美國樓市復蘇 外國買家轉向謹慎

• 2018年8月2日 FanTianQing來源：騰訊網 1440 95
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美國全國房地產經紀商協會（NAR）近日公布的最新美國住宅市場國際買家報告顯示，2017年4月至2018年3月的一年間，美國面向國際買家的房屋銷量同比下降21%。

據海外媒體報道，美國全國房地產經紀商協會（NAR）近日公布的最新美國住宅市場國際買家報告顯示，2017年4月至2018年3月的一年間，美國面向國際買家的房屋銷量同比下降21%。在1.6萬億美元的現房銷售總額中，外國買家的占比為8%，比一年前的10%有所下降。與此同時，2017年4月至2018年3月中國買家在美國的購房金額同比減少4%，這是中國買家在美國購房金額自2011年來第二次出現同比下降，前一次是在2016年。

盡管如此，中國買家的購房金額連續第6年位于所有國際買家之首，占國際買家總銷售額的15%。此外，中國買家購房平均價也最高，為43.91萬美元。加拿大買家位列國際買家排行榜的第二位，占國際銷售總額的10%，但該國買家的購買額同比大降45%。除了購買金額大幅減少，加拿大買家購買的房價中位數也下降至29.2萬美元。

值得注意的是，半數以上的中國、加拿大和英國買家為全現金購房。中國買家購房用途近半為自住，購房目的多為子女教育。居外網董事CEO羅雪欣表示，今年上半年中國買家對美國房源詢盤量持續回暖，6月的詢盤量比去年12月高出48.1%。對沖人民幣貶值是中國買家海外購房的原因之一。總體來看，中國的公司與個人買家對海外房產的興趣將緩慢回升。

除了美國住宅地產，包括中資在內的外國投資者對美國商業地產的興趣似乎也在下降。RealCapitalAnalytics的最新報告指出，中資房地產投資者10年來首次開始拋售美國商業房地產。報告提到，中資企業在今年第二季度內出售的美國商業地產總計達12.9億美元，遠遠多于中資買入的1.262億美元美國商業地產，凈賣出11.64億美元，這也意味著自2008年以來中資企業首次成為美國商業地產的“凈賣方”。

2008年金融危機后美國商業地產經歷了為期數年的復蘇時期，價格大幅上漲。而在今年6月，研究機構GreenStreet商業地產價格指數顯示，在過去18個月中，美國商業地產價格一直停滯不前。隨著中國投資者轉向凈出售方，該指數可能面臨進一步的壓力。

有分析人士表示，高房價與房源短缺是造成外國買家對美國房地產市場投資減少的重要原因。此外，美國目前的政策環境在影響外國買家投資方面的作用也不容忽視。

全美地產經紀商協會（NAR）公布的數據顯示，6月美國成屋銷售年化為538萬戶，預期為545萬戶。6月美國成屋銷售總數年化量環比下降0.6%，預期為增長0.2%。成屋銷量下降的同時房價卻進一步高漲。數據顯示，6月成屋售價中位值同比增長5.2%至27.69萬美元，刷新了5月創造的最高紀錄，為連續76個月出現同比上漲。另外，按揭貸款利率持續回升增加了購房成本。房地美的數據顯示，30年固定利率的平均按揭貸款利率在6月升至4.57%，今年1月為4.03%，去年6月為3.9%。據悉，美國市場上的房屋供應嚴重短缺阻礙了銷售，加之建材成本攀升，土地和勞動力供應短缺，使得建筑商無法填補庫存缺口，從而推高房價。據悉，美國成屋約占美國房屋銷售總量的90%。成屋銷售連續下滑顯示出美國房地產市場面臨的挑戰越來越大。

今年上半年中國境外房地產投資99億美元

全球知名房地產服務商戴德梁行8月1日發布2018年二季度《中國境外地產投資報告》顯示，二季度中國境外地產投資總額降至43億美元，同比下降45%。今年上半年中國境外房地產投資總額99億美元。

因部分投資者觀望情緒加重，一季度中國境外房地產投資額為56億美元，同比下降27%，為2015年以來同期境外地產交易新低。最新報告顯示，二季度內地投資者在境外房地產投資共27宗交易，境外房地產投資總額進一步走低，降至43億美元，投資額與去年同期相比下降45%。

報告顯示，二季度，寫字樓投資強勢反彈至36億美元，環比上漲44%。但原先火熱的地標性大宗地產收購幾乎絕跡。預計今年下半年，除企業自用或利用境外資本再投資，境外寫字樓投資仍將保持收緊態勢。

由于市場信貸持續收緊，二季度境外土地開發投資驟降，投資總額為9100萬美元，同比下降98%。預計在融資好轉的情況下，該類別投資將會有所反彈。

今年二季度，香港再次成為內地投資者境外房地產最受青睞的投資目的地，占內地投資者境外投資總額的80%左右，并已連續第四個季度位列第一。二季度寫字樓投資仍是內資企業在港投資的首選，占當地總投資額的88%。但隨著核心商圈優質整棟寫字樓的供應稀缺，投資者不得不將視線轉至非核心區的優質寫字樓物業。同時，內地投資者也開始從單純土地拍賣購入地皮外，轉向購買住宅單元樓做住宅物業改造。

二季度，中資企業在美國房地產市場投資進一步降至8100萬美元，僅成交兩個項目。報告預測，內地投資者在未來一年里依舊將對投資美國市場保持謹慎態度。從長期來看，因其市場高透明度及物業資源豐富性，報告仍對美國房地產投資保持樂觀。

報告預計，伴隨著持續緊縮的融資環境，今年全年中國境外房地產投資金額將有所下降，同比下降幅度可能將在40%至50%左右。

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