第一部分 綜合分析篇

第一章 中國商業地產行業發展現狀分析     1

第一節 商業地產行業現有企業競爭狀況分析  1

一、主要競爭者市場份額分析    1

二、商業地產行業競爭格局分析       3

1、商業地產行業競爭區域分布  3

2、商業地產行業企業性質格局  17

3、商業地產行業競爭層次分析  18

4、商業地產行業競爭熱點分析  20

5、行業典型企業競爭策略分析  22

第二節 商業地產行業競爭強度分析  23

一、對上游供應商議價能力分析       23

二、對下游需求客戶議價能力分析    28

三、行業潛在進入者威脅程度分析    30

四、行業替代品的替代能力分析       31

五、商業地產行業競爭結構小結       31

第三節 商業地產行業供需狀況分析  35

一、行業市場供需平衡分析       35

二、行業現有企業規模分析       37

三、行業市場需求特征分析       39

 

第二章 中國商業地產行業運營狀況分析     41

第一節 商業用地市場供應狀況分析  41

一、商業用地供求數據分析       41

1、商業用地供應規模分析  41

2、商業用地成交狀況分析  44

二、商業用地出讓價格分析       47

三、商業用地市場供應趨勢分析       50

1、商業用地供應趨勢分析  50

2、商業用地價格變動趨勢  51

第二節 商業地產行業運營數據分析  55

一、商業地產行業開發投資分析       55

二、商業地產行業銷售面積分析       57

三、商業地產行業銷售價格分析       60

第三節 商業地產行業細分市場運營分析  64

一、寫字樓市場運營狀況分析    64

1、寫字樓市場供需狀況分析     64

2、寫字樓市場價格走勢分析     74

二、商業營業用房市場運營狀況分析       78

1、商業營業用房市場供需狀況分析  78

2、商業營業用房市場成交價格分析  80

三、購物中心市場運營狀況分析       83

1、購物中心市場存量規模分析  83

2、購物中心的業態構成特點     85

3、購物中心的分布趨勢分析     88

第四節 商業地產行業存在問題分析  90

一、商業地產行業發展問題       90

二、商業地產行業資金問題       93

三、商業地產行業人才問題       95

 

第三章 中國商業地產行業開發及盈利模式分析       101

第一節 商業地產行業開發模式分析  101

一、按投資回收劃分的模式       101

1、完全銷售模式分析  101

2、完全持有模式分析  106

3、過渡模式分析  108

二、開發運營模式選擇分析       111

1、單獨開發運營模式分析  111

2、股權合作運營模式分析  121

第二節 商業地產企業盈利模式分析  124

一、中國商業地產企業盈利模式分析       124

1、銷售盈利模式  124

2、持有經營盈利模式  129

3、混合運作盈利模式  133

二、國外商業地產企業盈利模式分析       136

1、美國商業地產企業盈利模式分析  136

2、新加坡商業地產企業盈利模式分析     144

 

第四章 中國商業地產行業項目定位及招商策略       148

第一節 寫字樓項目招商分析     148

一、區域市場研究與項目定位    148

二、項目招商策略分析       151

第二節 購物中心項目招商分析  152

一、開發前期招商推進計劃       152

二、開發期招商推進計劃    152

三、開業招商推進計劃       153

四、開業后及遠期招商推進計劃       154

五、購物中心招商案例分析       156

1、招商案例——翠微廣場  156

2、招商案例——華茂中心  158

第三節 商業街項目招商分析     162

一、商業街項目定位分析    162

二、商業街最佳業態組合分析    164

三、商業街招商策略    165

第四節 專業市場項目招商分析  167

一、專業市場項目定位分析       167

二、專業市場招商存在問題       168

三、專業市場項目招商策略       169

第五節 主題商場項目招商分析  170

一、機構設置與管理權限    170

二、招商標準(條件)     170

三、招商審批程序       171

四、物價、計量、統計、保險及財務管理       172

 

