住房信貸政策應更加審慎 房貸利率本輪上漲或接近尾聲

• 2018年8月17日 FanTianQing來源：騰訊網 1314 86
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  2018-2024年中國房地產投資行業市場前瞻與未來投資戰略分析報告

  房地產投資行業研究報告中的房地產投資行業數據分析以權威的國家統計數據為基礎，采用宏觀和微觀相結合的分析方式，利用科學的統計分析方法，在描述行業概貌的同時，對房地產投資行業進行細化分...

住房信貸政策應更加審慎。

相較于各地出臺的限購政策，住房信貸政策對于調整房地產市場短期的投資性需求、投機性需求都有著更為明顯的作用。堅決遏制房價上漲，凸顯了中央解決房地產市場問題的決心。在這種情況下，商業銀行對住房信貸政策的調整和實施應該更加審慎，應根據區域、需求不同實行差別化對待，服從和服務于房地產市場平穩健康發展的總體要求

近期，我國住房信貸市場發生的變化引發了人們的關注。其一是，自2017年1月份以來，個人住房貸款利率連續19個月上升；其二是，有報道稱部分商業銀行擬對個人住房貸款首套房利率微調，后證實并非如此，引起廣泛關注。住房信貸政策關系房地產調控大局，與老百姓切身利益息息相關，對相關政策調整和業務經營應更加審慎。

不可否認，金融是房地產市場的血脈。2017年，我國個人住房貸款余額首次突破20萬億元，達21.86萬億元，同比增長22.2%，仍然保持較快速度。同時，仍有部分個人消費貸款等違規流入房地產市場。大量信貸資金進入房市，既有我國居民住房真實需求不斷增長的影響，更是房價大幅上漲刺激下居民投資熱情所致。

相較于各地出臺的限購政策，住房信貸政策對于調整房地產市場短期的投資性需求、投機性需求都有著更為明顯的作用。研究表明，貸款利率、首付比例對購房者收入、財產及貸款年限的限制等，都會影響到購房成本，進而影響到消費者的購房行為。調整住房信貸政策，可以從調整貸款總量、貸款價格、貸款條件、貸款首付以及貸款期限等方面入手，量價并舉，長短結合，既調控總量又調整價格，既著眼當下又引導預期。

今年以來，我國貨幣政策邊際放松，銀行間流動性趨于充裕，市場預期很可能會引起新一輪房價上漲。堅決遏制房價上漲，凸顯了中央解決房地產市場問題的決心。在這種情況下，商業銀行對住房信貸政策的調整和實施應該更加審慎，應根據區域、需求不同實行差別化對待，服從和服務于房地產市場平穩健康發展的總體要求。

從區域看，應堅持因城施策。對于部分房價上漲較快的熱點城市，整體上應繼續嚴格控制貸款總量，主動上調貸款利率，適當收緊貸款條件，并提高貸款首付比例。對部分房地產庫存量較高的三四線城市，商業銀行可在風險可控的前提下，合理發揮住房信貸的杠桿作用，從貸款利率、貸款條件、貸款首付等方面適度加大支持力度，助力房地產市場“去庫存”。

從需求看，對不同的購房需求應區別對待。必須看到，我國城鎮化還將持續較長時間，不少居民特別是中小城市居民較強的購房需求未得到有效滿足。應區分不同客戶，合理滿足自住型和改善型購房需求，堅決抑制投資性、投機性購房需求。同時，要加快金融產品創新步伐，加大對住房租賃市場的支持和服務，推動落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。

在差別化住房信貸政策實施過程中，還要采取措施，防止部分人群利用“假結婚”“假離婚”等手段鉆空子，使住房信貸政策及相應措施走形變樣。

2003年，央行發布的《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，首次提出了個人住房貸款差別化管理理念，強調針對不同的購房人，采取不同的住房信貸政策。總體而言，在政策框架之內的個人住房貸款利率調整應該交由商業銀行決定。但也要看到，近年來我國家庭部門的杠桿率上升較快，潛在風險不斷累積。在近來流動性較為充裕、負債成本有所下降的情況下，商業銀行應該保持清醒認識，審慎經營個人住房貸款業務，不向市場發出錯誤信號。這既是防控自身經營風險的需要，也有利于穩定家庭部門杠桿、抑制房地產市場泡沫。

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2018年7月，全國首套房貸款平均利率保持上漲，但上漲幅度收窄。融360數據顯示，2018年7月全國首套房貸款平均利率5.67%，為基準利率的1.157倍，環比6月上升0.53%，較上月0.71%的環比增幅有所收窄；同比方面，較去年同期4.99%的利率上調13.63%。

具體來看，7月，在全國35個城市533家銀行中，有47家銀行分（支）行首套房貸款利率上升，占比8.82%，較上月減少9家。其中，146家銀行首套執行基準利率上浮10%，較上月減少23家；173家銀行上浮15%，115家上浮20%。

值得注意的是，執行上浮25%以上的銀行數量增多。其中，28家上浮25%，25家上浮30%，分別較上月增加3家與9家，另有4家銀行首套執行上浮30%至40%。中原地產首席分析師張大偉表示，股份制銀行房貸利率上浮30%至40%，這一利率對于市場意義并不大。從執行情況看，這些銀行基本沒有房貸業務，標價只是代表拒絕業務。

此外，數據顯示，7月二套房貸款平均利率為6.03%，較上月上漲0.3%，整體漲幅有所下降。融360監測的重點銀行中，目前二套房貸利率執行基準上浮10%的僅21家銀行，較上月減少1家；執行上浮15%和20%的銀行各有28家和243家，分別較上月減少7家和16家；執行上浮20%以上的銀行達到213家，較上月增加22的家。

同時，4.13%銀行存在停貸現象。例如北京地區監測的30家銀行中，有1家銀行分（支）行停貸；深圳地區重點監測的26家銀行中，7家存在停貸現象。

融360大數據研究院分析師李唯一表示，此前央行放水并未如業內預期的對房貸利率起到降溫作用，房貸利率仍以上升為主，預計短期內全國不會出現大面積下調利率的情況。

“但房貸利率水平增速或將減緩。”李唯一表示，2017年7月至2018年7月，首套房貸款利率及二套房貸款利率分別由環比上升2.47%、上升1.27%降至環比上升0.45%附近。據此趨勢推算，未來2至3個月內，環比數值會向0趨近，房貸利率仍將保持小幅上調直至穩定。

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