在萬科天地售樓處的進門處，豎著兩個易拉寶，一個是購房提示，一個是致小區業主的一封信，落款均為大興區住房和城鄉建設委員會。

　　購房提示中有這樣的內容：“您欲購買的商品房宗地規劃用途是商業金融辦公用地，該項目開發商將嚴格落實宗地規劃用途，所售房屋不屬于住宅性質。按照市住建委等五部門《關于加強部門聯動完善商業、辦公類項目管理的通知》文件規定，開發企業在銷售前應明示房屋的規劃用途，告知您應嚴格按照規劃用途經營使用，不得擅自改變用途。”

　　在記者采訪中，萬科天地、恒大未來城和泰禾中央廣場的銷售均坦誠告知，項目屬于商業或辦公項目，但是在房屋的設計上，都有客廳、臥室、衛生間和廚房。

　　這種情況下，似乎也用不著購房者擅自改變用途，因為交付的房子已經具備了居住功能。

　　而北京市住建委等五部門于2011年下發的《關于加強部門聯動完善商業、辦公類項目管理的通知》明確規定，商業、辦公類項目一般應采取公共走廊、公共衛生間式布局，不得采用單元式或住宅套型式設計。

　　但現實情況卻是，不少商辦項目都采用了單元式或住宅套型式設計。不僅是此次走訪的3個小區，2016年下半年，法治周末記者在北京市門頭溝區的部分商業立項的項目采訪時，項目銷售也表示，項目是毛坯交房，有獨立衛生間，在交房時會做好上下水管道，預留好馬桶位置。

　　北京市房地產法學會常務副會長兼秘書長趙秀池告訴法治周末記者，土地管理法、城市房地產管理法、城鄉規劃法等法律中都有不得改變土地用途的規定。

　　“如城市房地產管理法第二十六條規定：以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。”趙秀池說，上海在閔行區試點整頓類住宅，也主要是依據這些法律法規。

　　北京東元律師事務所房地產建設工程法律事務部首席律師李松補充道，城市房地產管理法還要求，土地使用者需要改變土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府規劃主管部門的同意，簽訂變更協議或者重新簽訂出讓合同，并相應調整土地使用權出讓金。

　　但趙秀池透露，目前由于利益導向，商改住的比例較高，多的時候占到新建商品房成交量的一半。

　　郭毅提供了這樣一組數據：2016年，北京房企在商辦類物業獲得的銷售額高達1304億元，占商品住宅銷售額超過三成的比重。

　　郭毅也分析道，商改住的市場主要存在于一線城市，這些城市的住宅供應量相對較少，單價較貴，且有限購政策，這就使得商改住項目有了市場空間，因為商改住不限購，且通常來說面積小總價低。

　　在記者此次采訪的，3個樓盤中，萬科天地和泰禾中央廣場都有50平方米左右的小戶型，總價可以控制在300萬元左右。

　　盧文曦認為，商改住近幾年受投資者青睞，還有一個原因是租金回報率較高(年租金/房屋單位售價)。

　　盧文曦測算過這樣一組數據：在上海普通住宅的租金回報率通常在1.5左右，但是由于商住房通常比較好租，售價又比純住宅低，租金回報率可以達到4。