第1章 房地產估價行業發展概述 11

1.1 房地產估價行業綜述 11

1.1.1 房地產估價行業定義 11

1.1.2 房地產估價行業分類 11

1.2 房地產估價行業基本內容 12

1.2.1 房地產估價對象 12

1.2.2 房地產估價人員 12

1.2.3 房地產估價原則 13

1.2.4 房地產估價程序 13

1.3 影響房地產價格的因素分析 13

1.3.1 影響房地產價格的一般因素 13

（1）經濟因素 14

（2）社會因素 16

（3）行政因素 18

1.3.2 影響房地產價格的區域因素 20

（1）影響居住房地產價格的區域因素 20

（2）影響商業房地產價格的區域因素 21

（3）影響工業房地產價格的區域因素 21

1.3.3 影響房地產價格的個別因素 22

（1）土地的個別因素 22

（2）建筑物個別因素 24

1.3.4 影響房地產價格的供求因素 25

（1）房地產的供給 25

（2）房地產的需求 26

（3）房地產市場的供求均衡 28

（4）房地產市場的非均衡 28

 

第2章 房地產估價行業發展環境分析 32

2.1 房地產估價行業政策環境分析 32

2.1.1 房地產估價行業準入制度 32

（1）《房地產估價機構管理辦法》 32

（2）《房地產估價師注冊管理辦法》 33

（3）《注冊房地產估價師管理辦法》 33

2.1.2 房地產估價行業執業資格制度 35

（1）《房地產估價師執業資格制度暫行規定》 35

（2）《房地產估價師執業資格考試實施辦法》 36

2.1.3 房地產估價行業執業規范制度 37

（1）《房地產估價規范》 37

（2）《城市房屋拆遷估價指導意見》 39

（3）《房地產抵押估價指導意見》 40

（4）《關于加強房地產估價機構監管有關問題的通知》 41

2.2 房地產估價行業經濟環境分析 42

2.2.1 國內GDP增長分析 42

2.2.2 消費物價指數分析 43

2.3 房地產估價行業技術環境分析 44

2.3.1 地價評估方法 44

2.3.2 拆遷房屋評估方法 49

2.3.3 期房評估方法 53

2.3.4 在建工程估價方法 57

2.3.5 現房評估方法 59

 

第3章 房地產估價行業發展全景分析 61

3.1 房地產行業整體運營狀況 61

3.1.1 房地產開發景氣指數 61

3.1.2 房地產開發投資情況 61

（1）房地產開發投資 61

（2）房地產新開工面積 63

（3）房地產竣工面積 64

3.1.3 房地產市場銷售情況 65

3.2 房地產估價市場供需平衡分析 67

3.2.1 房地產估價市場需求分析 67

（1）全國土地出讓總量分析 67

（2）全國供應用地價格分析 67

（3）二手房掛牌總量分析 69

3.2.2 房地產估價市場運營現狀 69

（1）房地產估價機構數量分析 69

（2）房地產估價機構收入規模 69

（3）房地產估價機構收入結構 69

3.3 房地產估價行業波特五力模型分析 70

3.3.1 買方競價能力分析 70

3.3.2 供應方競價能力分析 70

3.3.3 現有企業競爭情況 71

3.3.4 新進入者威脅分析 71

3.3.5 替代品威脅分析 72

3.4 房地產估價行業存在的問題 72

3.4.1 估價機構產權問題 72

3.4.2 行業法制建設問題 73

3.4.3 估價人員素質問題 73

3.4.4 行業有效競爭問題 74

3.5 房地產估價品牌發展關鍵因素 74

3.5.1 規范中介服務市場 75

3.5.2 提高人員的整體素質 75

3.5.3 增強行業組織自律性 75

3.5.4 注重收集市場信息 75

3.5.5 注重培養創新能力 75

3.5.6 其他影響因素 76

 

