2023中國產業新城行業市場發展研究報告

• 吳澳燕 2023年5月15日 來源：互聯網 781 47
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產業新城是新型城鎮化背景下，以人為核心、以產業發展為基石、以“產城融合”為標志的城市發展創新模式和人本的城市開發哲學，為中國的新型城鎮化提供了可資借鑒的模式樣本。

2023 年 " 十四五 " 發展規劃逐步落地，各地紛紛推進 " 主題產業園區 " 建設，產業新城正從 " 大而強 " 專向 " 特而專 "，運營商打造 " 專精特新 " 產業項目。在此指引下。產業新城迎來戰略發展新契機。

什么是產業新城?產業新城是新型城鎮化背景下，以人為核心、以產業發展為基石、以“產城融合”為標志的城市發展創新模式和人本的城市開發哲學，為中國的新型城鎮化提供了可資借鑒的模式樣本。

根據中研普華產業研究院發布的《2022-2027年中國產業新城行業投資策略分析及深度研究報告》顯示：

據不完全統計，國內目前已有產業新城122個，尤其以“京津冀、長三角、長江中游、珠三角”四大城市群居多，分別為41個、35個、13個、6個。同時，參與產業新城開發運營商的主體較為多元，包括專業運營商、房地產企業、實業企業等。

從總資產增速來看，2021年，產業新城運營商資產增速整體呈上升趨勢。運營商升級發展戰略，以產業投資帶動產業發展。運營商凈利潤規模在5-20億元之間，只有招商蛇口凈利潤超過50億元。隨著運營商業務從房地產銷售收入向產業運營的成功轉型，產業新城投資收益和租賃收益成為凈利潤的重要來源。

2021年，產業新城運營商營業收入呈增長趨勢，一方面產業投資板塊持續發力，帶動園區開發業務發展。另一方面，運營商持續升級產業空間載體，產業新城物業銷售與租賃收入較上期均大幅增加;從收入結構來看，2021年，產業新城運營商進一步加大投資業務，通過產業基金等方式，加大產業新城內企業投資力度，通過產業投資促成投招聯動有效閉環，與產業新城開發運營主業協同發展，產業新城營收在整個業務占比顯著提升。

2023中國產業新城行業市場發展研究報告

產業與城市，是兩個既有明顯區別又有緊密聯系的概念。隨著新型城鎮化的建設步伐不斷加快，產業與城市融合發展的產城融合模式，成為不少縣域城市發展的重要路徑。不同于房地產開發企業，產業新城運營商以產業運營為核心，以長期投資回報為主線。2021年，產業新城運營商持續增強產業投資孵化能力，增值業務占比逐年提升，負債水平持續維持在較低水平。

截至2022年底，中國內地共有縣域1866個，占全國國土面積的90%左右，占中國大陸人口和GDP比重分別為52.5%和38.1%。

2022年，江蘇省昆山市的地區生產總值突破5000億元大關，江蘇省江陰市的地區生產總值接近5000億元，已經超過了西藏、青海和寧夏三個省區，成為縣域經濟發展的“巨無霸”。江蘇省張家港市和福建省晉江市地區生產總值超過3000億元，江蘇省常熟市、浙江省慈溪市、江蘇省宜興市、陜西神木市和湖南省長沙縣的地區生產總值處于2000億元至3000億元之間。

產業新城業務包含三種類型，分別是產業新城、科技新城、產業綜合體。在目前發展態勢下，產城發展的特點可歸納為：資本開路、運營為王。在產城領域，需要關注的核心是“十四五”的逆周期調節，在疫情、外部經濟影響要素之下，我國經濟未來的增長顯得非常重要。

調研結果顯示，產業新城逐漸由原先的高速發展向高質量發展轉變。運營商加強資本整合力度，通過設立產業基金、創新基金運作模式，構建產業基金生態環境，幫助企業實現全周期的資金覆蓋，助力企業創新孵化。同時運營商匯聚優質企業服務資源，創新深化運營服務體系，致力打造創新產業服務平臺，構建全方位多層次服務體系。

我國大部分產業新城項目還處于建設階段，生活配套設施主要集中在滿足就業人群日常生活需要上，功能配套的完整性仍有待加強。隨著產業土地政策收緊，行業發展已由增量轉向存量盤活的戰略轉型期，粗放式的園區擴張時代已經過去。從配套方面來看，目前對比研發總部類和生產制造廠房類產業園區，研發總部辦公類配套相對更加齊全，但是業態功能同質化嚴重，造成投資回報率低，研發總部類項目投資回報率在5%左右，生產制造廠房類投資回報率在3%左右。

產城高度融合是產城一體化的重要方向，十九大提出實施區域協調發展戰略，以城市群為主體構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局。此舉有助于加速推進新型城鎮化建設，推動新型城市發展、加快培育新生中小城市、促進產城融合發展。隨著“一帶一路”“中國制造2025”“互聯網+”等戰略的穩步實施與加快推進，中國產業結構不斷優化和調整，產業新城作為“雙創”載體和中國經濟轉型升級的引擎，在推動中國經濟發展中發揮著日益重要的作用。

未來，隨著產業新城運營商加速分化，運營商應不斷提升自身運營管理能力，創新盈利模式，從而提高市場競爭能力，實現產業新城的高質量發展。

更多行業詳情請點擊中研普華產業研究院發布的《2022-2027年中國產業新城行業投資策略分析及深度研究報告》。本報告由中研普華的資深專家和研究人員通過長期周密的市場調研，參考國家統計局、國家商務部、國家發改委、國務院發展研究中心、行業協會、中國行業研究網、全國及海外專業研究機構提供的大量權威資料，并對多位業內資深專家進行深入訪談的基礎上，通過與國際同步的市場研究工具、理論和模型撰寫而成。全面而準確地為您從行業的整體高度來架構分析體系。讓您全面、準確地把握整個產業新城行業的市場走向和發展趨勢。

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