10月房價走勢分化嚴重 房企償債高峰期來臨

• 2018年11月5日 FanTianQing來源：騰訊網 394 19
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  房地產金融行業競爭形勢嚴峻，合理布局才能立于不敗，否則將被淘汰！

  隨著社會經濟的迅速發展和社會生產力水平的進一步提升，房地產金融行業的發展取得了一系列優良成效，但也不可避免的存在一些問題，現階段，房地產金融產品創新力度不足、金融風險集中等問題普遍...

10月房價走勢分化嚴重，房企償債高峰期來臨。

10月房價走勢分化嚴重，北上廣掛牌均價環比下跌。

10月是樓市的傳統旺季，“銀十”期間，樓市傳遞出哪些信號？

某機構近日發布的房產月報顯示，2018年10月，100個重點城市二手住宅掛牌均價為15314元/平方米，環比下跌0.1%，連續兩月下跌。從漲跌城市數量來看，二手住宅掛牌均價上漲城市51個，平均漲幅0.75%；持平城市3個；下跌城市46個，平均跌幅0.78%。其中大部分一線及熱點二線城市環比下跌，市場降溫仍在繼續。

報告顯示，10月市場分化非常明顯。從100個城市二手住宅掛牌價環比情況來看，房價最高的20個城市中，只有7個城市房價上漲，13個城市下跌。而房價最低的20個城市中，下跌城市數量只有8個，兩個城市持平，10個城市房價繼續上漲，且漲幅很多都超過1%。上漲城市中，東部及西部二線、三四線城市居多；下跌城市中，東部及中部三四線城市占大多數。

報告同時指出，10月份城市分化現象較為明顯，南陽、銀川等城市環比超2%，而漳州、西雙版納等城市環比下跌超2%。近期市場調控重點逐漸向三四線城市蔓延，加上棚改貨幣化改革效果的顯現，前期漲幅較大的三四線城市開始出現回調現象，尤其是東部、西部個別三四線城市回調幅度較大。環比變化超過2%的城市只有6個，市場整體保持較為穩定的發展態勢。

報告指出，從一百個重點城市二手住宅掛牌均價情況來看，深圳以65813元/平方米占據榜首，其次為北京，掛牌均價63613元/平方米，掛牌價第三為上海，10月份掛牌價為59121元/平方米，廣州以44578元/平方米位列第五。一線城市中，唯深圳一城環比上漲，漲幅0.04%，北上廣均環比下跌。熱點二線城市中，也僅有三亞、蘇州、青島等城市小幅上漲，大部分城市仍處于下跌趨勢。

從不同等級城市掛牌均價環比情況來看，各等級均有不同程度的下跌，其中一線城市下跌最多，跌幅0.31%，二線城市、三四線城市環比幾乎持平。

從區域分布來看，東部依靠發達的經濟基礎，以21534元/平方米的二手住宅掛牌價領先于其他區域，西部、中部、東北掛牌均價差距較小。價格最低的為東北，掛牌均價9508元/平方米。

從環比情況來看，東部大部分城市由于一直處于調控高壓狀態，二手住宅掛牌均價環比下跌0.13%，而西部地區由于西雙版納、綿陽等城市前期漲幅過大，現處于回調狀態，西部整體環比下跌0.22%，中部環比上漲0.21%，東北與上期近乎持平。

報告顯示，100個城市的二手住宅掛牌均價中，環比上漲城市51個，持平3個，環比下跌城市46個。

分城市來看，一線城市僅深圳環比小幅上漲，其他城市均有不同程度下跌。二線城市及三四線城市上漲城市數量略大于下跌城市數量，二手住宅掛牌價環比上漲城市占比分別為54.6%、53.3%。

從各區域城市二手住宅掛牌均價漲降城市狀況來看，各區域市場由于所處階段不同，漲降情況差異較大。東部區域方面，熱點城市長期處于調控高壓狀態，掛牌價仍處下跌狀態，但浙江、山東等省份三四線城市仍然上漲，所以下跌、上漲城市基本持平。此外，東北環比上漲、下降城市也基本持平。但中部區域由于之前上漲幅度較大，加上產業基礎較為薄弱，很多城市出現回調，下跌城市數量占比62.5%。而西部地區環比上漲城市數量占比70%，較多城市仍處上漲態勢。

報告同時指出，一線及熱點二線城市仍處于環比下跌狀態，市場在調控政策高壓環境下持續遇冷回調，中部二線城市也開始出現回調跡象。三四線城市分化較為明顯，部分城市市場仍處于上漲狀態，而前期漲幅較大城市出現下跌。整體來看，上漲及下跌城市均和上期持平，而平均掛牌價也僅小幅下跌0.07%，市場已經近乎穩定。