第4章 房地產估價行業細分市場分析 77

4.1 土地使用權出讓價格評估市場分析 77

4.1.1 土地出讓方式及價格管理 77

4.1.2 土地估價原則 77

4.1.3 基準地價評估 79

（1）基本概念 79

（2）發展歷程 80

（3）方法和步驟 80

4.1.4 宗地價格評估 82

（1）基本概念 82

（2）評估途徑 82

（3）評估步驟 82

4.1.5 高層建筑地價分攤 83

（1）按建筑面積分攤 83

（2）按房地價值分攤 84

（3）按土地價值分攤 84

4.1.6 土地市場成交情況 84

（1）土地市場簡介 85

（2）土地供應量分析 85

（3）土地成交價格分析 87

4.1.7 土地使用權出讓估價業務企業競爭 89

4.2 房屋租賃價格評估市場分析 90

4.2.1 全國房屋出租市場分析 90

4.2.2 房屋租賃價格指數分析 90

4.2.3 公共租賃住房建設情況 91

（1）公租房政策支持 91

（2）公租房租賃價格 92

（3）全國公租房數量 92

（4）地方公租房數量 93

4.2.4 房屋租賃價格評估情況 93

4.3 房地產轉讓價格評估市場分析 93

4.3.1 房地產轉讓方式 93

4.3.2 房地產轉讓評估的特點 94

4.3.3 轉讓價格評估方法 94

4.3.4 手房成交情況 95

（1）二手房供應量分析 95

（2）二手房成交量分析 95

（3）二手房成交價格分析 96

4.3.5 房地產轉讓估價業務企業排名 96

4.4 房地產抵押價格評估市場分析 97

4.4.1 房地產抵押性質 97

4.4.2 房地產抵押價格評估方法 98

4.4.3 房地產抵押價格評估價值性 99

4.4.4 房地產抵押估價業務企業排名 99

4.5 房屋征收價格評估市場分析 100

4.5.1 房屋征收方式 100

4.5.2 房屋征收價格評估方法 101

4.5.3 房屋征收評估價格分析 101

4.5.4 房屋征收估價案例分析 101

4.5.5 房屋征收估價業務企業排名 102

4.6 房屋拆遷評估市場分析 103

4.6.1 房屋拆遷補償情況 103

4.6.2 房屋拆遷評估注意事項 103

4.6.3 房屋拆遷評估價格分析 104

4.6.4 房屋拆遷評估存在的問題 104

4.7 其他房地產估價市場分析 107

4.7.1 房地產保險估價市場分析 107

4.7.2 房地產課稅估價市場分析 107

4.7.3 企業經濟活動中涉及的房地產估價市場分析 108

 

