房企究竟為何要投資產業新城?

• 2017年10月19日 FanTianQing來源：鳳凰網 1170 75
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易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，投資產業新城可以借助產業運作帶來更多發展空間和機會，其中，最直接和顯著的效益就是低成本拿地。

　　房企投資產業新城的背后有何深意？

　　日前，萬科對外宣布擬在成都新增投資2000億元，開展成都產業新城投資建設。實際上，與萬科類似，近年來，包括華夏幸福、中國金茂等越來越多的房企開始投資產業新城，少數大型房企更是將目標瞄準“城市級”大型項目。業內人士指出，產城融合項目可以讓企業以更低成本拿地，同時，配套住宅無疑能給企業帶來穩定的銷售額，同時，開發商也可借此在產業上下游開展物業服務、軌道交通、教育配套、倉儲物流等衍生行業業務，尋找新的企業經濟增長點。

　　城市級“大單”頻出

　　連續兩月，萬科在成都簽下“造城”的“大單”。10月12日，成都市人民政府與萬科集團舉行戰略合作框架協議簽約儀式。簽約儀式上，萬科集團董事會主席郁亮稱，未來幾年，萬科集團擬在成都新增投資2000億元，開展成都產業新城投資建設。據悉，簽約項目包括新建萬科集團中西部區域總部基地、天府國際金融中心、空港新城萬科智慧物流城、簡州新城萬科生態夢想城和雙流區萬科創新夢想城等。

　　其中，以9月4日已正式簽約的雙流區萬科創新夢想城為例，總占地面積約1.1萬畝，經營性國有建設用地約5639畝，項目總投資達700億元。據介紹，該項目將建設總部基地集群、云創中心、雙創公社、國際醫院、國際學校、酒店、長租公寓、會議中心、文化藝術中心、購物中心等，包含產業、教育、科研、文化、雙創5個發展方向。建成投產后，年產值將達到270億元，稅收38億元。

　　不只萬科，投資產業新城正在成為越來越多開發商的選項。10月12日，華夏幸福中標安徽六安產業新城PPP項目；10月16日，榮盛房地產與唐山市玉田縣人民政府簽訂整體開發建設經營唐山市玉田高鐵新城項目框架協議，就玉田縣高鐵新城土地整理與基礎設施建設進行合作。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，投資產業新城可以借助產業運作帶來更多發展空間和機會，其中，最直接和顯著的效益就是低成本拿地。

　　實際上，隨著核心城市土地資源的稀缺，房企正面臨土地成本快速上漲不斷蠶食企業利潤的問題。而產業地產項目通常頗具規模，除了產業之外，城市配套的商業、住宅用地往往具有傳統城市住宅用地不具備的價格優勢，尤其是近年來不乏“城市級”大型產城融合項目涌現，也給配套住宅開發帶來了廉價土地資源。隨著項目的滾動開發，住宅項目將給新城帶來更多人口入駐、生活空間的同時，也可以給企業帶來穩定的銷售額，從而平抑產業利潤的滯后性給企業帶來的風險。

　　開發商的野心

　　“越來越多的房企開始考慮‘去開發商化’，并將自身定位為城市運營商，”一位樓市觀察人士告訴北京商報記者，在該戰略思路的驅使下，房企的盈利模式也在發生變化。對于華夏幸福、招商蛇口、北大資源這些房企而言，產業地產正在逐漸成為它們的重要利潤來源，產業地產的價值也在不斷被挖掘。

　　以華夏幸福為例，該公司2017年1-9月累計銷售額達到1000.09億元，同比增長12.01%。產業新城開發建設方面，三季度華夏幸福園區結算收入額同比增長了160.5%至51.5億元，同期產業園區配套住宅簽約銷售額244.15億元，同比上漲16.7%，兩者總計銷售額295.65億元，同比增長29.12%。

　　“從成功類型來看，當前各類產業運營商的一個重要趨勢就在于，大城市周邊的中小城市越來越受到關注，包括固安、嘉善等，”上述業內人士分析，類似城市的投資會更多地體現在交通設施配套不斷完善，城市投資價值不斷提升。從模式來看，以華夏幸福為代表的“政府引導、企業運作、統一規劃、分步實施”的PPP模式備受市場推崇，而企業與政府也實現了雙贏。

　　嚴躍進表示，此類投資對于大城市周邊的中小城市機遇更多，例如河北省固安、浙江省嘉善等均為成功案例。隨著這些城市交通設施配套不斷完善，城市投資價值也在不斷提升。

　　與華夏幸福關注核心城市周邊區域不同，中國金茂則選擇進軍一二線城市。其中，上海星外灘是中國金茂在“城市核心綜合體”領域的代表，包括上海國際客運中心和上海國際航運中心，以東方明珠為中心，在黃浦江濱江核心區形成了超過2公里的核心商務區；南京青龍山國際生態新城、青島金茂中歐國際城項目、重慶金茂國際生態城、長沙梅溪湖國際新城都是中國金茂“城市新城”項目代表。

　　開發商正在從以往的“開發+持有”的運營模式向城市運營商模式轉變。以中國金茂為例，與此前開發的住宅+酒店、寫字樓、公寓的類型不同，引進了不同產業作為其中重要業態，其中，大文化、大健康、大科技產業是當中的主要角色。

　　萬科也有與之類似的想法。在與成都市簽約時郁亮表示，未來公司可以在成都做很多方面的配套服務，從房子的賣到租以及物業服務、軌道交通、教育導入、倉儲物流等。

　　產城項目的“資本論”

　　“買地蓋房子，賣樓賺錢的模式不可能永遠持續，開發商轉型城市運營商是房企投資產業新城項目的中遠期目標。”在上述樓市觀察人士看來，傳統的住宅開發模式下企業利潤率正在持續下滑；同時，政策調整下，國家大力振興實體經濟，以及“房子是用來住的，不是用來炒的”方向的根本變化都預示著，未來的政策大環境將是打壓短期套利，資金將向實體經濟轉移。而產業新城會成為實力房企轉型以及多元發展的新選擇。

　　但值得注意的是，與普通地產開發相比，城市級項目開發不僅門檻更高，更需要開發商在上下游擁有全產業的支撐能力和實力，因此這并不是普通企業所能參與的“游戲”。產業地產的客戶面向企業和政府，產品標準高，開發難度大，涉及融資、開發、服務、招商、產業培育等問題。尤其是產業導入是關鍵，否則很容易淪為借助以產業運營為名，行圈地蓋房之實。此外，項目開發前期的資本最為關鍵，畢竟產業新城建設存在周期久、占用資金大，資金回收期長等問題。

　　值得一提的是，針對資金的問題，目前已有開發商設立了資產支持專項計劃發行資產支持證券；聯合投行合資成立資本平臺等不斷進行融資創新也正在成為開發商應對的手段。

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