房地產資產證券化將迎更大發展

• 2018年5月31日 FanTianQing來源：騰訊網 1063 68
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  2018-2023年中國房地產信托行業全景調研與發展戰略研究咨詢報告

  房地產信托的情況一定程度上反映著房地產市場的冷熱，從信托業務角度看，包括房地產信托在內的傳統業務是重要的盈利來源。隨著宏觀、政策、市場的變化，融資類房地產信托業務未來發展空間進一步...

專家認為，推進住房租賃資產證券化是監管層發展住房租賃市場的重要內容，對于加快推進租賃住房市場建設起了非常積極的示范效應。資產證券化和REITs是房企轉型發展風口，也是未來發展方向。

房地產資產證券化將迎更大發展。

近日，碧桂園租賃住房REITs（房地產信托投資基金）一號第一期在深交所掛牌。據不完全統計，截至目前，我國市場累計發行類REITs和CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）超過60單。

專家認為，推進住房租賃資產證券化是監管層發展住房租賃市場的重要內容，對于加快推進租賃住房市場建設起了非常積極的示范效應。資產證券化和REITs是房企轉型發展風口，也是未來發展方向。一方面，房地產資產證券化發展將會帶來物業經營模式的改變；另一方面，REITs能夠幫助住房租賃企業解決轉型租賃運營企業資金缺口問題，真正做到“輕資產運營”。

房地產資產證券化將迎更大發展

東方金誠國際信用評估有限公司發布的《我國REITs市場2017年發展和2018年展望》顯示，截至2018年4月15日，我國市場累計發行類REITs和CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）共61單，規模合計1533.27億元，2016年以來呈現高速發展態勢，但相比2017年至今RMBS（個人住房抵押貸款支持證券）將近3000億元發行規模，仍有較大差距。從產品結構來看，CMBS發行840.52億元，占比54.82%；類REITs發行692.75億元，占比45.18%。CMBS和類REITs產品性質、產品類型、產品結構都呈現日益多樣化的特征。REITs與CMBS聚焦于商業地產、住房租賃、基礎設施等行業，從發行人到底層資產均呈現類別的分散性，這與以依托住宅為主體的RMBS存在本質區別。

業內人士指出，REITs、CMBS產品雖直接掛鉤不動產，但事實上，從國際、國內案例分析，大部分的發行主體為非房地產企業，也包括制造業、新興經濟以及高科技行業。通過REITS，為實體經濟注入了大量血液，解決了這些關系國計民生行業的重資產投資之困，提升企業市場競爭能力。

東方金誠評級副總監俞春江認為，當前我國經濟處于轉型過程中，房地產領域在一定意義上已進入存量時代，此時加快推進REITs，特別是推出公募REITs已是大勢所趨。REITs相關政策逐步落地意味著REITs已經步入政策窗口期，將在住房制度改革和房地產方面發揮重要作用。國際市場REITs已成為較成熟品種，其中REITs雖為權益性證券，但由于租賃相對穩定，以及REITs本身高分紅特點，被很多機構投資者均視為固定收益類投資品種進行配置。

俞春江表示，住房制度改革加速推進，住房租賃資產證券化迎來政策性窗口期，REITs有望在住房制度改革和房地產金融領域發揮重要作用。

東方金誠首席分析師徐承遠認為，隨著住房制度改革目標的確定和住房改革政策的不斷出臺，REITs迎來政策性窗口期，即將成為加快建立“租購并舉”住房制度的助推器，也有望成為我國房地產金融的主流工具之一。

徐承遠說，近年來房地產相關資產證券化融資工具單數和規模較快增長，基礎資產類型不斷豐富。展望2018年，在政府大力推進住房租賃市場、鼓勵REITs和資產證券化的政策指引下，房地產資產證券化將迎來更大發展。

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