2016年不僅一二線，而且三四線城市去庫存超預期。2015年12月中央經濟工作會議把化解房地產庫存列為2016年五大任務之一。2016年全國商品房銷售面積增速達22.5%，較2015年加快16個百分點。其中，一線城市商品房銷量增速為9.0%，較2015年下降6.3個百分點;二線城市商品房銷量增速為27.1%，上升18.1個百分點;三四線城市商品房銷售面積增速為21.6%，上升16.6個百分點。由于房地產庫存主要集中在三四線城市，不僅一二線、而且三四線城市去庫存超預期。

　　三四線城市分化明顯，浙閩粵瓊等地區三四線城市商品房銷量火爆，遼黑陜蒙新等銷量低迷甚至負增長。銷售火爆的三四線城市主要分為三類：其一，大都市圈及部分核心二線城市周邊的三四線城市，主要受益于核心城市限購及高房價的溢出效應，以及去庫存政策。比如，珠三角區域的惠州、東莞、佛山、珠海、江門、汕頭、汕尾等地，2015-2016年累計增幅多在80%以上;長三角的嘉興、湖州、鎮江、寧波、臺州、馬鞍山等地，累計增幅在70%以上;京津附近的廊坊，累計增幅在50%以上;廈門附近的漳州，累計增幅均超過55%;合肥附近的六安、武漢附近的孝感，累計增幅超過80%。其二，傳統農民工主要輸出區域、且自身資源環境條件較好的三四線城市，受益于去庫存政策刺激+農民工回流或農民進城購房，加之基數小影響。比如湖南的邵陽、懷化、郴州、永州、岳陽、衡陽等，江西的萍鄉、宜春、吉安，安徽的阜陽、安慶，四川的內江、宜賓、瀘州，廣西的南寧，累計增幅多超過60%，甚至超過80%。其三，自然環境好的海南等地三四線城市銷量火爆，受益于消費升級、旅游度假需求增加，和全國多數地區的霧霾環境壓力，加之去庫存政策刺激和基數小的影響。比如，三亞、儋州、陵水、東方、屯昌、保亭等地，累計增幅多超過60%。

　　人口總體向大都市圈遷移，三四線分化持續。我們在《房地產周期研究》、《人口遷移的國際規律與中國展望：城市的勝利》、《控不住的人口：從國際經驗看北京上海等超大城市人口發展趨勢》等多篇報告里研究了美國、日本、韓國等先行經濟體人口遷移及城市化發展經驗。國內外經驗表明，人口遷移的第二個階段是從農村和三四線城市向一二線大都市圈及衛星城遷移，部分三四線人口面臨遷入停滯，大都市圈人口繼續增加，這可能跟產業向高端制造業和現代服務業升級，及大都市圈學校醫院等公共資源富集有關。

　　2017年三四線去庫存超預期，補庫存有助于地產投資改善。在狹義庫存方面，2016年末全國商品房待售面積(現房庫存)為6.95億平方米，較2015年末下降3.2%;以待售面積/12月均現房銷售面積計算，2016年末全國商品房可售庫存去化周期為19.5個月，較2015年末下降5.6個月。在廣義庫存方面，以累計新開工面積減去累計銷售面積計算，并扣除非住宅的自持部分(假定比例為30%)，2016年末全國商品房廣義庫存為43.2億平方米，較2015年末下降1.3%;去化周期為32.9個月，下降7.9個月。考慮到一線、部分二三四線補庫存，這將拉動土地購置和房地產開發投資，上調2017年全國房地產投資增速至4%、上半年5%，同時家電、建筑建材、裝修等行業也將受益。

　　1 地產銷量火爆的三四線城市是哪些?

　　1.1 2016年三四線城市整體銷量火爆

　　2015年12月中央經濟工作會議把化解房地產庫存列為2016年五大任務之一，這意味著房地產去庫存正式上升為國家戰略。具體政策主要包括：其一，支持、引導農民工和農民進城買房。其二，推進棚改貨幣化安置去庫存。2016年是棚改三年計劃(總1800萬套)的第二年，全國棚改開工606萬套，棚改貨幣化安置比例達48.5%，較2015年提高18.6個百分點。其三，推進住房租賃市場發展去庫存。其四，發展跨界地產。其五，實施有效用地調節政策。

　　由于房地產庫存主要集中在三四線城市，去庫存政策的因城施策色彩明顯。2016年全國商品房銷售面積增速達22.5%，為2010年以來最高值，較2015年提升16個百分點。其中，一線城市商品房銷量增速為9.0%，較2015年下降6.3個百分點;二線城市商品房銷量增速為27.1%，上升18.1個百分點;三四線城市商品房銷售面積增速為21.6%，上升16.6個百分點。

