沖擊不小。

　　業內人士表示，目前惠州大約有民宿600家，成為全省繼深圳之后民宿最多的城市。而深惠兩地民宿總數加起來已占全省近82%，競爭之大可想而知。

　　租客與房東談判天平完全失衡

　　根據大鵬辦事處一項內部調查顯示，現在較場尾375家民宿里有100家正在轉手或有意轉手。

　　2月17日下午，伴著陳皮普洱茶的香氳，“叉公”與同樣堅持5年以上的遠望號客棧老板，扳著手指數著2012年至今沒有換過老板的較場尾民宿，“不到10家。”

　　經營壓力除了來自同行競爭外，更重要的是租金飛漲。新區民宿協會最新統計，民宿業各類支出平均占比為，房租(含員工宿舍)41%，工資性支出25%，物資采購9%，客房相關9%，訂房平臺傭金7%，宣傳費用3%，各種稅費3%，其他3%。

　　租金占支出比例在較場尾片區更高。民宿小鎮名聲在外，房東們對租金的期望值也隨之攀升。“2012年下半年民宿開始猛增，房租就變成了‘海鮮價’。”“叉公”指著離自家客棧不遠的一棟粉紅房子說，當時自己代一位朋友談租金，第一天房東說3500元，第二天就變成4000元，第三天5000元，又過了兩天變成6000元。“我朋友還在猶豫，我馬上帶著18000元租金和押金直接幫他先租下來。”叉公說，2014年開始，不僅房東開始要“轉讓費”，更出現了房東毀約的情況。

　　“宅宅”也說，民宿行業高速發展，導致租客與房東談判的天平完全失衡。“民宿行業不是暴利行業，還要面臨租金飛漲和租期短(普遍5至8年)的壓力，導致行業波動很大。”

　　較場尾民宿協會首任會長李樂業說，2011年，較場尾海邊第一排的民房租金只是3000元左右，而2016年最少在兩三萬元，最高達7萬元。因此，旺季高峰期，較場尾一線海景房不少都在800到1000元，幾乎與市區一些五星級酒店相當。

　　房租高漲，還導致整個片區消費水漲船高。2015年，住客在較場尾平均消費600至800元。2016年，這個數字還在增加。租金壓力也導致一些海鮮餐廳出現了不誠信經營行為。大鵬辦事處進行專項整治，對13家失信失當的海鮮餐廳采取強制停水停電，清空、拆除海鮮池17處。

　　大部分業者持謹慎樂觀態度

　　網文稱，目前民宿業面臨“死胡同”，歸結于眾籌等模式興起，狂熱資本的投入導致數量瘋漲。

　　記者了解到，大鵬新區投資民宿資金來源中自有資金占比高達72%，熟人眾籌占11%，社會眾籌占1%，親友借款占9%，商業貸款占5%，機構投資占1%，其他占1%。新區民宿行業協會秘書長李超認為，這說明，大鵬新區絕大部分民宿是自有資金開辦的，這與全國民宿特別是浙江、大理、麗江等地民宿基金、民宿資本蜂擁介入、布局形成巨大差異。

　　“總體來說，新區有20%民宿運作良好，但如果按照全成本核算，盈利的只有10%。”李超表示，經歷了2014、2015兩年民宿投資火熱期后，投機資本通過轉讓獲利、房屋承租年限過短和租金翻倍增長，導致2016年民宿經營者成本急劇增加，多數民宿出現經營困難，嚴重虧損。

　　另外，民宿業態無規劃，準入門檻太低，數量增長過快，部分投機者互相模仿、抄襲跟風，難以體現自己的特色與品牌，局部市場價格競爭白熱化導致民宿行業整體盈利能力較弱。“在珠三角這么龐大的市場里，深圳都沒能出現一家滿房超過300天，全國叫得響的民宿，或許才是更值得我們深思的問題。”

　　2017年對于民宿行業發展至關重要，春節長假，較場尾片區的房價和入住率普遍較去年春節下跌10%。

　　目前，較場尾海濱已開始圍擋修筑海濱棧道，今年旺季游客可能無法直接從此處下海。大鵬辦事處已準備借環龍岐灣4A景區創建之際，推出較場尾管理升級改造，對整個片區進行圍合，并限制入內最高人數在8000人。盡管這些政策從長遠來看利于片區發展，但短期內會造成一定影響。

　　在記者的調查中，大部分民宿業者對于目前所經歷的“陣痛期”持謹慎樂觀的態度。入住率不高，資本不充裕的民宿老板表示，自己會堅守，希望成為大浪淘沙下的“金子”。而像叉叉納里這樣去年入住率仍保持在74%高位的品牌民宿，已經開始向外布局，分散風險。“叉公”表示，自己已在珠海開設了5家民宿，交給自己的哥哥打理。距離他家不遠的翠鳥客棧也早已在葵涌辦事處官湖片區開設了分店。