長沙樓市庫存告急 二線城市陷入“房荒”?

• 2018年6月3日 GuoMeng來源：中國經營報 北京時間 635 36
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  2018-2023年版老年公寓產品入市調查研究報告

  在市場競爭日益激烈、新產品層出不窮的今天，要開發一個新品并能迅速在市場上推廣其難度是可想而知的。只有經過科學的市場分析、消費者分析、競爭對手的分析，做到有的放矢，才能使企業開發的新...

近日，湖南省住房和城鄉建設廳(以下簡稱“湖南省住建廳”)一份公函引起房地產業內熱議。公函內容顯示，湖南按照上級要求，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

公開資料顯示，2007年7月，北辰實業(4.520, 0.03, 0.67%)股份有限公司(以下簡稱“北辰實業”)與北京城市開發集團組成聯合體，以92億元的代價拿下長沙三角洲地王項目，樓面價為2347元/平方米。

事實上，近年來，除了長沙地王項目，北辰實業還在成都、?？?、寧波和武漢等地頻頻以超高溢價率拿地，其中不乏“地王”。

然而，2016年，在一系列調控政策出臺后，原本火熱的樓市迅速降溫，多個城市的地王項目回報周期進一步延長，給資金鏈帶來巨大壓力。

據北辰實業最近10年市值顯示，2008年1月1日至2018年1月1日分別為377億元、75億元、158億元、93億元、73億元、81億元、72億元、127億元、143億元、111億元、154億元。公司市值下跌是否受到地王地塊的拖累?記者就這一問題致電北辰實業，工作人員表示將電話轉到公司品牌部，但截至發稿，對方電話一直無人接聽。

同時，記者也注意到，此次已不是中鐵建第一次被曝出問題。記者在問政長沙網絡平臺看到，2017年3月，中鐵建·梅溪青秀項目一期項目曾因學區問題遭到小區業主維權，2016年也有多位業主就房屋質量問題投訴。除了長沙項目，中鐵建入駐南京的首個項目中鐵建青秀城再次因為贈送面積一事遭受質疑，被百余名業主告上法庭。

記者日前走訪位于杭州市拱墅區石祥路239號的中國鐵建(9.170, 0.00,0.00%)國際城發現，項目存在捂盤惜售現象，購房時需要簽兩份合同，并且繳納每平方米1萬多元的差價費。對于上述問題，記者多次致電致函中鐵建方面，相關負責人表示已匯報領導，由于出差原因，相關問題還在確認中。

值得一提的是，監管部門對于長沙樓市近期的違規現象已有所行動。5月14日下午，長沙市住建委集中約談80余家房地產開發企業和中介機構。約談會通報，“捂盤惜售”成為近期房地產市場聯合執法專項檢查行動中發現的主要問題之一。對此，全市房地產開發企業必須向政府上報銷售方案，并在限定時間內開盤。對捂盤情節特別嚴重且拒不整改的行為，經相關審批程序，將暫停其參與長沙土地市場招拍掛，禁止其在長沙拿地。

二線城市陷入“房荒”?

去化周期下跌，庫存不足2個月，意味著地方可售的住宅數量減少。記者通過對比梳理發現，目前，國內二線城市顯露出“房荒”狀況。

4月4日，重慶市國土房管局發布消息稱，2018年重慶市計劃供應住宅用地為29000畝，較2017年住宅用地供應大幅減少9000畝。

5月11日，西安市住房保障和房屋管理局市場處副科長陳嫄在接受媒體采訪時表示，許多項目冬季無法施工，工程進度無法達到預售條件，加之庫存持續下降，部分開發商采取“饑餓營銷”，短期內住房供應斷檔，導致西安樓市“一房難求”。

據《每日經濟新聞》報道，在限價政策下，杭州樓市出現了一二手房價格明顯倒掛現象。數據顯示，杭州的存銷比為2.8個月，是100個城市里面庫存去化周期最小的城市。

來自上海易居房地產研究院發布的《中國100城住宅庫存報告》顯示，截至4月份，全國100個城市的庫存連續33個月同比下跌，去庫存“戰役”取得較好的效果。新建商品住宅庫存總量為43386萬平方米，環比減少0.7%，同比減少7.9%。當前全國100城庫存規模相當于2012年3月的水平，庫存規?；芈涞搅昵暗乃?。

不過，在一、二、三四線城市中，一線城市和三四線城市庫存有所上升，二線城市庫存環比和同比下跌較大。

4月份，一、二、三四線100個城市新建商品住宅存銷比分別為12.8、9.9和10.4個月。相比3月份12.2、10.3和10.6個月的數值，一線城市有所擴大、二線和三四線城市有所下跌。

據了解，庫存去化周期即存銷比，是當月新建商品住宅庫存面積除以最近六個月新建商品住宅成交面積平均值的數據，其合理區間為12~16個月，高于該區間說明庫存規模偏大，低于該區間則說明庫存規模偏小。

上海某地產行業的券商分析師告訴記者，在本輪小周期中，由于政府的供給端政策調控導致房地產市場的過度去庫存，目前市場庫存處于歷史低位。

同時，上述報告指出，目前存銷比在低位水平的基礎上波動，這和庫存規模依然下滑等因素有關。存銷比繼續走低，也可以解釋近期全國70城房價指數反彈的現象。

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