2023中國商業地產行業發展前景分析

• 黃文玉 2023年6月26日 來源：互聯網 245 8
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商業地產，指作為商業用途的地產，故又名做商鋪地產。以區別于以居住功能為主的住宅房地產，以工業生產功能為主的工業地產等。

一、商業地產行業概況

商業地產，指作為商業用途的地產，故又名做商鋪地產。以區別于以居住功能為主的住宅房地產，以工業生產功能為主的工業地產等。商業地產廣義上通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產的概念。泛指用于零售業的地產形式，是狹義的商業地產。

就商業地產產業鏈整體情況而言，上游房地產主要可分為商業地產開發商和設備供應商，整體商業地產開發商數量眾多，包括保利地產、萬科地產和恒大地產等。中游除了開發商外還包括物業運營平臺等，還包括線上交易平臺和線下機構等。下游應用主要應用除了商業、還包括居住和辦公等。

商業地產規模也有大有小。規模大的商業房地產如shoppingmall項目，可以達到幾十萬、上百萬平方米，規模小的商業房地產項目僅幾百平方米，甚至更小。對于規模龐大的商業房地產，其經營多采用開發商整體開發，主要以收取租金為投資回報形式的模式;商業地產項目，可以打包上市，形成商業房地產金融;對于規模較小的商業房地產而言，大多數項目依然采取租金回收的方式，但國內很多商業房地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業街、商品市場則采用商鋪出售，零散經營的模式，這個模式存在后期經營管理的很大問題，大家投資的時候需要謹慎。

二、商業地產行業發展現狀分析

隨著我國房地產整體持續發展，雖然新開工面積相較2020年有所下降，但我國我國房地產施工面積仍保持穩步增長。根據統計局數據顯示，2021年我國房地產開發施工面積達到97.54億平方米，同比2020年增長5.25%。就商業地產市場竣工面積情況而言，2011-2017年我國房地產整體向好，商業地產竣工面積逐年增長，2017年達到近年來最高值16676.8萬平方米，2018年起竣工面積開始出現負增長，2020年受疫情影響我國商業地產竣工面積大幅度下降，降幅超過20%，最新數據顯示，2021年我國商業地產有所回暖，竣工面積為12094，同比2020年增長3.7%左右。

商業地產的收入來源依賴租金收入，而影響租金收入的關鍵因素是租金單價和空置率，與住宅需求的錨定不同的是，以租為主的商業地產更容易受到經濟宏觀周期帶來的影響，營收不穩定的壓力要大得多。

據《2020中國商業地產發展白皮書》顯示，受疫情沖擊，商業地產市場整體承壓。新房市場方面，2020年1-5月全國銷售面積同比下降23.1%，新開工面積同比下降14.8%;租賃市場方面，2020年上半年，中國主要商業街商鋪和重點商圈(購物中心)商鋪租金水平整體下跌。其中，由全國重點城市100條商業街商鋪為樣本標的，構成的百大商業街(百街)商鋪平均租金為25.1元/平方米·天，環比下跌2.41%。

根據中研普華產業研究院發布的《2023-2028年中國商業地產行業發展前景及投資風險預測分析報告》顯示：

由100個典型購物中心商鋪為樣本標的，構成的百大購物中心(百MALL)商鋪平均租金為26.8元/平方米·天，環比下跌1.09%。土地市場方面，上半年全國300城商辦用地推出規劃建筑面積11097萬平方米，同比微漲2.1%。成交規劃建筑面積8147萬平方米，同比下降10.0%。

目前，中國商業地產市場的參與者主要有兩大派系，分別是內資商業地產企業和外資商業地產企業，而外資商業地產企業主要是港澳臺企業。內資企業主要包括保利地產、萬科、華潤等，外資企業包括中海地產、新世界和新鴻基等。

數據顯示，2014-2020年7月，香港二手商鋪價格指數呈波動狀態，但基本保持在500-600(1999年=100)之間，相對穩定，2018年11月達到601(1999年=100)，是2018年最高值;2019年最高值是5月582.2(1999年=100)。至2020年7月，香港二手商鋪價格指數是536.7(1999年=100)。

相較住宅施工面積我國商業地產施工面積仍占比較小。根據數據，2021年我國商業地產施工面積約占13.17%左右，其中辦公樓占比3.87%、商業營業用房占比9.3%。不同于住宅房的硬性需求，商業地產整體施工面積較小，又因為疫情導致，整體占比相較2020年的14.06%有所下降，但是預計隨著整體商業地產持續發展，占比有望提升。

三、商業地產行業未來發展前景預測

未來商業地產企業營收的增長將不再局限于單一渠道及單一產品或服務形態，企業應加速融合線上線下同步發展。同時加大線上營銷投入和比重，推動營銷模式持續升級，以平衡短期渠道受限為企業帶來的經營風險。

從長期來看，商業地產企業借助互聯網發展的東風，通過數字化發展逐步完善全渠道商業運營模式，提高經營質量和運營水平已成為行業發展趨勢。5G技術的應用將加速商業地產運營的數字化轉型、賦能商業智能新模式，也將為購物中心運營管理帶來重大變革。

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