第五章 中國商業地產行業投融資與資本運作趨勢    174

第一節 中國商業地產行業投資現狀分析  174

一、商業地產投資的分類及特點       174

1、商業地產行業投資分類  174

2、商業地產行業投資特點  177

3、主題和特色商業地產     182

二、中國商業地產投資模式分析       184

三、商業地產投資的操作重點與難點       186

第二節 商業地產投資風險與現金流控制  189

一、商業地產行業面臨風險       189

二、商業地產行業的風險管理分析    191

1、市場背景與目標客戶設定     191

2、項目的市場定位風險     192

3、產品設計與建造風險     193

4、項目的運營管理風險     194

5、項目的財務方案風險     194

三、商業地產行業現金流控制分析    195

第三節 中國商業地產行業融資模式分析  198

一、商業地產開發融資的概念    198

二、商業地產開發融資的特點    199

三、國內商業地產的融資現狀    200

四、我國商業地產的融資模式    201

1、企業自有資金注入模式  201

2、預租預售款和定金模式  201

3、銀行信貸融資模式  201

4、房地產基金融資模式     202

5、國內商業地產的融資趨勢     202

第四節 商業地產企業上市融資模式分析  203

一、商業地產企業上市融資的必要性       203

二、商業地產企業上市融資的模式    204

三、商業地產企業上市融資效應分析       205

四、商業地產企業上市融資的風險    207

1、買殼上市的風險     207

2、IPO形式的風險     208

3、其他類型的風險     209

五、2013年房企海外融資情況分析  210

六、標桿商業地產企業融資新模式分析    216

第五節 房地產投資信托基金運作模式分析     225

一、REITs的概念及運作方式    225

1、REITs的概念及特點      225

2、REITs的基本運作方式  225

3、REITs產品的風險收益特征  226

4、REITs對發展商的吸引力      226

二、REITs在境外市場的發展現狀    227

1、  美國REITs發展分析   227

2、  香港REITs發展分析   230

3、  新加坡REITs發展分析       232

三、2012年房企信托融資情況分析  236

第六節 商業地產行業前景及資本運作趨勢     238

一、商業地產行業發展趨勢及前景    238

1、我國商業地產行業發展趨勢  238

2、我國商業地產行業前景展望  241

二、商業地產行業資本運作趨勢展望       245

 

