房企“年中考”：“壓力”成為房企管理層常用詞 凈負債率上升

• 2018年9月3日 FanTianQing來源：新浪網 413 20
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“降速”源于房企對后市的判斷趨于保守，其中持續一年多的限貸、限價、限售等調控政策不斷深化是影響判斷的主要因素。

據經濟觀察報報道，“任何生意、任何企業都有它的壓力?！?月21日，萬科新晉總裁祝九勝首次坐鎮2018年中期業績會，“壓力”一詞是他的開場白。說出這句話的背景是，7月31日，中共中央政治局召開會議，要求下決心解決好房地產市場問題，堅決遏制房價上漲。

8月是房企“中考”集中放榜的時節，不止祝九勝，伴隨著樓市調控進入深水區，長效機制漸行漸近，金融去杠桿的推進讓市場資金面收緊，在多場中期業績會上，“壓力”成為房企管理層口中的常用詞。

規模增幅降速

盡管上半年大部分上市房企都錄得不錯的業績表現，但縱向對比來看，增速放緩的影像，正投射到多家上市房企身上。

房企TOP3中，上半年，萬科實現銷售金額3046.6億元，同比增長9.9%，增幅與去年同期的45.8%相比，大大降低。碧桂園實現合同銷售約4124.9億元，同比增長42.8%，這個增幅也遠低于去年的131%。恒大累計合約銷售金額為3041.8億元，同比增長24.6%，增幅同樣大幅低于上年同期的72.2%。

TOP3之外，綠地上半年的銷售金額同比增長22%，中海的同比增幅只有18.5%，龍湖僅同比增長了4.8%。這些銷售增幅，相比2017年上半年，均出現不同程度的下降。

不僅是銷售增幅，萬科、綠地等龍頭房企的利潤增速也出現滯漲態勢。按照已經發布的中報，萬科上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤同比增長24.9%至91.2億元，但凈利率卻同比下降1.85%至8.61%。

綠地同期歸母凈利潤61億元，同比增長30%，但凈利率卻只有3.8%，幾乎與去年同期持平。

盡管規模增長正在繼續，但房企普遍意識到，單純依靠銷售規模擴張來獲得增長的路徑已經走不通。萬科2017年中期業績會上，郁亮曾經說過，這個市場有黃金時代、白銀時代，未來還可能會出現青銅時代、黑鐵時代。城市化已經進入一二三四線城市劃分非常模煳的第二發展階段，為城市化提供主要服務的開發商們自然也跟著發生變化，從投資策略開始發生變化。

彼時，郁亮用“沒有成功的企業，只有時代的企業”這句話，委婉表達了萬科的危機意識。

向來追求高周轉的碧桂園專門提到“提質控速”的目標，碧桂園總裁及執行董事莫斌解釋，提質控速是保證碧桂園有質量的發展，寧可發展得慢一點，也要發展得穩一點。

恒大從今年年初開始啟動“新恒大”戰略，將此前“規模型”的發展模式轉為“規模+效益型”。恒大集團董事局副主席兼總裁夏海鈞稱，公司在實現5000億之后，未來將保持10%-20%的增長目標，確保公司管理和效益都實現有質量地增長。

從對未來的規劃來看，龍頭房企不約而同選擇了“降速”這一路徑。

投資趨于謹慎

“降速”源于房企對后市的判斷趨于保守，其中持續一年多的限貸、限價、限售等調控政策不斷深化是影響判斷的主要因素。

萬科、中海、恒大等龍頭房企的多位管理層提到這個問題，觀點基本一致，“堅決遏制房價上漲”的表述不同以往，表明了政府調控管理房地產市場的決心非常大。短期內市場觀望情緒會加重，最近這一兩個月已經有所顯現；從中長期來看，長效機制建立對房地產市場健康平穩發展是有好處的。

國家統計局數據顯示,2018年1-6月，全國商品住宅銷售面積為6.69　億平方米,同比增長3.2%；銷售金額為 5.66萬億元，同比增長14.8%，這兩個增速較2017年同期分別下降10.3和3.1個百分點。

上半年全國住宅新開工面積約7.06億平方米，同比增長15%，增速與2017年同期基本持平。

萬科中報指出，其長期重點觀察的14個城市，上半年商品住宅批準預售面積同比下降8%，商品住宅成交面積同比下降20.4%。

同策研究院院長助理張宏偉告訴經濟觀察報，上半年由于市場進入調整和下行態勢，房地產銷售開始出現變化。今年下半年至明年上半年，市場應該還會處于持續下行的狀態，銷售增速應該會繼續下降。

龍頭房企在“降速”上的第一個動作，是投資趨于謹慎，這從上半年多家房企的拿地策略可以反映出來。

中海在今年上半年累計新增土地總樓面面積789萬平方米（實際權益為664萬平方米），地價總權益支出459.5億港元。按照今年年初中海定下的1350億港元土地目標來計算，僅完成34%。

中國海外發展董事局主席兼行政總裁顏建國多次表示要“高度審慎謹慎”，他說，寧可錯失一些機會，也不想投錯幾塊地。接下來還是會聚焦一二線城市，包括一些特別有活力、人口的確有增長、產業的確在成長的新興城市，圍繞傳統的一二線作為主戰場。

恒大2016年年度業績發布會上，夏海鈞還公開表示，恒大的成長性在于其擁有充分的土地儲備。但今年中期業績會，恒大已經提出“未來土地儲備會維持在3億平方米左右的區間，每年大約下降5%”的目標。

夏海鈞說，恒大接下來的土儲要覆蓋中國的一線城市、二線城市，以及經濟發達的三線城市，但不打算去四線城市。

莫斌也給出碧桂園放緩發展速度的一個方向，就是投資上有策略地調整，會更加精準?！懊恳粔K土地更加慎重（對待），怎樣才能做一個成一個，我們按照這一目標實施，并聚焦于現有項目的運營，聚焦現有和土地儲備進行調整。”

中原地產研究中心的統計數據顯示，今年1-7月，全國土地流拍合計796宗。其中一線城市即使是成交的土地，也基本底價或逼近底價，成交價格普遍低于兩年前。

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