第5章 房地產估價行業重點企業分析 109

5.1 房地產估價行業企業總體發展狀況 109

5.1.1 按營業總收入排名 109

5.1.2 按評估建筑面積排名 109

5.1.3 按評估土地面積排名 110

5.1.4 按評估總價值排名 111

5.2 房地產估價行業重點企業經營情況 111

5.2.1 北京仁達房地產評估有限公司經營情況分析 111

（1）企業發展簡況分析 112

（2）企業組織架構分析 112

（3）企業資質能力分析 113

（4）企業人力資源情況 113

（5）企業服務領域分析 113

（6）企業經營情況分析 113

（7）企業優劣勢分析 114

5.2.2 深圳市世聯土地房地產評估有限公司經營情況分析 114

（1）企業發展簡況分析 114

（2）企業組織架構分析 115

（3）企業資質能力分析 115

（4）企業人力資源情況 115

（5）企業服務領域分析 116

（6）企業經營情況分析 116

（7）企業典型項目分析 116

（8）企業優劣勢分析 116

（9）企業最新發展動向 116

5.2.3 北京首佳房地產評估有限公司經營情況分析 117

（1）企業發展簡況分析 117

（2）企業組織架構分析 117

（3）企業資質能力分析 118

（4）企業服務領域分析 118

（5）企業優劣勢分析 118

（6）企業最新發展動向 118

5.2.4 北京康正宏基房地產評估有限公司經營情況分析 119

（1）企業發展簡況分析 119

（2）企業組織架構分析 119

（3）企業資質能力分析 120

（4）企業服務領域分析 120

（5）企業經營情況分析 120

（6）企業優劣勢分析 121

（7）企業最新發展動向 121

5.2.5 北京市金利安房地產咨詢評估有限責任公司經營情況分析 122

（1）企業發展簡況分析 122

（2）企業資質能力分析 122

（3）企業人力資源情況 122

（4）企業服務領域分析 123

（5）企業經營情況分析 123

（6）企業優劣勢分析 123

 

第6章 房地產估價行業發展趨勢與前景 183

6.1 房地產估價行業風險及防范 183

6.1.1 從業人員自身的風險 183

6.1.2 簽訂合同時的商業風險 183

6.1.3 房地產評估中的技術風險 184

6.1.4 行業風險防范措施 185

6.2 房地產估價行業信息化探索 186

6.2.1 信息化功能目標 186

6.2.2 信息化實現途徑 187

6.2.3 主要功能模塊分析 187

（1）房產交易信息系統 188

（2）基準地價信息系統 188

6.3 房地產估價行業發展策略分析 189

6.3.1 加強市場環境監管 189

6.3.2 健全法律法規體系 190

6.3.3 個性化管理策略 190

6.3.4 建立行業信用體系 190

6.3.5 開展再教育方針 190

6.4 房地產估價行業發展前景分析 191

6.4.1 房地產評估行業發展趨勢 191

6.4.2 房地產評估行業發展前景 192

 