第二部分 區域市場投資機會

第六章 中國商業地產行業區域市場投資潛力分析    247

第一節 中國主要城市競爭力狀況分析     247

一、中國城市競爭力影響因素    247

二、主要地區城市競爭力排名    249

第二節 北京商業地產市場投資潛力分析  251

一、北京土地市場供應現狀分析       251

二、北京商業地產發展規模分析       254

三、北京商業地產供需結構分析       255

四、北京商業地產市場競爭格局分析       256

1、現有企業競爭狀況分析  256

2、新進駐企業潛在威脅分析     256

五、北京商業地產租金和空置率分析       256

六、北京商業地產投資空間與機會分析    259

1、市場容量預測分析  259

2、市場機會點分析     259

第三節 上海商業地產市場投資潛力分析  269

一、上海土地市場供應現狀分析       269

二、上海商業地產發展規模分析       271

三、上海商業地產供需結構分析       273

四、上海商業地產市場競爭格局分析       273

1、現有企業競爭狀況分析  273

2、新進駐企業潛在威脅分析     275

五、上海商業地產租金和空置率分析       275

六、上海商業地產投資空間與機會分析    276

1、市場容量預測分析  276

2、市場機會點分析     278

第四節 深圳商業地產市場投資潛力分析  279

一、深圳土地市場供應現狀分析       279

二、深圳商業地產發展規模分析       280

三、深圳商業地產供給結構分析       280

四、深圳商業地產市場競爭格局分析       282

1、現有企業競爭狀況分析  282

2、新進駐企業潛在威脅分析     282

五、深圳商業地產租金和空置率分析       284

六、深圳商業地產投資空間與機會分析    285

1、市場容量預測分析  285

2、市場機會點分析     285

第五節 杭州商業地產市場投資潛力分析  286

一、杭州土地市場供應現狀分析       286

二、杭州商業地產發展規模分析       286

三、杭州商業地產供需結構分析       288

四、杭州商業地產市場競爭格局分析       290

1、現有企業競爭狀況分析  290

2、新進駐企業潛在威脅分析     291

五、杭州商業地產租金和空置率分析       292

六、杭州商業地產投資空間與機會分析    296

1、市場容量預測分析  296

2、市場機會點分析     298

第六節 成都商業地產市場投資潛力分析  298

一、成都土地市場供應現狀分析       298

二、成都商業地產發展規模分析       302

三、成都商業地產供給結構分析       303

四、成都商業地產市場競爭格局分析       305

1、現有企業競爭狀況分析  305

2、新進駐企業潛在威脅分析     306

五、成都商業地產租金和空置率分析       306

六、成都商業地產投資空間與機會分析    307

1、市場容量預測分析  307

2、市場機會點分析     308

第七節 長沙商業地產市場投資潛力分析  308

一、長沙土地市場供應現狀分析       308

二、長沙商業地產發展規模分析       309

三、長沙商業地產供需結構分析       310

四、長沙商業地產市場競爭格局分析       311

1、現有企業競爭狀況分析  311

2、新進駐企業潛在威脅分析     312

五、長沙商業地產租金分析       314

六、長沙商業地產投資空間與機會分析    314

1、市場容量預測分析  314

2、市場機會點分析     315

第八節 天津商業地產市場投資潛力分析  316

一、天津土地市場供應現狀分析       316

二、天津商業地產發展規模分析       317

三、天津商業地產供需結構分析       317

四、天津商業地產市場競爭格局分析       318

1、現有企業競爭狀況分析  318

2、新進駐企業潛在威脅分析     319

五、天津商業地產租金和空置率分析       319

六、天津商業地產投資空間與機會分析    320

1、市場容量預測分析  320

2、市場機會點分析     320

第九節 哈爾濱商業地產市場投資潛力分析     322

一、哈爾濱土地市場供應現狀分析    322

二、哈爾濱商業地產供需狀況分析    323

三、哈爾濱商業地產市場競爭格局分析    324

1、現有企業競爭狀況分析  324

2、新進駐企業潛在威脅分析     324

四、哈爾濱商業地產投資空間與機會分析       325

1、市場容量預測分析  325

2、市場機會點分析     326

第十節 貴州商業地產市場投資潛力分析  326

一、貴州土地市場供應現狀分析       326

二、貴州商業地產供需結構分析       326

三、貴州商業地產市場競爭格局分析       327

1、現有企業競爭狀況分析  327

2、新進駐企業潛在威脅分析     327

四、貴州商業地產租金分析       328

五、貴州商業地產投資空間與機會分析    328

1、市場容量預測分析  328

2、市場機會點分析     329

 

第三部分 企業競爭分析

第七章 中國商業地產企業競爭標桿分析     330

第一節 商業地產企業發展現狀及提升建議     330

一、目前商業地產企業發展現狀分析       330

二、商業地產企業發展中存在的問題       332

三、提升商業地產企業競爭力的策略       334

第二節 商業地產企業競爭標桿分析  335

一、企業總體經營業績的比較分析    335

二、企業盈利能力的比較分析    336

第三節 商業地產企業綜合實力比較  337

一、比較指標體系構建       337

二、企業各項指標表現       340

三、企業關鍵指標綜合比較       341

1、2013年我國房地產開發企業100強名單   341

 

