前7個月房地產市場土地流標796宗 今年樓市“金九銀十”料難再現

• 2018年8月13日 FanTianQing來源：新浪網 732 43
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  2018-2024年中國房地產信托行業市場前瞻與未來投資戰略分析報告

  隨著房地產信托行業競爭的不斷加劇，大型企業間并購整合與資本運作日趨頻繁，國內外優秀的房地產信托企業愈來愈重視對行業市場的分析研究，特別是對當前市場環境和客戶需求趨勢變化的深入研究，...

與前兩年土地市場火熱局面形成鮮明對比的是，今年以來，全國熱點地區的土地市場一改往日“喧囂”，不僅成交更加分化，溢價率也在持續下降，且土地流標數量驟增。

與前兩年土地市場火熱局面形成鮮明對比的是，今年以來，全國熱點地區的土地市場一改往日“喧囂”，不僅成交更加分化，溢價率也在持續下降，且土地流標數量驟增。

據中國指數研究院提供的數據顯示，7月份，在其監測的全國300個城市中，土地出讓金總額為3958億元，同比增加9%。雖然共成交土地2087宗，環比增加5%，同比增加7%，但分化趨勢愈加明顯。即一線城市土地成交同比、環比均降，二線城市環比下降同比微漲，而三線城市則同比、環比均漲。

58安居客房產研究院首席分析師張波在接受采訪時表示，土地市場往往是房地產市場的“晴雨表”，7月份土地市場呈現出一線冷、三線熱的局面，無疑顯示出房企未來對于不同城市“謹慎度”的高低。從一線城市來看，土地成交低迷和目前市場降溫有著直接關系。一方面是一線城市新房、二手房價格不斷下探，導致房企對于未來預期變得更為謹慎；另一方面，則是受限價政策影響，房企獲利空間收窄，在一線城市拿地的心理壓力較大。

值得關注的是，雖然土地成交金額持續上漲，但從今年以來的情況看，土地市場流標數量卻明顯增多。

據中原地產研究中心統計數據顯示，今年前7個月，一線城市土地流標共有13宗，創下2012年以來的新高，而去年同期僅有4宗土地流標；二線城市土地流標共154宗，2017年同期為77宗；三線、四線城市土地流標合計達到629宗，而2017年同期為284宗。今年前7個月，全國房地產市場土地流標共796宗。

如是金融研究院高級研究員楊芹芹在接受采訪時認為，土地流標增多、溢價率下行的原因可從兩方面分析：一方面是土地出讓價格在前期經過不斷上漲，現已處于高位；另一方面，嚴苛的出讓條件讓開發企業望而卻步。從房企角度而言，在房地產市場調控趨緊以及金融去杠桿的雙重影響下，目前房企融資難度加大，融資成本上升，因此，房企在土地成交過程中會更加理性。

在張波看來，7月底政治局會議提出的“堅決遏制房價上漲”，預計會成為下半年房企拿地的“緊箍咒”，即房企在考慮自身規模化發展的同時，將更加理性的判斷未來拿地可能存在的風險。因此，一方面房企尤其是龍頭房企的補庫存內趨力依然在上升，從而導致部分城市尤其是三線、四線城市土地交易還將處于旺盛狀態；但另一方面，受政策風向趨緊影響，預計未來土地市場溢價率走低以及土地流拍現象還會繼續增多。

今年樓市“金九銀十”料難再現

一般情況下，每年9月份、10月份都是房地產市場較為重要的時間窗口期。目前距離9月份只有10余天，業內對于即將到來的“金九銀十”，基本持謹慎態度。

楊芹芹表示，按照房地產市場的分析邏輯，短期看政策，中期看產業，長期看人口。因此，從短期看，隨著政策層面的相對偏緊，即調控政策繼續加碼、房貸政策難言寬松。種種跡象表明，未來政策層面對于房地產市場的收緊有進一步加碼的趨勢，而這無疑會對房價形成一定的制約，預計“金九銀十”很難重現。

張波?表示，“樓市升級引擎，房價急踩剎車”，當前無論是住房租賃房源的供應和建設，還是保障性住房，均可以看到監管部門正在不斷優化與房地產市場長遠發展相匹配的頂層設計，以及著手建立樓市調控長效機制。總的來看，房地產市場正在由早期單一化注重短期效果向長效化發展；由商品化住宅為主的市場向商品房、租賃住宅和保障性住宅三位一體的方向升級。

張波認為，從樓市升級的長期性來看，房地產市場的行情并不會因為長效機制的不斷落地而出現急劇變化，但從7月末中央政治局會議傳出的信號來看，預計房價在“金九銀十”期間出現大范圍上漲的趨勢將會減少、各地短期調控的措施也將更加聚焦至房價層面的表現上來，但從成交量的角度來看，預計不會有太大變化。根據統計局公布的上半年數據來看，房企開發投資和土地購置面積分別同比增長9.7%、7.2%，商品房銷售面積也同比增長了3.3%。因此，預計下半年成家量較2017年仍會出現小幅增長，但今年“金九銀十”成家量料保持總體穩定，不會出現大幅下跌。

楊芹芹認為，由于房價變化主要看供需關系，因此，預計未來二線、三線城市房價可能會出現一定分化，尤其是對于一些人口流出較為嚴重、前期漲幅較高的二線、三線城市來說，更加需要警惕房價風險。

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