房企償債高峰期來臨

據《每日經濟新聞》報道，今年以來，隨著樓市調控政策的不斷趨嚴，以及房企償債高峰期來臨，一些房企已經“扛不住”了。記者選取了20家典型A股上市房企，分別就其現金流、利潤率以及負債進行統計和分析后發現，除了降薪裁員、謹慎拿地，以價換量更成為房企共識。尤其是今年6月中期業績沖刺期，房企銷售面積的絕對量創下2018年以來的新高。

數據顯示，品牌房企的凈利潤同比依然增長。從21家典型品牌房企的數據來看，絕大部分第三季度凈利率累計同比呈現明顯增長。如萬科同比增長73.7%、保利地產同比增長39.6%、金地同比增長206.8%，僅有首開、光明地產少量房企同比下降。可以看出，雖然相比二季度房企凈利潤有下滑趨勢，但同比2017年利潤增長依然明顯。然而銷售后續動力不足，使得一些房企完成年度目標依然“壓力山大”。數據就顯示，7月和8月房企銷量環比6月降幅較大，且“金九銀十”表現也不盡如人意，三季度開始市場整體銷售向下趨勢明顯。

當“過冬論”已經成為市場共識，房企該如何防凍保暖？

2015~2016年信貸寬松的融資環境理，房企迎來發債熱潮。彼時發行的地產公司債以3+2結構為主，因此這部分規模巨大的債務將在2018年~2019年集中到期。據測算，房企在未來三年將迎來兩個償債高峰期。

億翰統計數據顯示，房企第一次償債小高峰集中在2018年9月~2019年10月，償還規模約3800億元，月均償還額280億元；第二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月，償債規模約8600億元，月均償還額480億元。從短期來看，企業在下半年就將集中邁入第一個還債高峰期。

償債期集中來臨，意味著沒有做好現金流管理和風險防控的企業將面臨資金鏈斷裂的風險。值得注意的是，房企的償債壓力已開始凸顯。從第三季度的財務數據來看，不少房企的經營活動現金凈流量為正數，而籌資活動現金凈流量為負數，表明房企面臨較大外部資金償還壓力，房地產行業整體融資偏緊的背景下，以舊還新的接力融資也變得更加困難。

一位不愿具名的機構專家指出，在當下嚴調控、貸款利率增高的情況下，會影響房企的銷售情況和回款速度，從而影響房企自身的造血能力。若此時還要面臨債務到期、融資難等情況，房企的資金鏈承壓度將大幅增高。

不過其也認為，償債高峰期的集中來臨，對部分房企也是機遇，尤其是現金流充裕、抗風險能力較強的房企，可能會看見像2014年那樣的收并購機遇。

面對資金壓力，不少房企在拿地等投資上已明顯表現出“謹慎”。也由于相較于部分房企謹慎的投資態度，萬科的逆勢而行在今年被“襯托”得尤為突出。財報顯示，今年前三季度，萬科拿地金額為458.7億元，相當于恒大、碧桂園（8.35+0.00%）、保利、融創四大龍頭房企拿地金額的總和。也由于當期在土地市場上動作較為頻繁，萬科今年第三季度經營性現金流為負257.3億元。

不過盤點可見，典型房企第三季度的經營性現金流凈額為負數的不在少數。

億翰智庫研究總監于小雨向記者直言，今年企業風險不是很大，無論是銷售數據還是公告出來的業績數據，企業都表示要注重回款和注重現金。

實際上，房企為了加速去化進一步抓緊了今年最后的銷售節點，一些房企從9月份就已開始大規模“折價”，希望能以價換量。也由此，二三季度房企的去化率和銷售回款有所提升。數據顯示，三季度房企銷售回款普遍較二季度有明顯增長，如新城控股的該指標漲幅高達162.4%。

不過，于小雨提醒，受限購限貸等因素的影響，房企的項目即使開工推盤都順利進行，最終銷售情況可能也不理想。如果調控政策未放松，那么銷售難度可能還會逐漸加大。

58安居客首席分析師張波告訴記者，從目前房企三季報來看，資金壓力之下回款在加速。從21家典型品牌房企的數據來看，第三季度不少房企經營性現金流凈額依然為負，如萬科為負214.8億元、藍光為負36.7億元、光明地產為負43.5。一部分房企則通過加速回款來緩解資金壓力，如第三季度光地明產回款累計同比增長48.9%、藍光累計同比增長24.9%。

記者注意到，許多房企設置了不小規模的存貨跌價準備。以萬科為例，今年前三季度，萬科存貨跌價準備余額為人民幣41.4億元。

“這說明房企對未來銷售價格預期有所降低，對市場的預期和判斷比較悲觀。也由于未來能夠釋放的業績空間不大，房企對于當前的結轉不積極，或有所保留為來年過冬做準備。”張波表示。

實際上，品牌房企擴張的腳步并未放慢。從萬科來看，第三季度回款速度雖然同比下降了1.2%，但是投資性現金流凈額為負711.4億元，顯示其拿地以及股權合作等擴張動作依然在持續。無獨有偶，保利、綠地、新城等房企的投資性現金流凈額則顯示出其擴張的步伐。

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