南昌一小區現46萬“天價車位” 合法嗎？

• 2018年7月12日 FanTianQing來源：鳳凰資訊 1053 67
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7月10日，南昌市紅谷灘聯泰天悅樓盤首日向業主售賣地下車位，標準車位每個售價28萬元，子母車位則高達46萬元。

地下空間確認權屬后才可銷售

熟悉房產市場的業主表示，政府對房價進行限價，房價表面上是“穩定”了，但購房者的成本卻沒有減少。甚至有些樓盤，采取捆綁車位的方式售樓，且必須是先一次性付清車位款再簽購房合同，同時車位款不計入購房合同。

針對業主的質疑，7月10日，聯泰天悅售樓部營銷負責人介紹，當時政府對該樓盤限價1.47萬元/平方米，而樓盤的正常成交價應該在1.85萬元元/平方米，每平方米相差4000元左右。“我們僅今年就賣了10萬平方米，限價前后相差4億元，靠車位提價根本補不回限價帶來的影響。”

2014年南昌就出臺了《南昌市城市地下空間開發利用管理辦法》，規定地下空間建筑物應當經初始登記確認權屬后方可銷售、出租。“聯泰天悅地下車位沒有產權，開發商這樣賣車位究竟有沒有法律依據？”針對業主的這一質疑，樓盤相關人員沒能給予回應。

出讓使用權和售賣實為偷換概念

7月10日，記者從聯泰天悅出具的《車位使用協議書》上看到，開發商向小區業主協議出讓地下車位固定使用權，業主須一次性付清車位使用費。關于車位權證辦理，該協議書注明，南昌市尚未出臺辦理地下及半地下車位產權證、土地證和車位使用權證的政策，不能辦理該車位產權證、土地證或車位使用權證。協議還注明，車位使用年限自協議簽訂之日起至2076年。

“這就是開發商偷換概念，一次性付清使用費等同于購買車位，只是沒有產權罷了。”小區熟悉法律條款的業主認為，該協議上有相關的違約責任劃分，從法律意義上講就等同于合同。所以該協議從本質上看就是一個年限為70年的租賃合同。

業內人士表示，《合同法》中明確規定了，租賃合同最長期限為20年，超過該期限將不受法律保護。業主質疑，這樣的《車位使用協議書》是否受法律保護？

開發商無權處置業主共有的車位

相關房產律師認為，小區車位大體上有三種，有產權車位、人防車位、無產權車位。“第三種最復雜，要看開發商的建安成本，比如開發商在計算公攤面積時是否已經把地下車位建筑面積計算在內；把建造地下車位的成本核算在住宅開發成本內，小區在規劃時是否明確車位作為公共配套設施的功能。”律師表示，由原建設部發布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》規定，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。而公用建筑面積組成就包括地下室等。

“若開發單位將屬于業主共有的地下車位私自出售或出租，開發商屬于無權處分人，業主有權向法院申請撤銷這些共有車位的買賣合同或租賃合同，也可以將租賃所得收益歸業主所有。”律師補充說。

此外，根據我國新出臺的《物權法》規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主需要。律師表示，“滿足”的意義在于，有購買能力的業主可以購買，沒有能力購買的則可以租用。“只賣不租，違背了小區地下車庫作為小區配套設施的規劃初衷”。

至于具體價格，原則上應當由雙方當事人協商來決定。開發商應當依據誠信原則，以市場價為依據。

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