生物醫藥產業各類園區投資效益和增長潛力的評價

• 陳博 2023年9月7日 來源：中研網 209 5
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產業園區經過一定的發展階段之后，需要調整產業機構，提檔升級，以便促進產業園區的可持續發展。例如環渤海、長三角、珠三角等東部發達地區的工業園區正在逐漸將傳統高能耗，低產值、勞動力密集型產業轉移出去，逐漸將創意產業、樓宇經濟和都市經濟作為下一階段的產業定

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1979年，蛇口工業區打響了我國產業園區發展的第一炮。1980年4月1日，經由國務院批準，香港招商局成立的蛇口工業區籌建指揮部，宣告我國第一個工業區的誕生。時任招商局副董事長袁庚帶領蛇口工業區開展全面的改革探索。

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對產業地產的定義是：圍繞著產業的微笑曲線，構建的產業價值鏈一體化平臺，以產業為依托，地產為載體，實現土地的整體開發與運營。

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1、狹義的產業地產

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工業地產是狹義的產業地產，是有別于住宅、商業和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括生產型、倉儲型及辦公型三種類型。

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（1）生產型

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生產型園區是直接為制造業企業進行工業生產而建設的產業園區，形態以標準廠房、多層廠房、為生產配套的基本辦公，研發物業載體為主。

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最典型的生產型園區是成立于1994年的蘇州工業園區。蘇州工業園區是我國和新加坡兩國政府間合作的旗艦項目，行政區劃面積278平方公里，其中，中新合作區80平方公里，下轄四個街道，常住人口約80.78萬。近年來，該園區大力發展高端高新產業，尤其是智能制造板塊，推動制造工廠向企業總部轉型。

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（2）倉儲型

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即物流地產，是經營專業現代化的物流設施的載體，包括物流倉庫、配送中心、分撥中心等等。

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（3）辦公型

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即商務園區，以商務辦公功能為主，吸引中小企業及大型企業功能單元入駐，形成一定的產業集群和規模效應。形態包括辦公樓、商務獨棟、研發中心及各類基礎配套等。

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2、廣義的產業地產

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隨著產業地產由粗放型經營向專業化、規范化發展升級，產業地產的開發理念和模式開始發生改變，產業地產不再只是進行最基本的工業廠房、物流基地的開發，而是升級為“片區開發”的概念，涉及整個片區的建設，包括區域內商業地產和住宅的打造。而“片區開發”的本質是園區代行政府職能。

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產業綜合體和產業新城應運而生，即從原先單一產業功能出發，逐步增加、附著、提升諸如生活、文化、體育、休閑、娛樂、旅游等城市功能。

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3、國內產業園的分類體系

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經過了40年的發展，我國建立了完備的園區體系。從功能分類來看，可分為2類：承擔特定功能的產業園區和具備綜合功能的產業園區。承擔特定功能的園區有7種類型：經濟技術開發區、高新技術開發區、海關特殊監管區、邊境經濟合作區、臺商投資區、旅游度假區和自由貿易區；而承擔綜合功能的園區有：經濟特區和國家級新區。其中，海關特殊監管區又包括：保稅區、保稅港區、綜合保稅區、保稅物流園區、跨境工業區、出口加工區和保稅物流中心。

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人力、信息、資金等社會資源構成了一個地區的資源稟賦，產業園區要充分發揮本地區的資源優勢，以科學發展觀為指導，以有效利用為前提，進行產業定位。如北京、上海、深圳等東部發達城市，社會資源優勢突出，擁有豐富的人力資源、海量的信息資源、雄厚的金融基礎，適合發展第三產業、創意產業、高新技術產業等都市經濟。

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產業園區經過一定的發展階段之后，需要調整產業機構，提檔升級，以便促進產業園區的可持續發展。例如環渤海、長三角、珠三角等東部發達地區的工業園區正在逐漸將傳統高能耗，低產值、勞動力密集型產業轉移出去，逐漸將創意產業、樓宇經濟和都市經濟作為下一階段的產業定位，進行產業結構調整，在有限的土地資源上，發展樓宇經濟和都市經濟，提高單位面積的產值，提升產業機構，促進園區的可持續性發展

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一個地區的區位優勢主要由自然資源、勞動力、工業聚集、地理位置、交通等因素決定，大多數產業園區要依靠產業聚集度、地理位置、交通等幾方面的區位優勢來確立自己的產業定位。

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隨著區域經濟的不斷發展，區域分工協作也在不斷地加深，要求區域城市間加強聯合，加強分工協作，相互協調發展。我國已經形成了京津冀經濟圈、長江三角洲經濟圈和珠江三角洲經濟圈，以及正在形成和發展的以重慶和成都為中心的西南經濟圈、以武漢為中心的中部經濟圈和容納東北諸多城市的東北經濟圈。在這些經濟圈中，中心城市具有很強的帶動作用和集聚效應，圍繞中心城市形成的衛星城要依據中心城市的主導產業，積極發展配套產業，與中心城市

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依據產業基礎的產業定位是目前產業園區定位的主要方式，在原有產業的基礎上，發展壯大相關產業，針對原有產業進行產業招商，并圍繞產業鏈進行上下游配套產業的招商，形成產業集聚。如鄭州臺灣科技園，緊鄰富士康，并以此為依托，定位于電子信息產業。

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投資運營一體化模式是通過政府投資建設園區，然后通過房租、固定資產等作為合作資產，孵化有發展潛力的中小企業，在企業獲得成長后引入外部戰略投資者或上市，實現資產增值并收回投資。這是一種長期投資的理念，園區在中短期很難有可見的回報，但是對于一個區域的經濟發展具有很強的推動作用，因為園區的發展是建立在企業投資成功的基礎上的。浦東軟件園就屬于這一模式。

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1、以廠區建筑物銷售提取利潤；

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2、以廠區建筑物出租收取費用；

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3、以土地出讓差價賺取利潤；

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4、以入園企業提供平臺，收取服務費用；

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5、以配套設施和配套（商業、住宅）服務收取合理費用。

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