圖表目錄

圖表1：房地產估價分類（按估價目的分類） 11

圖表2：房地產估價對象分析 12

圖表3：房地產估價程序分析 13

圖表4：影響住房地產價格的因素 20

圖表5：影響商業地產價格的因素 21

圖表6：影響工業地產價格的因素 21

圖表7：房地產短期供給曲線 25

圖表8：房地產的長期供給曲線 26

圖表9：消費性房地產的需求曲線 27

圖表10：投機性房地產的需求曲線 27

圖表11：房地產市場的均衡 28

圖表12：全國商品空置面積（單位：萬平方米） 29

圖表13：2005-2013年中國GDP總值及其同比增速（單位：萬億元，%） 43

圖表14：2011.11-2012.12我國居民消費物價漲跌幅（單位：%） 43

圖表15：路線價法估價的一般步驟 44

圖表16：城市基準地價評估的方法和步驟 46

圖表17：現房評估的主要方法 59

圖表18：2001-2013年國房景氣指數 61

圖表19：2007-2013年我國房地產開發投資累計及同比增速（單位：億元，%） 62

圖表20：2011-2013年我國房地產開發投資結構（按建筑性質）（單位：%） 62

圖表21：2011-2013年我國房地產開發投資結構（按區域）（單位：%） 63

圖表22：2007-2013年我國房地產新施工面積及同比增速（單位：萬平方米，%） 63

圖表23：2011-2013年房地產新開工面積累計情況（單位：萬平方米，%） 64

圖表24：2007-2013年房地產累計竣工面積及同比增速（單位：萬平方米，%） 65

圖表25：2011-2013年房地產竣工面積結構（按產品）（單位：%） 65

圖表26：2008-2013年商品房銷售面積累計（單位：億平方米） 66

圖表27：2011-2013年我國房地產商品房銷售面積結構（按面積）（單位：%） 66

圖表28：2013年中國住房用地供應計劃（單位：公頃） 67

圖表29：2010-2013年主要城市居住用地均價（單位：元/平方米） 67

圖表30：2000-2012我國主要城市商業用地平均價格（單位：元/平方米） 68

圖表31：房地產估價行業顧客討價還價能力影響因素 70

圖表32：中國房地產估價行業現有企業的競爭分析 71

圖表33：中國房地產估價行業現有企業的競爭分析 71

圖表34：我國土地市場的分類 85

圖表35：2009-2013年前三季度上海市土地供應總量（單位：萬平方米） 85

圖表36：2009-2013年前三季度北京市土地累計供應總量（單位：百萬平方米） 86

圖表37：2009-2013年前三季度天津市土地累計供應總量（單位：百萬平方米） 87

圖表38：2008-2013年上海市住宅用地平均出讓價格（單位：元/平方米） 87

圖表39：2008-2013年北京市住宅用地出讓均價（單位：元/平方米） 88

圖表40：2008-2013年天津市住宅用地出讓均價（單位：元/平方米） 88

圖表41：土地使用權出讓價格評估業務企業排名 89

圖表42：杭州市公租房租賃房級差價格表（單位：元/平方米） 92

圖表43：房地產轉讓的主要方式 93

圖表44：房地產轉讓的主要方式 94

圖表45：2013年長沙、深圳、南昌三市二手房交易量（單位：萬平方米） 95

圖表46：2013年6城市二手房平均交易價格（單位：元/平方米） 96

圖表47：房地產轉讓價格評估業務企業排名 96

圖表48：房地產抵押價格評估業務排名 99

圖表49：房屋征收評估業務企業排名 102

圖表50：中國房地產估價行業一級資質企業按營業收入排名 109

圖表51：中國房地產估價行業企業一級資質按評估建筑面積排名 110

圖表52：中國房地產估價行業一級資質企業按評估土地面積排名 110

圖表53：中國房地產估價行業一級資質企業按評估總價值排名 111

圖表54：北京仁達房地產評估有限公司發展簡況 112

圖表55：北京市仁達房地產評估也有限公司組織架構分析 112

圖表56：北京仁達房地產評估有限公司優劣勢分析 114

圖表57：深圳市世聯土地房地產評估有限公司發展簡況 114

圖表58：深圳市世聯土地房地產評估有限公司組織架構分析 115

圖表59：深圳市世聯土地房地產評估有限公司優劣勢分析 116

圖表60：北京首佳房地產評估有限公司發展簡況 117

圖表61：北京首佳房地產評估有限公司優劣勢分析 118

圖表62：北京康正宏基房地產評估有限公司發展簡況 119

圖表63：北京康正宏基房地產評估有限公司組織架構分析 119

圖表64：北京康正宏基房地產評估有限公司評估業績（單位：萬平方米，億元） 120

圖表65：北京康正宏基房地產評估有限公司優劣勢分析 121

圖表66：北京市金利安房地產咨詢評估有限責任公司發展簡況 122

圖表67：北京金利安房地產咨詢評估有限責任公司優劣勢分析 123

圖表68：江蘇博文房地產土地造價咨詢評估有限公司發展簡況 123

圖表69：江蘇博文房地產土地造價咨詢評估有限公司人力結構分析 124

圖表70：江蘇博文房地產土地造價咨詢評估有限公司項目表 125

圖表71：江蘇博文房地產土地造價咨詢評估有限公司優劣勢分析 126

圖表72：武漢國佳房地資產評估有限公司發展簡況 126

圖表73：武漢國佳房地資產評估有限公司優劣勢分析 127

圖表74：上海城市房地產估價有限公司發展簡況 128

圖表75：上海城市房地產估價有限公司優劣勢分析 129

圖表76：深圳市國策房地產土地估價有限公司發展簡況 129

圖表77：深圳市國策房地產土地估價有限公司組織架構分析 130

圖表78：深圳市國策房地產土地估價有限公司優劣勢分析 131

圖表79：深圳市天健國眾聯資產評估土地房地產估價有限公司發展簡況 131

圖表80：深圳市天健國眾聯資產評估土地房地產估價有限公司組織架構分析 132