3月底上海將有兩幅商辦用地出讓，其中靜安區市北高新區一幅建筑面積43841.1平方米的辦公樓用地，以起始價48225萬元計算，樓板價1.09萬元/平方米，目前已有6家房企領取申請表格;崇明長興島一幅建筑面積75600平方米的商辦用地，目前還未顯示有買家領取申請表格。

2月8日，分布于浦東、閔行等區的5幅商服、工業、回遷房用地掛牌出讓，此前這幾幅地塊均因為只有1家公司領取申請表格而延后一天公布結果，多為當地開發公司與建設部門底價摘得，并沒有知名房企參與。

上海城市房地產估價有限公司數據研發部項目主管邵明浩指出，商辦地遇冷，是由于春節前上海整頓類住宅項目銷售以及嚴格審批商辦項目做類住宅，最終傳導到土地市場。并且，2016年開始，上海出讓地塊均明確規定15%自持比例，商辦自持對于住宅開發商而言仍是一道難題。

21世紀經濟報道記者查詢上海土地交易中心網站，發現近期土地出讓主要分布于遠郊，2月以來，僅嘉定區一幅工業用地、閔行馬橋一幅商服用地公告出讓。

商辦地遇冷

對于年初上海屢推商辦地，邵明浩分析認為，用商辦地試探市場反應也未嘗不可。區域板塊供應商辦用地取決于幾個因素。首先，土地供應計劃包括用地指標與土地面積在半年或一年之前就已經做好。邵明浩指出，全國一級、二級城市的城市規劃對于住宅與商辦用地有一定配比與技術指標要求。

“這一點雖然有點死板，但必須遵守，也是需要地方改革的空間所在。”邵明浩認為，行政區域如果想要供應辦公用地，就必須推出一定配比的商業用地，這需要按照人均商業面積推算。“比如此前有規定100萬平方米住宅用地要配150-200萬平方米商業，大概1：1.5的要求，郊區與市區配比有所不同，實際上這個配比要求已經不太符合上海現在的發展。”

部分業內人士也指出，此前上海商辦項目的亂象，大多由于商辦配比過剩造成。不少房企出于拿地開發獲利的短線投資需求，不惜冒險拿商辦地開發類住宅產品，如今上海進入全面整頓，房企自然卻步于商辦用地了。

一名長租公寓行業人士告訴記者，房企不會選擇購買商業地塊開發類住宅產品的原因在于：價格不低;商業產權手續存在問題;商業物業本身改造困難大，得房率低等因素不適合做公寓。

這就直接導致近期商辦地遇冷。房企不敢再增持商辦地，從上海房地產市場格局可見一斑。同策咨詢統計顯示，2017年1月上海市商業市場供求量均大幅下滑，新增供應僅推出1.47萬平方米，環比下滑96%;辦公物業則出現了久違的零供應。

從成交方面看，1月商業市場成交量僅15.21萬平方米，環比下滑4成，同比上揚31%;辦公市場成交量15.84萬平方米，環比下滑63%，同比上揚57%。從價格上看，商業市場1月成交均價為32040元/平方米，環比下滑7%，同比下滑6%;辦公市場成交均價連續兩個月大幅下滑，1月均價為32040元/平方米，環比下滑24%，同比則上揚52%。

與上海商辦土地入市趨勢吻合之處在于，上海1月份商辦項目外郊環成交面積比重占到39%，而其他環區的成交面積占比多在13%-17%之間。外郊環成交居前項目中，虹橋綠谷廣場在1月3日集中網簽1.93萬平方米辦公房源，成交均價為37531元/平方米。

郊區多幅宅地出讓

商辦地遇冷，還有一個重要原因在于，房企仍然寄希望于上海增加商品房用地供應。去年出臺的滬六條中曾明確提出，加大商品房用地供應。

在上海土地交易中心可見，近期還推出多幅遠郊住宅用地，分別位于臨港、金山。2月中下旬共有6幅宅地入市，出讓面積共34.83萬平方米，建筑面積共52.53萬平方米，按照起始價總價計算，平均起始樓板價達1.4萬元/平方米。相比1月份位于寶山、徐匯區的商辦地、宅地成交均價2.2萬-2.3萬元/平方米而言，確實便宜不少。但這兩個片區最近一次成交宅地價格，比如臨港中心城區南匯新城的三幅宅地，起拍樓板價均約2萬元/平方米，相比碧桂園于2016年12月連拿臨港、奉賢兩幅宅地，成交樓板價不到9000元/平方米，這次起拍價上漲不少。與萬科在2015年9月拿下的南匯新城宅地樓板價相比，更是接近三倍漲幅。

商辦地出讓遇冷的情況下，業內人士認為這幾幅宅地的出讓將能體現房企投資策略。而近期周邊城市土拍情況，仍然表明房企對長三角區域的土地投資熱情。從億翰智庫提供的2016年銷售排名前十房企拿地數據可見，以重點城市監測結果為基礎，1月份萬科長三角拿地金額為83.1億元，碧桂園84.9億元，保利耗資30.6億元。但綠地、華潤、中海、融創、華夏幸福在1月份沒有拿地舉動。

上海中原市場分析師盧文曦指出，上海開年土地市場熱度不如二線城市原因有三：首先開年推出土地主要位于遠郊，那里并非房企普遍看好的區域，且其中部分優質地塊起步價不低，如臨港已達2萬均價，對房企而言成本越來越高，相反地塊吸引力不夠。其次，最近市場有信貸趨緊苗頭，房企資金壓力較大，對地塊則會有更多考量。最后，今年剛開局，房企普遍對市場調整有共識，需要儲備一些現金流，而不能像去年一樣肆意拿地。