房租占工資三成 長租公寓對房租有何影響？未來將何去何從？

• 2018年8月29日 WuYaNan來源：中金期貨 345 15
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  2018-2023年中國聯合辦公行業競爭格局分析與投資潛力咨詢報告

  聯合辦公指來自不同公司或組織的個人在共同的空間進行辦公。在此空間中，聯合辦公者不僅共享了辦公環境和設施，同時也共享一定的信息資源，從而達成一定的合作。聯合辦公是先在歐美國家興起的辦...

對于許多在一線城市工作的年輕人來說，長租公寓并不陌生。“如果你需要長期租房，又對房屋內部裝修、設施和環境衛生有一定要求，希望找到真實有保障的房源，長租公寓是相對省心的選擇。”在北京工作3年的小王對本報記者說。

對于許多在一線城市工作的年輕人來說，長租公寓并不陌生。“如果你需要長期租房，又對房屋內部裝修、設施和環境衛生有一定要求，希望找到真實有保障的房源，長租公寓是相對省心的選擇。”在北京工作3年的小王對本報記者說。

長租公寓沒有明確的定義，它一般是指租客從房地產或經紀公司租賃經過一定裝修改造的房屋，無需直接和房東接觸，租期一般以一年居多。

除房屋本身外，公寓還提供保潔、維修、安保等附加服務。目前市場上既有像萬科、龍湖這種通過自建、收購等方式持有房源對外出租的;也有像自如、相寓、蛋殼公寓這種通過長期租賃或受托管理等方式獲取房源再行轉租的。與普通租房相比，長租公寓主打的是品牌和品質，價格也相應更高一些。

長租公寓啥模樣？

對于許多在一線城市工作的年輕人來說,長租公寓并不陌生。“如果你需要長期租房,又對房屋內部裝修、設施和環境衛生有一定要求,希望找到真實有保障的房源,長租公寓是相對省心的選擇。”在北京工作3年的小王對本報記者說。

長租公寓沒有明確的定義,它一般是指租客從房地產或經紀公司租賃經過一定裝修改造的房屋,無需直接和房東接觸,租期一般以一年居多。除房屋本身外,公寓還提供保潔、維修、安保等附加服務。目前市場上既有像萬科、龍湖這種通過自建、收購等方式持有房源對外出租的;也有像自如、相寓、蛋殼公寓這種通過長期租賃或受托管理等方式獲取房源再行轉租的。與普通租房相比,長租公寓主打的是品牌和品質,價格也相應更高一些。

長租公寓在中國的興起,還只是近幾年的事情。小王記得2015年畢業那會兒,長租公寓品牌一下變成了更受青睞的選擇。“以前聽過不少黑中介和黑房東的遭遇,租客的權益常常得不到保障,而在長租公寓品牌這兒,你至少能對租住房屋的軟硬件有一個合理期待。”小王說。

打破中國租房市場長久以來的C2C(房東對租戶)模式,對房屋加以裝修改造,抓住年輕租房群體的需求,不少長租公寓品牌實現了前期的快速發展。例如,鏈家旗下品牌自如稱,經過5年的發展,已擁有自如房屋40萬間,8棟自如寓,服務北京、上海、深圳、杭州、南京超過100萬客戶。

這背后是市場租賃需求的支撐。我愛我家集團研究院統計顯示,今年前7個月,北京租房租賃市場交易總量同比增長14.4%;另有數據顯示,1-5月“90后”租房客群在北京地區全部租客中的占比近三成,“以租代購”正成為越來越多年輕人的選擇。“在北京兩三年了,房價太高,一直都是租房住。”就職于某網絡公司的蔣女士說。

“租購并舉”的住房制度也為住房租賃市場帶來政策利好。2017年7月,九部委聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,要求人口凈流入的大中城市發展住房租賃業務,并選取廣州、深圳等12個城市開展試點。反映最靈敏的是企業,除早已開展長租公寓業務的萬科和鏈家等知名房企外,僅今年3月,就有6家全國排名前50的房企宣布進軍長租公寓市場。此外互聯網公司和小型中介機構等,也紛紛入駐長租公寓市場。

對房租上漲影響幾何?

近期房租的快速上漲,將長租公寓推到了風口浪尖。

即將面臨換房的檔口,小王明顯感受到,房租漲得更多了。2015年在北京國貿附近兩居室價格是4500元,到去年同地段兩居室價格是6600,而今年在有的平臺上價格近8000元。從普通租房改造為長租公寓,再疊加房價的普遍上漲,價差表現尤為明顯。

北京各區域租客親歷的漲價,在各機構的數據中也有體現。例如,鏈家旗下貝殼研究院報告顯示,前7月,北京租金指數同比上漲10.7%;諸葛找房數據則顯示7月房租同比上漲超20%;中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組數據顯示,7月北京房租中位數為6590元/套。上漲的房租直接體現在居民消費支出中。據北京市統計局數據,2018年上半年,北京市居民人均居住支出7140元,同比增長22.1%。

房租為什么漲得這么快?

拿北京來說,有機構測算,北京住房租賃人口約800萬人,目前租賃房源量約為350萬間,即使把親友合租考慮進去,也面臨著一定的租賃缺口。中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華對本報記者指出,在住房租賃市場不斷規范化,對城中村、地下室和群租空間加以整治的情況下,住房供給相對減少,而租賃需求穩定甚至上升,供需關系就相對緊張。

更多矛頭指向了長租公寓的資本哄抬和房源搶占。

自如、萬科等機構的數據顯示,長租公寓行業占整個房屋租賃市場的比例不足5%。專家指出,雖然長租公寓占比有限,但在中介機構壟斷房源信息的情況下,市場交易也會受到明顯影響。

采訪中,多位房屋中介向記者透露,一線城市房屋是存量市場,房源總數有限,在競爭激烈的情況下,中介往往會通過抬高租金來搶房源,還可能誘導房主抬價或者形成“競價”。特別是在資本大量介入長租公寓市場的情況下,機構之間“跑馬圈地”現象突出。以某品牌公寓為例,其2016年開始布局全國,目前管理房量已從當年年底的1.3萬間增至目前的13萬間。最近的官方調查也顯示,個別中介還存在從金融機構融資搶房源以及使用“租房貸”等行為,不僅抬高了租價,還埋下了金融風險。

長租公寓將何去何從?

如今,房租已經占到小王每月稅后收入的30%。“我對房屋的內部條件、地理位置等有一定的要求,對房租價格也有相應的預期,但如果房租占比上漲到不合理的地步,我就只能考慮往外搬,甚至離開北京。”小王說。對于在一線城市生活的年輕人來說,房租是否在適度區間事關生存的基礎;而對城市來說,這也關系到人才的去留。

針對房租問題,有關部門已有行動。

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