百城住宅庫存連續下跌33個月 未來房價走勢如何？

• 2018年5月18日 FanTianQing來源：騰訊網、鳳凰財經 394 19
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近兩年樓市去庫存效果顯著，全國百城住宅庫存連續下跌。

百城住宅庫存連續下跌33個月。樓市去庫存是什么意思？

“目前來看，一線城市、三、四線城市庫存有所上升，這或和推盤節奏加快有關。二線城市庫存環比下跌，且其同比跌幅最大。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者表示，總體上說，當前全國100城庫存規模回落到了6年前的水平，但最近3個月同比跌幅持續收窄。

截至2018年4月底，易居研究院監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為43386萬平方米，環比減少0.7%，同比減少7.9%。

不過，鑒于庫存的降低，有些城市預售證的管控有所松動。2018年4月份，100個城市新建商品住宅月度新批準預售面積為4182萬平方米，環比增長14.8%，同比增長5.5%。

“4月份房企推盤節奏有所加快，這有助于購房者獲得更多的選房機會。相對一季度嚴厲的預售證管控，目前部分城市確實有“開閘放水”的供應策略。”嚴躍進表示，不過部分樓盤若借機漲價，那么也容易招致新一輪的管控。

值得關注的是，據易居研究院統計數據顯示，100個城市新建商品住宅去化周期降至10.3個月，相比3月份的10.5個月有所下滑。在100個城市中，有20個城市的存銷比大于16個月，此類城市去庫存壓力依然較大；有25個城市的存銷比位于12個月-16個月之間，此類城市的去庫存周期相對適中；有55個城市的存銷比小于12個月，此類城市的去庫存周期相對偏小。

在去庫存周期偏高城市中，環京區域部分城市庫存較高，消化周期較長。真實情況在于，此類城市庫存量其實已經很小，但是新房交易非常低，這樣容易帶來去庫存周期偏高的“假象”。從其他城市來看，都市圈周邊的三、四線城市存銷比較小，比如說南京都市圈中的揚州、馬鞍山和滁州等。

從橫向對比來看，三、四線城市的存銷比下跌較為明顯。當前數值也是2010年以來的月度最低值，即三、四線城市的去化周期創9年新低。以丹東為例，2017年落實了較為積極的去庫存政策，庫存狀況一直在改善，目前已經出現了連續9個月去庫存周期變小的現象。歷史上丹東的去庫存周期最高達到63個月，目前僅為13個月。而三、四線城市去庫存速度加快的背后，是棚改等政策釋放出的強勁購買力。

事實上，三、四線城市目前也是開發商補庫存的重點區域。“在三、四新城市投資，一定要控制投資體量，布局"短平快"產品線，在開發過程中保證資金回報的效率，以高周轉模式開發。”某房企高管向記者表示，反之，若做不到高周轉，則需要謹慎投資。

未來房價走勢如何？

5月14日，中國社科院在北京發布《房地產藍皮書：中國房地產發展報告No.15(2018)》，對房地產市場的發展趨勢進行了分析藍皮書預計，2018年將是本輪房地產市場低點，預計房地產價格全年平穩回落。

為何這樣預測？主要原因之一是房地產調控目標不動搖、力度不放松。

根據藍皮書，在供給側，一線和熱點二線城市為緩解庫存危機，土地供應量有望進一步提升。但限價政策很難有所放松，熱點城市供應量將持續偏緊；在需求側，“房住不炒”的政策基調不會變，加上銀行信貸收緊也使購房成本顯著上升，故而成交規模也會受到一定程度的限制。

社科院城市發展與環境研究所副研究員、藍皮書執行主編王業強在發布會上說，由于房地產緊縮調控政策不放松，一線和熱點二線城市會率先探底。一線城市上半年價格指數繼續下滑，進入負值區間，下半年或趨緩；二線城市全年價格指數或進一步回落。

他說，政策相對寬松、需求外溢等因素仍將支持三四線城市保持一定熱度，但隨著去庫存政策逐漸退出，預計今年下半年三四線市場調整將會出現。

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樓市去庫存就是將庫存（尚未賣出的）商品房賣出去。

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