回遷戶房建筑面積50%被公攤 盈利歸誰？2018公攤面積國家標準

• 2018年11月1日 WuYaNan來源：騰訊網 788 48
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  商品房供需格局迎變局，如何對需求擴大的領域增加市場十分重要！

  商品房在中國興起于80年代，它是指在市場經濟條件下，具有經營資格的房地產開發公司(包括外商投資企業)通過出讓方式取得土地使用權后經營的住宅，均按市場價出售。其價格由成本、稅金、利潤、...

近日，黑龍江哈爾濱市棚改安置小區東直家園的回遷戶反映稱，一套建筑面積為108平方米的回遷房，使用面積只有54平方米，公攤面積的比率高達50%。

近日，黑龍江哈爾濱市棚改安置小區東直家園的回遷戶反映稱，一套建筑面積為108平方米的回遷房，使用面積只有54平方米，公攤面積的比率高達50%。雖然近年來圍繞公攤面積比例的爭議已經屢見不鮮了，但是如此高的比例還是讓人瞠目結舌。

自1998年我國住房市場化改革以來，公攤面積就成了一個爭論不休的話題。開發商認為，住宅建設過程中總要留有一定的公共空間，比如消防通道、電梯井、垃圾站等等，這些公共空間一般由購房者享用，因此，所產生的成本費用自然必須由購房者來承擔。

但購房者并不認可這種說法，從國際上看，大多數國家都是按套內面積計算房價的，并沒有所謂的公攤面積。而且，公攤面積比例多少又沒有一個統一的標準，現有法律法規沒有設定上限，再加上相關信息不透明，全是開發商說了算，購房者買房時不得不接受現有公攤面積的攤牌，這幾乎跟“霸王條款”差不多。

除了對公攤面積本身的合理性存在質疑外，公攤面積的多少才算合適同樣意見不一。由于不同購房者的需求不一樣，有些購房者需要樓間距更大、公共空間更舒適的小區環境，隨之公攤面積就需要更大。

而有些購房者更在乎公攤面積小、得房率高的住宅，這似乎也是大多數購房者的意愿。購房者本身的意見分歧，也導致了公攤面積的存廢問題久拖不決。

不過，無論爭議有多大，背后其實都是開發商與購房者兩者的利益博弈。

但在房地產市場上，相對于開發商而言，購房者明顯是個弱勢群體。一般來說，購房者在支付房款時，總價款是單價乘以建筑面積，建筑面積包括套內建筑面積和公攤面積。就套內建筑面積而言，購房人完全可以通過專業的測量機構進行測量，測量成本低、簡便、不需要其他人的配合。但公攤面積則不然。一般人根本不知道公攤部位在哪里，更談不上對公攤部位進行測算。

正是憑著市場上的強勢地位，一些開發商就把公攤面積變成了“搖錢樹”，趁機大發其財，造成現在的公攤面積越來越大。而購房者除了無奈掏錢外，似乎也找不到更好的途徑予以解決。

目前，“房子是用來住的”已取得了民眾的普遍共識。炒房者固然不能將住宅用來炒作牟利，開發商自然也不能在公攤面積上拿公眾的利益來牟取暴利。尤其令人關注的是，哈爾濱此次涉事的住宅小區還是棚改戶的回遷房工程。對于這種拿保障房和回遷戶當“唐僧肉”的不良開發商，必須堅決予以嚴懲。

更為關鍵的是，還需要盡快將公攤面積納入法制化、法規化管理的軌道。包括厘清公攤面積的概念、限制最高比例，有條件的地方逐步開展使用面積交易等。

總之，對公攤面積多念“緊箍咒”，既是對開發商行為的一種規范，也是保障購房者利益的實招。

2018公攤面積國家標準

建筑面積=套內建筑面積+公攤面積。而公攤面積=公攤系數*套內建筑面積。公攤系數=總公共分攤面積/(套內建筑面積*總套數)。套內建筑面積=套內使用面積+墻體面積+陽臺面積。此外影響公攤面積的因素有建筑規模，公共設施，套內面積以及戶型。

其實目前國家在公攤面積上沒有明確的規定必須控制在哪個區間范圍內。一般多層住宅的公攤面積約在10%~13%，18層以下的板式住宅公攤約在13%~15%，點式的樓盤公攤大多在15%~17%，而30層以上的住宅因為電梯數量的增多，公攤通常都在25%左右。

此外住房公攤面積標準要依據房屋類型而定。高層住宅，比如12-33層住宅的公攤率為14-24%，另外高層建筑有電梯及電梯前室占用了空間，也有安全通道樓梯占用空間，還有“管道井”“強電井”“弱電井”等公用設施都占用了空間。所以高層建筑較多層建筑的公攤面積要大得多。

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