三四線城市的房價抬高的幕后黑手是誰？

• 2018年7月5日 HaoChenChong來源：房天下 1454 96
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地產股為何集體暴跌?一則有關棚改的消息是關鍵：棚改項目審批權收回至國開行總行。所謂“棚改”，是指為改善困難家庭住房條件的城鎮危舊住房改造工程。

地產股為何集體暴跌?一則有關棚改的消息是關鍵：棚改項目審批權收回至國開行總行。所謂“棚改”，是指為改善困難家庭住房條件的城鎮危舊住房改造工程。

實例說一千道一萬，當事人現身說法最真實。先來看一則某地產公司在某中部三線城市2017年初的廣告。“今年市定目標任務是3.04萬戶，征收房屋430萬㎡，計劃投資265.17億元，動遷15萬人!什么?感覺3.04萬戶、15萬人只是個數字，和自己沒什么關系?那咱們拿去年的事實說說話。

2016年棚改推動房地產去庫存7000余套。對!就是這個數字!是不是感覺今年又可能有大批的棚改戶加入買房大軍?是不是感覺房價又會變動?貼心的我勸你哈，買房莫要猶豫觀望，看準了買了就ok!”順便備注一下，這座2017年棚改就動遷15萬人的中部城市，城區人口數量只有100萬多一點。不消多說，棚改之于當地樓市的意義已然明了。故事可以從2014年說起。該城市一位居民說三四年前，這座傍水而居的城市房價只有三四千，人均月工資也是這水平，生活很愜意，壓力也不大，“蓋了很多房子，賣不出去，大家也不著急買，房價有一陣子還下降。”

房地產庫存高企，土地就賣不出去，依賴土地財政的地方政府想必急壞了。有多急呢?一個故事可以證明。去年底，中部某縣一位剛離職的官員私底下告訴【經濟ke】：“負債太多了，2016年賣了兩宗地，今年賣了一塊地，老板(指縣委書記、縣長)都快急死了。縣里面除了醫院沒有抵押，其他可以抵押的資產都抵押出去了”。他如果土地再賣不出去，抵押的土地價格下跌，銀行逼債，政府信用違約，那可麻煩大了。這并非某一個城市的難題，而是全國普遍現象。

撬動怎么辦?必須把手頭的存貨清倉，接著再賣地，賣新房子，要不，這生意就做不下去了。卡住脖子的難題是，誰來掏錢買單?靠當地居民家里可掏不出更多的錢。那么，錢從哪里來?誰來撬動這個支點?棚改貨幣化安置的定向寬松(PSL)如期而至。

2015年，國務院推出棚改三年計劃，要求積極推進棚改貨幣化安置，以緩解和消化商品房庫存。棚改規則逐漸轉向為貨幣化安置，也就說拆遷之后不給房子給現金，拆遷戶自己再去買房子。恒大集團首席經濟學家任澤平認為棚改是一石三鳥之計：“棚戶區改造不僅改善民生、改變城市面貌，也創造住房需求、拉動房地產投資，是未來5年支撐房地產行業發展的核心變量之一”。

中國社會科學院金融所房地產研究中心主任毫不諱言：“棚戶區改造貨幣化的初衷是房地產去庫存。”從此前的實物安置改為貨幣化安置是其中關鍵，而PSL又是核心環節，并被不少地方政府視為如意法寶，放大到極致。具體怎么操作呢?還是以上述的中部城市為例，政府規劃一批棚改項目，向政策性銀行申請專項貸款，國開行再通過PSL拿到央行資金。貸款到手，地方政府通過貨幣化安置向棚戶區居民發放補償款，棚改拆遷戶拿著拆遷款，歡天喜地買新房去，比如上述所說的做廣告的大公司。這里說的政策性銀行主要就是國開行。公開數據：截止2017年末，國開行累計發放棚戶區改造貸款3.4萬億。在回應幾天前的消息時，國開行說截至5月末，今年發放棚改貸款4369億元，有力支持了棚改續建及2018年580萬套新開工項目建設。

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