2018-2024年中國房地產投資行業市場前瞻與未來投資戰略分析報告
房地產投資行業研究報告中的房地產投資行業數據分析以權威的國家統計數據為基礎,采用宏觀和微觀相結合的分析方式,利用科學的統計分析方法,在描述行業概貌的同時,對房地產投資行業進行細化分...
一線城市房價平穩,但租房市場近期卻出現非理性暴漲。
一線城市房價平穩,但租房市場近期卻出現非理性暴漲。相關統計數據顯示,一線城市最近一年平均租金漲幅高達20%,遠超往年水平。以北京為例,7月北京房租環比上漲2.63%,同比上漲21.89%,處于過去五年來的較高水平。某些熱點地區的房租實際整體環比漲幅甚至超過10%。
一線城市租金的上漲是一系列復雜動因疊加的結果。從房屋租賃市場供需角度分析,在供給端存在租賃市場待培育、限價下的轉租為售以及違建拆除導致供給端難以放量等三道缺口。在需求端,購置需求的擠壓、畢業生剛需和租房消費升級的大勢積攢了大量租房需求,供需失衡讓房租的上漲具有一定的根基。
僅從經濟學角度來說,作為一種價格機制,租金反映的是租賃市場的供求關系,每一次租金漲跌的背后都是供求失衡的信號。以北京為例,來自鏈家研究院的數據顯示,全市房屋存量約750萬套,共計約1600萬間,對應接近2200萬的常住人口,缺口顯著,如果缺口得不到妥善解決,長期來看將持續面臨租金上漲壓力。
不容忽視的是,房租問題需要從更廣的社會視角去拆解。
如果說房價問題主要是經濟問題,那么租金問題就是民生問題;如果說房價主要影響的是投資,那么租金主要影響的是消費。
一定程度上,房租的過快不理性上漲,會讓城市、產業、中低收入者付出額外的代價,可能引發的風險更值得警惕。
第一,房屋租賃市場具有更多的福利屬性,房租穩定是民生穩定和社會穩定的重要基礎。房租大幅上漲,讓很多中低收入者無法繼續生活,傷害的是居住權的公平性,傷害的是一座城市的競爭活力與階層的多樣性。
第二,租金具有更多的消費屬性。房租上漲既有供需作用的原因,更有廣義物價上升的信號,房租上漲一旦持續將對居民物價造成重要影響,而且可能抑制內需,從而出現物價上漲、經濟放緩的類滯漲環境,那么國家的貨幣政策就可能進入左右為難的境地。
第三,房租的穩定對于人口城市化具有突出含義,房租的提升,增加了城市工商產業的運營成本,削弱產業競爭力,造成人才吸引力的下降。當前我國城市化過程最突出的矛盾就是人口城市化慢于土地城市化,大量的流動人口和新市民無法在城市獲得正常的居住與生活保障。這些人群收入偏低,支付能力有限,租金上漲過快,會對他們融入城市構成無形的障礙,進而對大城市的服務成本產生供給沖擊,從而導致城市化的倒退。
所以,房租上漲關乎民生,關乎產業結構,關乎一座城市的公平居住權。房屋租賃市場的穩定比房價的穩定更加重要。
房租過快上漲會讓整個城市的發展承受其代價,必須重視房租這一數字快速上升背后的預警信號。
我們尤其要關注,非市場因素如租賃中介和資本介入短期局部性炒高房租。在國家嚴控樓市的情況下,樓市交易降溫使中介機構在新開樓盤和二手房交易的收入下降,于是大量的資本涌入租房市場,利用價格杠桿各大中介公司為爭搶房源提高市場占有率,同時將部分競爭溢價向終端剛需用戶轉嫁。
顯然,租賃市場是住有所居的題中之義,處理好房租不理性上漲問題,摸索建立穩定租金的長期框架,構建一套完整的房屋租賃供應體系,才能尋找到真正實行住有所居的道路。
相關閱讀:北京住建委約談自如、相寓、蛋殼公寓
北京市住建委網站8月17日消息,針對近期媒體關于個別住房租賃企業哄抬租金搶占房源的報道,我委高度重視,聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門于8月17日集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人。
約談會明確要求住房租賃企業:不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源;不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源;不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。
同步對住房租賃企業啟動了聯合專項執法檢查:嚴查不按約定用途使用融資資金的行為;嚴查哄抬租金擾亂市場的行為;嚴查不按規定進行租賃登記備案的行為。一經查實,各部門將從嚴處罰、聯合懲戒。
同時,也提醒相關房東謹慎對待以明顯高于市場租金水平等手段收房的行為,維護好自身合法權益。
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