超45家房企提千億目標 ：用利潤換規模

• 2017年10月24日 FanTianQing來源：鳳凰網 475 25
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規模正在成為多數房企的首要目標。截止目前，至少45家房企已經實現或者正在提出千億銷售目標，其中30%為“閩系”。

房地產調控下，房企現狀如何？

千億規模正在成為規模房企的標配，沖擊規模成為多數房企的首要任務。截止目前，至少45家房企已經實現或者正在提出千億銷售目標，其中30%為“閩系”。現實情況是，據第三方研究機構克而瑞統計，今年前三季度，銷售額超出1000億元的房企合計11家，包括，碧桂園、萬科、金地、龍湖地產等。就實現速度而言，大致分兩類，穩步向前和“大躍進式”。兩類房企同時呈現了兩種模式，多元化發展和主要專注高周轉住宅項目的并購，鮮有涉及其他產業。

當下，規模、利潤、多元化……哪個才是房企的正確之舉？

45家房企提千億目標，截至目前3家實現

規模正在成為多數房企的首要目標。截止目前，至少45家房企已經實現或者正在提出千億銷售目標，其中30%為“閩系”。有媒體整理此前房企公布的公開信息顯示，克而瑞統計的房企銷售額排行榜中的前100名房企中，至少45家房企提出了千億目標。就實現速度而言，大致分兩類，穩步向前和“大躍進”式的。穩健型的如，前9個月已經實現780億元銷售額,的招商蛇口、以及已經實現銷售額475.6億元的遠洋集團等。

另一個值得關注的現象，在45家提出千億目標的房企中，像禹洲地產、正榮地產、中駿置業等至少13家房企有一個共同的標簽“閩系”。“閩系”房企的房展多是伴隨“大躍進”式的。包括前9個月實現銷售額289億元的“閩系”房企禹洲地產；以及經過幾年發展，今年已經實現689億元銷售的旭輝等。

兩類房企同時呈現了兩種模式，穩健型的房企在沖擊規模的同時，多數在拓展多元化；而“大躍進”式的房企，首要目標是擴張，主要通過短時間內，大量并購住宅項目，鮮有涉及其他產業。

房企集中度正在提高。安信證券首席地產行業分析師稱，近兩年，中國龍頭企業的市占率上升飛快，其中TOP5房企的市場占率約20%、TOP10的市場占有率市約30%。

易居企業集團CEO丁祖昱認為，房地產市場的總量保持（現有）規模，未來是強者恒強，2017年千億房企進一步擴容至16家。

規模被認為是成生存之道。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，房企集中度越來越高，越來越多的小房企正在失去市場份額，這也就可以理解有的房企甚至犧牲利潤來追求規模。所以，規模指標對于房企的發展依然是有較為積極的意義。

大型房企的多元化之路

單純的傳統業務沖擊規模，還是走多元化之路尋找新的增長點？

受到政策和市場等多重因素的影響，傳統的住宅開發業務受到越來越多的局限，多元化被認為是房企不得不走的道路之一。與此同時，也有房企直言，規模第一，堅定的住宅開發之路。越來越多的房企正在向包括商業地產、房屋租賃、物業管理、養老地產、產業地產等方向拓展，試圖通過多元化尋找新的利潤增長點。

有媒體發現，在已經實現或者正在實現千億目標的45家房企中，多元化之路走的比較早的，除了外界所熟知的萬科、恒大等這些龍頭房企之外，還有就是那些久居銷售額排行榜中的房企。

如今，在商業地產領域占據一席之地的龍湖，在2003年開業首個商業項目之后，一直未房企這塊業務，甚至是在2010年，整個行業都在追求高增長的時候，龍湖的實際控制人重慶女富豪吳亞軍仍堅持將10%銷售回款沉淀下來去做持有物業。

關于商業地產，龍湖有較為切實的規劃。2012年，有龍湖高管向外界透露，未來5-10年，商業板塊將稱為龍湖最重要的利潤和價值增長點。按照龍湖的計劃，2020年，來自自持商業的租金收入要達到50億元。

相較于龍湖的單領域發力，另一家提出千億目標的遠洋集團，其轉型則相對堅決，2016年，遠洋地產更名為遠洋集團，業務隨之調整為，住宅、寫字樓與商業地產、金融、營造、服務為支撐的投融資集團。如今，在遠洋集團的內部，傳統的住宅開發仍占據絕對主導地位，但其多元化業務正在形成氣候。

住宅業務在遠洋內部的權益比例約40%；不動產開發投資，占比30%；物業、養老等客戶服務，占比20%，而房地產金融，占比10%。

今年10月，遠洋商業獨立運營的首個大型綜合體項目遠洋樂堤港開業；遠洋金融事業部現在資產管理規模已經超過500億元；物業服務品牌遠洋億家已經在2016年登陸新三板市場；長租公寓、醫療服務等被認為有長遠發展的業務領域遠洋亦已涉足。

多元化的同時，遠洋集團提出2018年實現千億目標。截止9月底，遠洋集團今年實現銷售額475.6億元,同比增長39%;按照遠洋調整后的700億元銷售目標,目前已完成67.9%。

多元化的房企仍舊有許多。如綠城中國，在堅持傳統的地產開發業務以外，成立綠城管理、綠城資產、綠城小鎮、綠城生活四個業務板塊。10月初，綠城中國宣布成立“房屋醫院”，進軍存量房市場，涉及房屋維修、保養、智能家居等增值服務。

小房企：太小就沒了

這些有一定規模實力的房企，選擇多元化的同時，包括禹洲地產、福晟集團、中梁集團、和昌地產等眾多的房企則專注于傳統的住宅開發，將擴大規模視為收益要任務。

在房地產并購市場上異軍突起的福晟集團，年銷售額不足300億元，2年時間卻并購72個地產項目，貨值近7000億元。

規模、利潤、多元化，這些當下爭論最多的話題背后，身處企業掌控者之位的人，方知其中選擇的邏輯。

2015年業績發布會上，龍湖實際控制人吳亞軍直言，有的企業可能關注到規模，但利潤可能是下降的；有的企業可能關注了利潤也關注了規模，但未來可持續的競爭力在下降。而龍湖是在關注規模成長的同時，也關注到了利潤，同時也為未來可持續增長留下了一張船票。

而對于小房企而言，規模是生存。福晟集團董事局主席潘偉明道出眾多小型房企的心聲，“巧婦難為無米之炊”，如今的土地儲備總量和結構，決定了今后的銷售業績和江湖地位，“沒有’小而美’，太小就沒了”。

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