樓市大拐點(diǎn)已至？從“買不到”到“賣不掉”

• 2018年11月1日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 1281 84
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  投資與產(chǎn)出不成正比，寫字樓企業(yè)如何做出正確的投資規(guī)劃和戰(zhàn)略選擇？

  2017年隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、國企改革、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展的持續(xù)推進(jìn)，舊泡沫將被逐步刺破，經(jīng)濟(jì)將在各種不確定和沖擊中構(gòu)筑新的增長動(dòng)力。目前國內(nèi)面臨如傳統(tǒng)行業(yè)產(chǎn)能過剩、非金融國有企業(yè)的高杠桿...

樓市大拐點(diǎn)已至？從“買不到”到“賣不掉”。

從買不到到賣不掉

要知道類似于和園這樣的項(xiàng)目所處的板塊一度是北京熱銷的搶房板塊，項(xiàng)目臨近南海子公園，出行有德賢路和五環(huán)路，周邊住宅主打改善類，尤其是德賢路附近的住宅項(xiàng)目一度賣到了超過8萬元/平方米，在2015到2016年時(shí)，區(qū)域項(xiàng)目開盤甚至需要排隊(duì)搶房。

但如今，隨著以限競房為主力的新盤加大供應(yīng)，樓市風(fēng)格開始從買不到向賣不掉轉(zhuǎn)換。

根據(jù)北京中原市場研究部的統(tǒng)計(jì)資料，2016年9月30日起，北京土地市場開始采用“限房價(jià)，競地價(jià)”出讓條件供應(yīng)住宅用地，截止到今年10月24日，北京土地市場累計(jì)供應(yīng)90宗土地，成交67宗，成交面積達(dá)到931萬平方米，預(yù)計(jì)供應(yīng)限競商品房約9萬套。

實(shí)際入市方面，北京已有27個(gè)限競房項(xiàng)目取得預(yù)售證，總供應(yīng)1.5萬套，項(xiàng)目主要分布在五到六環(huán)間，主打90平方米的三居，主力總價(jià)段基本集中在450萬-500萬/套。

從區(qū)域拿證情況來看，大興區(qū)域的銷售壓力尤其大，有8個(gè)限競房項(xiàng)目入市，共供應(yīng)5296套，供應(yīng)面積53.47萬㎡，套數(shù)占限競房總供應(yīng)的33.86%。

除此之外，根據(jù)早前的北京土地供應(yīng)計(jì)劃，截至10月18日，北京土地市場已掛牌待成交（2019年內(nèi)）住宅用地7宗，供應(yīng)面積69.5萬㎡，預(yù)計(jì)可開發(fā)限競房約7000套。未來土地市場還將掛牌16宗，供應(yīng)面積191.5萬㎡住宅用地，預(yù)計(jì)可開發(fā)限競房約2萬套。

近期，北京國土局又計(jì)劃掛出供應(yīng)住宅用地66宗，供應(yīng)面積933萬平方米，北京中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)，這些新增土地預(yù)計(jì)可開發(fā)限競房套數(shù)約10萬套。如果加上此前的已成交土地及新增土地供應(yīng)，北京限競房供應(yīng)套數(shù)預(yù)計(jì)將達(dá)到21.7萬套。扣除已經(jīng)拿證上市的房屋，未來將還有約20萬套的潛在供應(yīng)量。

時(shí)隔45個(gè)月 庫存再次開始攀升

一邊是賣不出去的房子，一邊是不斷涌入的新盤，樓市庫存必然會(huì)隨之增加。近日，易居研究院發(fā)布最新百城新建住宅庫存報(bào)告，其數(shù)據(jù)顯示，2015年1月份以來，全國100城新建商品住宅庫存規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)性下跌態(tài)勢，而在今年9月份庫存規(guī)模明顯增長，是45個(gè)月下跌狀態(tài)后的首次顯著攀升。

據(jù)悉，截至2018年9月底，受監(jiān)測的100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為4.35億平方米，環(huán)比增長2.9%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，9月百城新建住宅庫存數(shù)據(jù)顯著攀升，意味著庫存走勢迎來拐點(diǎn)，四季度將重返上行通道。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年9月全國百城庫存數(shù)據(jù)出現(xiàn)上漲，說明供給規(guī)模較大，而市場去化效果一般。庫存走勢也使得房企營銷壓力增大，進(jìn)而會(huì)更加依賴以價(jià)換量的策略。當(dāng)然從另一方面看，庫存規(guī)模增加，一定程度上也解決了當(dāng)前城市庫存不足和缺貨的狀態(tài)，同時(shí)也增加了購房者議價(jià)的空間。

具體細(xì)化至城市結(jié)構(gòu)來看，報(bào)告中數(shù)據(jù)顯示，截至2018年9月底，一、二、三四線100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量分別為0.24億平方米、2.22億平方米和1.89億平方米，環(huán)比增幅分別為3.9%、2.4%和3.4%，同比增幅分別為7.2%、-9.2%和-2.3%。可見一線城市的庫存增長速度明顯高于二三線城市。這意味著一線城市正進(jìn)入補(bǔ)庫存階段。而二線城市、三四線城市雖然繼續(xù)同比下跌，但跌幅在持續(xù)收窄。

嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，今年最后兩個(gè)月，各地預(yù)售證發(fā)放節(jié)奏依然會(huì)加快，供應(yīng)規(guī)模依然會(huì)放量。而市場觀望情緒近期還比較濃厚，市場交易難言明顯反彈，因此住宅庫存規(guī)模或有繼續(xù)攀升的可能。此類庫存走勢將繼續(xù)倒逼房企主動(dòng)降價(jià)，以加快可售項(xiàng)目的去化速度和年度銷售目標(biāo)的完成。

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