圖表目錄

圖表：2012年部分房企銷售額及銷售面積情況     2

圖表：百億代表企業2012年逐月銷售表現     3

圖表：2002-2011年東、中、西部地區房地產開發投資及占比情況（單位：億元，%）       4

圖表：2002-2011年東、中、西部地區房地產開發投資增長率變動趨勢   5

圖表：2002-2011年東、中、西部地區房地產開發投資占比情況       5

圖表：2011年排名前5位和后5位的省市房地產投資增長率變動情況      6

圖表：2011年全國及31個省市房地產投資情況（單位：億元，%） 7

圖表：2012年北京房地產市場地位領先企業  8

圖表：2012年上海房地產市場地位領先企業  9

圖表：2012年廣州房地產市場地位領先企業  9

圖表：2012年深圳房地產市場地位領先企業  10

圖表：2012年天津房地產市場地位領先企業  10

圖表：2012年重慶房地產市場地位領先企業  11

圖表：2012年杭州房地產市場地位領先企業  11

圖表：2012年寧波房地產市場地位領先企業  12

圖表：2012年南京房地產市場地位領先企業  12

圖表：2012年蘇州房地產市場地位領先企業  13

圖表：2012年長沙房地產市場地位領先企業  13

圖表：2012年武漢房地產市場地位領先企業  14

圖表：2012年成都房地產市場地位領先企業  14

圖表：2012年南昌房地產市場地位領先企業  15

圖表：2012年濟南房地產市場地位領先企業  15

圖表：2012年青島房地產市場地位領先企業  16

圖表：2012年沈陽房地產市場地位領先企業  16

圖表：2012年大連房地產市場地位領先企業  16

圖表：我國主要房地產企業的性質情況    17

圖表：中國房地產開發商排名百強企業性質結構    17

圖表：2013中國房地產百強企業“規模性TOP10”    37

圖表：2011年中國百強房企發展數據      38

圖表：2011-2012年各線典型城市商品住宅銷售量情況（單位：萬平方米）   39

圖表：2005-2011年我國待開發土地面積變化情況       43

圖表：2005-2011年本年完成開發土地面積變化情況   43

圖表：2007-2012年本年土地成交價格變化情況   44

圖表：2013年7月份我國個重點城市土地成交價格統計情況     46

圖表：2005-2012年我國各級商業用地供應情況   50

圖表：廣州市商業用地級別范圍及價格（單位:元/平方米建筑面積）  51

圖表：廣州市居住用地級別范圍及價格（單位:元/平方米建筑面積）  53

圖表：廣州市工業用地級別范圍及價格（單位:元/平方米地面面積）  54

圖表：2005-2012年我國商品房銷售面積增長情況       57

圖表：全國商品房銷售面積及銷售額增速       58

圖表：2012年預測最優租金增長,% 68

圖表：全國總凈吸納量,千平方米      69

圖表：2012年上半年城市凈吸納量,千平方米 69

圖表：2012年上半年寫字樓新增供應,平方米 71

圖表：2012年上半年底總體空置率,%     71

圖表：現有寫字樓存量與空置率,直至2012年底，%    72

圖表：2013-2014年供應鏈預測,百萬平方米  73

圖表：2013年-2014年供應量與現有存量的百分比預測,%  73

圖表：2013-2014年寫字樓供應量與現有存量的百分比預測       74

圖表：2012年上半年底最優寫字樓租金,人民幣/平方米/月  75

圖表：最優寫字樓租金同比增長,%   75

圖表：2012年最優和整體租金,人民幣/平方米/月  76

圖表：最優租金與未來5年租金預測,人民幣/平方米/月 78

圖表：2005-2012年全國商業用房新開工面積及年平均增長率   80

圖表：中國購物中心建設規模全球第一    84

圖表：商業地產完全銷售模式    102

圖表：商業地產行業各種銷售模式的優勢和劣勢比較    106

圖表：商業地產結構決定功能    193

圖表：萬達三代產品定位比較    216

圖表：“資金流滾動資產”的價值體現     220

圖表：萬達集團產業鏈環節 競爭力  221

圖表：“訂單模式”的新發展     223

圖表：萬達“以房地產開發補貼商業經營”自平衡模式       224

圖表：香港REITs的上市基本情況單位：港元       231

圖表：H—REITS市場價格和年度凈值的變化表    232

圖表：新加坡S-REITs的兩種形式   232

圖表：2013年我國綜合城市競爭力排行  250

圖表：2013年我國城市成長競爭力排行榜     251

圖表：2013年前三季度北京市房屋施工面積情況  255

圖表：2013年上海市土地成交走勢  271

圖表：2013年上海市各種商業地產銷售額情況     273

圖表：2012年上海房地產競爭力領先企業     274

圖表：2005-2012年深圳市商品房銷售面積（平方米）       280

圖表：2005-2012年杭州市新開工房屋面積面積（平方米）       286

圖表：2010-2012年杭州市商品房年度供應量       289

圖表：2010-2012年杭州市商品房年度成交量       289

圖表：2012-2013年5月份杭州市商品房月度供應圖   289

圖表：2012-2013月份杭州市商品房月度成交圖   290

圖表：2005-2012年成都市新開工房屋面積面積（平方米）       302

圖表：2005-2012年長沙市商品房銷售面積（平方米）       309

圖表：2013年1-7月長沙市內六區新建商品住宅戶型供銷關系分析表      310

圖表：2011年以來長沙內六區各區域住宅待售面積      310

圖表：2011年以來長沙內六區各面積段商品住宅待售面積  310

圖表：2008-2013年長沙市商業地產租金情況       314

圖表：2011-2013年哈爾濱經營性土地供應情況   322

圖表：2011-2013年哈爾濱經營性土地供應價格情況   322

圖表：2011-2013年哈爾濱經工業用地供應情況   323

圖表：2012年-2013年哈爾濱商品房成交備案面積結構分析(累計套數)   324

圖表：8個涉足商業地產的開發企業發展戰略 332

圖表：2013年上半年房企銷售金額TOP20    335

圖表：杜邦財務分析體系    338

圖表：中國上市公司業績評價指標體系與指標權數       339

圖表：綜合實力前40的房地產上市公司  340

圖表：2013年我國房地產開發企業100強名單     341