環京樓市產業轉移效應初顯 　配套設施亟待完善

• 2017年9月18日 FanTianQing來源：鳳凰網 598 34
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隨著相關區域規劃的整體推進，部分環京區域縣市相繼出臺吸引京津等地轉移產業的相關措施，產業轉移開始帶動部分區域房屋買賣和租賃的人氣。

在樓市限購“緊箍咒”下，環京樓市情況如何呢？

市場降溫中介謀變

近一年來，燕郊許多樓盤價格上演過山車行情。以當地納丹堡項目為例，記者對比發現，納丹堡項目2016年5月報價為15700元/平方米的70平米小一居，同戶型在2017年4月限購前已報價為32000元/平方米左右，漲幅超過100%。而根據安居客等房屋中介機構最新的數據，該項目最新掛牌價則降至22000元/平米至26000元/平米。諸如首爾甜城、福成上上城等當地一直以來交易較活躍的樓盤，價格都較2017年第一季度有較大幅度下降。

據當地某房屋中介機構統計的新房價格走勢圖顯示，從4月份到8月份，燕郊鎮已從每平米29645元下降到26123元，香河縣從每平米18332元下降至16345元，大廠縣則從每平米24431元跌至18500元。交易量方面，截至9月17日，在某大型中介網站上，燕郊當地在售房源約1200套，與限購之前的2000套至3000套的在售量相比，有較大差距。

據當地中介機構介紹，6月至9月是當地限購政策的緩沖期。“但這個政策有緩沖期，在6月6日前做網簽的在途交易按限購前政策操作，也基本在7月和8月全部完成，所以這兩個月的成交量還包含限購前的交易。”某房產中介小吳對記者表示。“9月份到現在，我在燕郊當地基本沒有成交的單子，現在都轉做外地了。”小吳所指的外地單子是燕郊當地在今年3月不斷出臺限購政策以來，許多中介機構為保業績的非常舉措。自4月以來，就有當地中介機構加大力度開始推薦唐山、秦皇島等區域樓盤。在不到半年的時間，燕郊中介機構已經把觸角伸到數百公里以外的威海、煙臺和日照等地。

不僅燕郊出現房屋交易量的下跌，自今年3月至6月，環京區域的河北省相關縣市多地交易出現下滑。據天津市武清區公布的統計信息顯示，二季度，全區商品房銷售面積為46.83萬平方米，較上年同比下滑67.2%。某研究院相關數據顯示，7月和8月，廊坊、張家口等環京區域，新建商品住宅成交面積環比跌幅分別在全國50個重點城市中排名前列。

與燕郊本地中介機構的做法不同，多個大型房屋中介機構近日則在手機客戶端和PC客戶端調整了燕郊當地二手房源。記者近日在鏈家客戶端發現原屬于鏈家北京站的燕郊二手樓盤，已轉移至鏈家廊坊站。相關人士告訴記者，隨著區域協同發展，廊坊市下轄的大廠、香河、固安等地近年來樓市發展較迅速，環京樓市不再只有燕郊一個亮點。

相比于鏈家，我愛我家、中原地產等大型房屋中介機構則基本在廊坊等環京區域只有新樓盤業務，暫無二手房中介業務。上述人士稱，由于燕郊等環京區域的樓市中介產業發展一直處于野蠻生長的狀態，許多大型中介機構在當地拓展情況并不如意。反而是當地的中介機構，一直處于交易排行的前列。以燕郊樓市目前的處境，大型中介機構出現調整行為也很正常。

產業轉移提升人氣

在中介機構不斷自我調整下，業主心態也處于微妙境地。業主陳先生在北京經商，在北京錯過多次買房機會的他近年轉戰環京樓市。在燕郊、固安和永清等地，均有購置房產。他對記者表示，今年初各地限購緊繃之下，他所在的房產投資群就不斷有人建議業主拋售，陳先生一度動了心思。“按理說賣了也就賣了，但當時還是想著也許再過些日子又會起來。而且一直紛傳的諸多利好一旦兌現，升值的空間肯定存在。”他向記者提到的相關利好在近日就已經兌現。

近日，中國鐵道科學研究院發布軌道交通22號線（徐辛莊至平谷段）工程北京段環評報告，該線將于今年12月進入全面開工建設，預計2020年12月底全線通車試運營。“三河、大廠和香河，都有北京相關產業承接轉移的基地，如果相關產業能夠順利轉至當地，對當地也是利好。對我們這些經商的人而言，在產業承接地購房置業也更加便利。”據了解，陳先生所在的布紡行業，作為非首都功能轉移產業之一，環京區域多個縣市都不同程度出臺了相關政策和具體措施。

隨著相關區域規劃的整體推進，環京區域一些縣市相繼出臺吸引京津等地轉移產業的相關措施。北京市房山區近日與河北省淶水縣簽署合作框架協議，擬將房山區拒馬河三角洲以及淶水縣的石亭鎮、一渡鎮部分區域作為產業承接區，統一規劃，共同打造集休閑、養老、疏解非首都功能與科技創新產業體系于一體的協同發展示范區。廊坊市永清縣當地一個大型鞋城近日正式營業，據了解，該鞋城由北京大紅門相關市場疏解而來，本期項目共能容納約1500名商戶。

產業轉移也帶動了當地房屋買賣和租賃的人氣。根據安居客相關數據統計，近一年來，永清、涿州、霸州、武清等非首都功能承接區域，當地房價已有不同程度攀升。以武清為例，2016年均價尚在每平米萬元以下，到2017年6月已升至16000元/平方米，在當地出臺限購措施后，2017年8月，均價仍在12000元/平方米。

位于燕郊的某紡服商城，記者發現有許多商戶在此經營。商戶李女士介紹，她上半年從北京轉移到此，商城也有一定的入駐優惠。當地類似李女士這種情況的商戶不在少數，記者在該產業城附近的樓盤看到，樓盤相關出租信息隨處可見，70平米左右的普通兩居室租金價格可到每月2500元。“這幾個月，隨著人員相對密集，租金價格往上漲了點。”某中介機構人員告訴記者，但租金價格上漲也僅限于一些離商城較近的樓盤。

配套設施亟待完善

一位長期觀察燕郊樓市的業內人士對記者表示，從樓市成交量角度來看，3月至5月，燕郊當地成交量呈斷崖式下跌。而6月和7月當地成交量基本在每月400套左右。8月由于當地有新盤入市，交易數據月環比呈現大幅增長，但預計年內基本維持在低位。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，環京的新房交易量基本都是在北京“317新政”之后開始下滑并步入低谷，其走勢與北京樓市基本一致。事實上，在以往的調控中，北京政策的收緊往往會造成北京投資需求溢出，帶來環京樓市的火熱，但在以“317新政”為代表的這輪新政中，北京及環京區域統一步調，共同收緊了樓市政策，從而造成了北京及環京區域樓市的整體降溫。

對于環京樓市發展，中原地產首席分析師張大偉表示，一直以來，燕郊、大廠、香河以及固安樓市表現較活躍。在未來發展前景上，在地鐵交通規劃以及新機場等建設不斷推進等利好催動下，環京市場越來越受到關注。從規劃角度看，北京將依然堅持首都功能，但從城市角度看，周邊衛星城市將逐漸分解北京的城市功能。有業內人士表示，燕郊等環京區域樓市一直以來被定義為北京的“睡城”，存在一定的泡沫。因此，當地樓市要真正健康發展，需要有產業支撐和交通、教育、醫療等配套設施的完善。

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