深圳大量豪宅降價急售 斷供潮真的來了？律師：不明費用多

• 2018年11月9日 WuYaNan來源：網易新聞 678 39
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近日，網上出現了一則關于深圳法拍房大量增加的消息，引起市場關注。對此，記者通過多方采訪了解到，今年以來深圳進入司法拍賣的房源確實有較為明顯的增加。

近日，網上出現了一則關于深圳法拍房大量增加的消息，引起市場關注。對此，記者通過多方采訪了解到，今年以來深圳進入司法拍賣的房源確實有較為明顯的增加。

來自深圳市中級人民法院的數據顯示，近半年以來司法拍賣的房源增加了50%左右，成交率達到91.99%，主要原因在于今年以來大力推動司法網拍工作，出現在網上的拍賣房源增加，也因此逐漸為更多購房者知悉。

記者了解到，此類房源往往是被強制拍賣以清償債務，但后期存在一定的潛在風險，因此購買也須謹慎。

法拍房數量近兩年處于上升期，斷供潮真的來了嗎?

在網上披露的消息中，某報道貼出了深圳一中介人員的朋友圈截圖，稱近期大量法拍房被7折拍賣成交，且列出了大約45個將在11-12月份被拍賣的深圳各區房源。記者了解到，深圳法拍房數量并非近期才出現增加，而是近兩年一直處于上升期。

鏈家相關負責人表示，并沒有明顯感受到出現了客戶斷供的現象，另一方面，購房客戶一般十分重視征信問題，不會輕易斷供，市場也還遠未到會出現大量斷供的情況。此外，今年以來深圳通過網絡司法拍賣房源的現象在增加，因此得到的購房者關注也更多，不能簡單以司法網拍房源增加來衡量房地產市場。中原相關負責人表示，客戶出現斷供的情況較為極端，并不多見。

記者了解到，深圳出臺731新政后，深圳樓市的一二手房成交量和價格均有所下跌，但價格方面的整體跌幅并不明顯，其中一手房10月份均價同比跌幅僅0.4%，二手房住宅均價已連續三個月下跌，但累計跌幅僅1.03%。市場上出現的二手房降價甩賣也更多屬少數客戶資金緊張，并非普遍情況。

深圳司法拍賣房同比增五成

增加原因是司法網拍的推廣

據悉，2016年底最高人民法院曾發布相關規定，2017年1月1日起系統地規范網絡司法拍賣，此后司法網拍便獲得大力推廣，市場規模也越來越大。有媒體報道數據顯示，2018年1-10月，廣東全省司法網拍成交金額同比增長近50%至437.98億。

而由于房地產市場價格增長較快，司法網拍房源價格普遍低于市場價格，司法拍賣房源也得到了越來多購房者的關注。其中僅2016年深圳的司法房產拍賣委托金額就已超過800億，位居全國第三。

來自阿里拍賣的數據顯示，包含住宅，商鋪，廠房等物業在內，今年深圳兩級法院拍賣的房產達到2000余次，同比去年增長了100%。此外，深圳市中級人民法院相關負責人透露，近半年來，深圳司法拍賣的房源也出現了明顯的增加，同比增幅在50%左右。但增加的主要原因，是年內加大了司法網拍的推廣力度，網上錄入的拍賣房源增加。

上述房源被拍賣的原因，主要是強制拍賣用于清償債務，但其中企業房源尤其住宅類企業房源很少，絕大多數均為個人房源，但其中有多少是因為斷供導致房源被拍賣，目前并沒有確切的數據。

司法拍賣底價比市場價低

司法拍賣房源也限購

不過，盡管是強制拍賣，此類房源的拍賣底價亦有明確標準，會比市場價低，但不會出現過低的情況，經過拍賣后，最終成交價也會有相應溢價。按照法律規定，司法網拍的房源，一拍底價不得低于市場評估價的70%，若一拍流拍，二拍起拍價的降價幅度則不得超過前次起拍價的20%。

“以深圳市中級人民法院官網披露的一則龍崗區房源為例，該房源為復式住宅，面積303.78平方米，市場評估價為1215.12萬元，于今年10月12日被網上拍賣，起拍價為855萬，占評估價的70.36%，最終成交價格為1131萬元，溢價率32.28%。”

深圳市中級人民法院相關負責人表示，近半年深圳司法網拍的房源成交率高達91.99%，平均溢價率亦達到了44.31%。值得注意的是，司法拍賣的房子也需要符合各地的限購政策，因此在深圳通過司法拍賣房產，也必須受深圳樓市限購政策的限制，并非所有購房者都具備購買資格。

律師分析：收房清場難、不明費用多?法拍房有潛在風險

北京市盈科(深圳)律師事務所鄭博恩律師向南都記者表示，近兩年來司法拍賣的房源確實有明顯的增加，但也因為潛在的風險導致后期出現糾紛的案例較多，近一個月，其公司已接受15起類似糾紛案件。

鄭博恩指出，由于是因債務問題強制拍賣，司法拍賣的房源成交后，往往存在兩大主要風險，一是收房清場難，二是不明費用多。因為法院并不負責房源拍賣后的清場和交付，需要買家自行處理。且房屋拍賣前若長期拖欠了物業費、管理費等，以及房屋拍賣交易產生的稅費，也均需要買家支付。在深圳市中級人民法院官網顯示的拍賣房源信息中，也有明確提到，法院并不負責房屋的清場和交付，稅費由買家承擔。

不明費用方面，鄭博恩表示，其接觸的案例中，曾有客戶花2000多萬購買司法拍賣房源后，支付的稅費及拖欠的物業管理費總計超過20萬，最終的購房成本甚至比市場價更高。

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