央行掌門人“兩會”講話關注度極高，因為他告訴你今年“錢袋子”松還是緊，這對樓市很重要。2015年以來，熱點城市樓市火爆，“加杠桿”造成投資和投機炒作泛濫，被認為是罪魁禍首。2016年，近40%的信貸投向房地產，房貸增長了38%，并占到了商品房銷售額的45%，關鍵指標都刷新記錄。

面對路透社記者關于杠桿激增的刁鉆提問，周行長表態，“房貸增長有助于居民買房，有助于降庫存，但又容易使房價上升。總的來說，房貸未來還會增加，但確實要適當平衡，隨著住房政策調整，估計會適當放慢”。看來，加杠桿驅動房價上漲，未來要控制杠桿，這兩點在管理層已是共識。

大家可能還記得，去年同一時期，周行長指出，“我國個人住房貸款占銀行總貸款的比重還是相對偏低的，有很多國家個人貸款，特別是住房貸款可能占總貸款的40%~50%，中國只有百分之十幾，比例比較低。所以，銀行系統也覺得個人住房抵押貸款還是相對比較安全的產品，有發展的機會”。

有人要說了，周行長前后兩次表態不同，去年“加杠桿”是主旨，今年“降杠桿”是主旨。但筆者告訴大家的是，并非房貸政策變了，而是差別化真正“落地”，分類調控真正“落地”，樓市認識要客觀。始于2014年9月的樓市激勵，一開始就強調分類調控、地方主體責任，但“落地”效果不佳。

首先，經濟回落、風險釋放有突破底線的危險。分類調控落地時，相比抑制，“托”的一面有意無意占了上風;其次，金融創新如火如荼，“一行三會”下監管出現空白，囿于“各掃門前雪”的監管困境，資金套利失控;最后，樓市去行政化不等于不管，但卻異化為“一股腦”地松綁。

去年7月26日中央經濟工作會議，整個監管思路開始統一，“防風險”地位提升(甚至有人認為其已取代“穩增長”)，10月份各地整齊劃一地拋出重磅政策。但注意的是，樓市風險不在樓市自身，而在于監管缺失，如地方主體責任、分類調控落地效果不好，再如監管不足，游資如入無人之地般肆虐。

打擊投機炒作需求，堵住金融監管空白，泡沫風險就控制住了。但同時，合理需求要支持，去庫存與城鎮化契合，不能借刺激讓庫存積重難返，這就是“分類調控”。目前，熱點城市均重啟限購、強化限貸，凡冒頭者都被拍死，如近期環北京、環上海啟動限購，住建部也明確了還有調控儲備政策。

同時，被廣為詬病的資金監管有了進展，周行長在“兩會”上表態，金融監管協調機制已形成，比如對資產管理產品的定義、范疇、監管標準等取得了共識，統一的債券交易監管辦法也要出爐。熱點城市樓市“摁住了”，資金監管空白“堵住了”，樓市政策就應該轉向分類調控的另一面。

相比10年前，樓市量價、交投等各個指標都翻了5~10倍。樓市這個“龐然大物”些許變化，對上下游諸多行業、對固定資產投資、對消費等，影響都是巨大的，很多城市80%的投資來自房地產。新興產業尚弱小，而過去20年樓市銷售和投資均保持20%的高增長，樓市回落要緩慢，影響要掂量。

周行長說，“房地產開發是一個很長的產業鏈，帶動一系列產業供給，所以房貸不能簡單看作是買房子，實際上會傳遞到相當大的產業鏈上。”如出一轍的觀點，也出現在“兩會”前的銀監會新聞發布會。其時，銀監會副主席王兆星說，“房地產蓬勃發展對中國經濟成長、財政稅收以及銀行資產與利潤增長都有巨大貢獻，故房地產在不出現大泡沫、大波動的環境中穩定健康增長，是銀行界樂于看到的。”

這就是對樓市的客觀認識，也是不得不承認和面對的現實。要控制資產泡沫，但情緒般地打壓樓市，教科書式地談如何去樓市依賴，都不現實。該監管的都到位了，合理的需求還是要支持，城鎮化潛力也很大。銀行信貸積極介入，對增長和轉型，對穩定和風險防范，都是應有之義。