人才公寓REITs落地 助力地方人才住房建設

• 2018年5月23日 ZhouXun來源：中國證券報 911 56
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  2018-2023年廉租房產業深度調研及未來發展現狀趨勢預測報告

  在激烈的市場競爭中，企業及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關鍵。廉租房行業研究報告就是為了解行情、分析環境提供依據，是企業了解市場和把握發展方向的重要手段，是輔助企業決策的...

隨著公共人才租賃住房REITs的破冰，通過金融創新引入資本力量，有望助力地方人才住房建設，解決人才后顧之憂，也符合“租購并舉”政策。

近一年來，多單具有影響力的REITs獲批或發行，公共住房租賃REITs產品發展迅速。專家認為，多個城市的“搶人大戰”持續升級，加快推進人才公寓建設成為工作重點。隨著公共人才租賃住房REITs的破冰，通過金融創新引入資本力量，有望助力地方人才住房建設，解決人才后顧之憂，也符合“租購并舉”政策。

人才公寓REITs落地

近期，多個城市的“搶人大戰”持續升級，各地政府拿出“真金白銀”吸引大學畢業生、高層次人才、海外人才等落戶發展。為“留住人才”，各城市出絕招、“下血本”，其中安居政策顯得尤為引人注目，多地紛紛出臺人才公寓新政。

業內人士指出，多年來公共租賃類住房存在租金低于市場水平、產權來源性質多樣、租賃轉讓方式受限等特點，盡管監管部門長期鼓勵、金融機構多年嘗試，但一直難以找到突破困境的有效方案。

2017年11月3日，全國首單住房租賃REITs產品“新派公寓權益型房托資產支持專項計劃”發行，產品總規模2.7億元。4月27日，國內首單達到百億元級規模的租賃住房REITs產品“中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號資產支持專項計劃”首期成功發行。

值得一提的是，5月9日，“深創投安居集團人才租賃住房資產支持專項計劃”獲深交所評審通過，200億元儲架額度使其成為租賃住房領域最大規模的證券化產品。

東吳證券分析師周岳認為，“深創投人才安居專項計劃”是交易所首單公共租賃型住房領域的資產證券化產品，首次面市即以200億元規模刷新紀錄，顯示公共租賃型住房領域有著較充足的資產儲備，具備持續發行潛力。公共人才租賃住房REITs產品不僅可以盤活存量資產，實現輕重資產平衡發展，也探索了滾動可持續開發模式，為國內公共租賃住房開展資產證券化和REITs試點起到示范作用。

助力地方人才住房建設

“按稅法規定，公共租賃型住房可享受一定稅收優惠，但是為了達到REITs運作條件，資產重組過程中的產權界定、稅收政策等還有諸多不確定之處，這是目前公共租賃類住房在實操過程中面臨的難點。”某券商固收分析師表示，這給地方政府吸引人才安居計劃帶來阻力，不少地方政府只能通過無償獲贈所租住房、買房或租賃補貼、免租金贈產權公寓等方式來滿足人才住房建設需求，不具備可持續性。

該分析師強調，長租公寓具有“租金收入穩定、運營模式清晰”的特點，符合資產證券化對于基礎資產現金流的相關要求，是開展資產證券化業務的適合行業。與其通過無償贈與、租賃補貼等方式去滿足人才住房建設，不如鼓勵住房租賃企業發行資產證券化產品，既可以為收購房源并改建成長租公寓、實現規模化發展提供資金支持，也可進一步促進企業強化管理能力、提升服務水平。

中聯前源不動產基金管理有限公司總經理何亮宇認為，住房租賃的投資和經營是持久戰，需要企業有大量、長期的資金儲備。通過權益類的租賃住房證券化，特別是對選取有典型意義的企業或者資產發行REITs，對于解決房地產企業租賃住房投資回收周期過長的“后顧之憂”、通過資本市場資金實現住房租賃市場輕資產運營模式提供了現實樣本，有望增強房地產企業加大租賃住房的投資以及房源供給的信心和動力。

有房地產顧問公司人士指出，公共人才租賃住房REITs產品的廣泛試點有力助推住房租賃市場健康、快速、規模化和可持續發展，同時將為資本市場投資者增加一種具備穩定收益來源的不動產證券化產品。

不過，有業內人士提醒，公共租賃型住房等保障性住房當前普遍欠缺市場化運作體系，在國家大力推動包括REITs金融創新的大背景下，需要建立保障性住房運營發展的長效機制，從而構建出最終可以通過公募REITs上市的完整金融運作閉環，提升保障性住房相關資產包的投資吸引力，以滿足市場化的公募REITs上市條件。

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