　　1.2 三四線城市銷量分化明顯：都市圈周邊+部分農民工回流地區

　　從地區看，全國分化明顯，浙閩粵瓊等地區三四線城市商品房銷量火爆，遼黑陜蒙新等地區銷量低迷甚至負增長。扣除一二線城市后，2016年商品房銷售面積增速位居前列的是西藏、海南、浙江、安徽、江西、吉林、廣東、江蘇等地;而增速靠后的則是遼寧、黑龍江、新疆、陜西、內蒙古等地。需要注意的是，在2015年全國商品房銷量整體低迷的情況下，廣東、浙江等地2015年商品房銷售面積增速仍在20%以上，江西、江蘇、湖南、廣西、貴州、四川等地在10%以上;顯然，這對其2016年的銷量增速存在影響。綜合2015-2016年的情況看，三四線城市商品房銷量增幅居前的地區是浙江、江西、廣東、海南等，增幅達50%以上;而遼寧、黑龍江、陜西、寧夏、新疆等地區銷量低迷，甚至為負增長。

　　從貢獻看，2015-2016年廣東、江蘇、浙江、河南四省三四線城市商品房銷售面積的增量對總體增量的貢獻合計達51.7%;加上安徽、湖南兩省，貢獻合計達66.3%;再加上江西、山東、四川、貴州，貢獻合計達81.4%。

　　從地級市層面看，三四線城市地產銷量分化更加明顯。根據我們從地方政府網站上搜集的數據整理，在大陸363個地區中(含部分省直轄縣及縣級市，未剔除一二線城市)，2015-2016年有56個地級以上地區商品房銷售面積累計增幅在65%以上，其中有17個超過100%;有64個地區在40%-65%之間，有90個地區在20%-40%之間，有64個地區在0-20%之間，有89個地區在0%以下。

　　銷售火爆的三四線城市主要分為如下三類：其一，大都市圈及部分核心二線城市周邊的三四線城市，主要受益于核心城市限購及高房價的溢出效應，以及去庫存政策。比如，珠三角區域的惠州、東莞、佛山、珠海、江門、汕頭、汕尾等地，2015-2016年累計增幅多在80%以上;長三角的嘉興、湖州、鎮江、寧波、臺州、馬鞍山等地，累計增幅在70%以上;京津附近的廊坊，累計增幅在50%以上;廈門附近的漳州，累計增幅均超過55%;合肥附近的六安、武漢附近的孝感，累計增幅超過80%。其二，傳統農民工主要輸出區域、且自身資源環境條件較好的三四線城市，受益于去庫存政策刺激+農民工回流或農民進城購房，加之基數小的影響。比如湖南的邵陽、懷化、郴州、永州、岳陽、衡陽等，江西的萍鄉、宜春、吉安，安徽的阜陽、安慶，四川的內江、宜賓、瀘州，廣西的南寧，累計增幅多超過60%，甚至超過80%。其三，自然環境好的海南等地三四線城市銷量火爆，受益于消費升級、旅游度假需求增加，和全國多數地區的霧霾環境壓力，加之去庫存政策刺激和基數小的影響。比如，三亞、儋州、陵水、東方、屯昌、保亭等地，累計增幅多超過60%，甚至超過200%。

　　2 如何看待三四線地產銷量火爆：人口遷移趨勢未改，未來三四線分化持續

　　2.1 國內外經驗表明人口向大都市圈遷移趨勢

　　國際經驗表明，人口遷移的第二個階段是從農村和三四線城市向一二線大都市圈及衛星城遷移，三四線人口面臨遷入停滯，大都市圈人口繼續增加。我們在《房地產周期研究》、《人口遷移的國際規律與中國展望：城市的勝利》、《控不住的人口：從國際經驗看北京上海等超大城市人口發展趨勢》等多篇報告里研究了美國、日本、韓國等先行經濟體人口遷移及城市化發展經驗。人口遷移存在兩個階段：第一階段，人口從農村向城市遷移，一二線和三四線城市都有人口遷入，這可能跟這一階段產業以加工貿易、中低端制造業和資源性產業為主有關。第二階段，當城市化處于中后期時，人口從農村和三四線城市向一二線大都市圈及衛星城遷移，三四線人口面臨遷入停滯，大都市圈人口繼續增加，集聚效應更加明顯，這可能跟產業向高端制造業和現代服務業升級，以及大都市圈學校醫院等公共資源富集有關。

　　國內人口遷移趨勢也表明，在城市化進入中后期后，人口在向大都市圈及部分二線核心城市遷移。在2010年之前的快速城市化進程中，中西部地區人口長期主要向東部地區的長三角、珠三角及京津地區集聚;但2011以來，在東部地區的外來務工人員部分回流中西部地區，人口主要遷入大都市圈和部分二線核心城市。雖然人口向大都市圈及部分核心城市遷移集聚速度整體放緩，但趨勢未改;而三四線樣本城市從之前少量凈遷入變為凈遷出，人口更多依賴自然增長。

　　雖然近期北京、上海由于人口調控人口增長放緩、甚至負增長，但我們在報告《控不住的人口：從國際經驗看北京上海等超大城市人口發展趨勢》談到“城市功能區”概念，即超越行政邊界看待城市。在人口強力調控下，北京、上海行政區域內的人口可能在短期增長放緩，但在其周邊行政區域的人口增長會很快，比如北京周邊的廊坊市三河市燕郊鎮從2010年的29.2萬人快速增至2015年的約75萬人。并且，天津、深圳、廣州或部分受益于北京上海人口強力調控，近幾年人口大幅增長。