中小房企密集轉手 行業集中度將繼續提升

• 2018年12月10日 FanTianQing來源：鳳凰網房產成都 1072 68
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  行業集中度在不斷提升，不進則退。房地產策劃代理情報分析把握有力發展方向！

  隨著房地產策劃代理行業競爭的不斷加劇，大型企業間并購整合與資本運作日趨頻繁，國內外優秀的房地產策劃代理企業愈來愈重視對行業市場的分析研究，特別是對當前市場環境和客戶需求趨勢變化的深...

中小房企密集轉手，行業集中度將繼續提升。

據中國證券報報道，調控重壓之下，中小房企控股權騰挪案例大量增加。今年下半年以來，房企并購整合頻繁，有超過30家中小地方性房企股權和債券通過產權交易平臺掛牌轉讓。上市公司方面，Wind數據顯示，今年6月以來，上市公司共計發起了46起標的資產為地產行業的并購，披露交易規模達到489億元。

中原地產首席分析師張大偉指出，2018年是近年來房企資金壓力最大的一年。從近期各地樓市的調控舉措來看，今年年末房企的資金壓力依然不減，而且這種趨勢還會延續到2019年，轉讓資產有助于改善相關企業的現金流。

國資聚焦主業

按照相關規定，若無特殊情況，國有股權轉讓需通過相關交易所掛牌進行。從多個地方交易所掛牌動態可以一窺國資對于房地產公司股權的安排。整體來看，這些房地產公司項目多位于三四線城市，盈利能力較差或者項目匱乏的小型房企股權成為轉讓熱點。

部分股權轉讓案例中，受讓方被要求在受讓股權的同時需承接相關債權，其中不乏全部股權僅作價1元轉讓的案例。例如國投集團下屬企業石家莊東方熱電集團有限公司持有的石家莊東方元順房地產開發有限公司60%股權正在掛牌尋求轉讓，本次轉讓資產還包括轉讓方對標的企業的5.92億元債權。掛牌信息顯示，東方元順60%股權及相關債權轉讓底價為5.36億元，其中東方元順60%股權掛牌價格為1元，轉讓方對標的企業5.92億元債權的掛牌價格為5.36億元。

之所以1元轉讓，主要是由于標的公司長期經營不善，目前已經處于資不抵債的狀態。掛牌信息顯示，東方元順2017年和2018年前7月凈利潤分別為-3876萬元和-2159萬元。截至評估日，公司凈資產為-6.34億元。與之類似的還有中國煤炭科工集團下屬的沈陽煤炭科學研究所有限公司持有的撫順科工房地產開發有限公司，該公司100%股權目前正掛牌轉讓。公告顯示，截至評估日，公司凈資產為-111.77萬元。公司本次納入評估的兩宗土地已取得使用權，但尚未開工。公司目前還有4.74億元的借款未歸還。

記者了解到，實際上，近年來，非地產主業的地方國企和央企一直在進行非主業且盈利能力較差的資產剝離。隨著房地產調控進一步深化，一些盈利能力差、項目前景不確定的地產項目及公司成為剝離的重點。

不過近期的產權交易信息顯示，以地產為主業的國企和央企也正積極轉讓盈利能力較差的項目公司股權。

其中，老牌地產央企華僑城近期一系列動作引發關注。自2018年9月以來，華僑城開始頻繁地出售旗下公司股權及資產。目前華僑城掛牌出售和進行預披露的資產至少有14項。其中和房地產有關的項目達11項，其中位于一二線城市項目9項，4項位于成都，3項位于上海，2項位于華僑城總部深圳。其中轉讓規模較大的有，海南華僑城實業有限公司100%股權及12.95億元債權，掛牌價30億元；上海萬錦置業發展有限公司100%股權及3.64億元債權，轉讓底價16.63億元。掛牌信息顯示，截至審計日，前述公司業績均告虧損。市場分析認為，上市公司華僑城A前9月經營現金流為-207億元。考慮到華僑城將文化+旅游+新型城鎮化作為公司戰略，甩賣資產更多是為了處置周期較長、占用資金較多的項目變現，改善集團現金流，從而將更多的資金用在文旅及新型城鎮化項目上。

此外，北大資源、中鐵二局等國企、央企也在頻繁轉讓其旗下的房地產項目公司股權。

上市公司合縱連橫

上市房企方面，資產整合速度也在加快。在今年下半年46起由上市公司發起的房地產并購中，并購資金規模超10億元的案例達到11個。其中，新城控股、永輝超市、金融街等并購規模居前。

部分資金充裕企業通過大手筆增資加強對優質項目的掌控力。新城控股近日公告，公司關聯方上海萬圣及公司下屬子公司分別對12個標的公司進行現金增資共計42.52億元，其中上海萬圣出資總額為9.04億元，公司下屬子公司出資總額為33.48億元。增資完成后，公司下屬子公司對標的公司的持股比例為81%，上海萬圣對各標的公司持股比例均為19%。公司表示，各標的公司均由新城控股負責運營管理，此舉旨在提高資金使用效率，實現公司的規模發展，提升公司的市場競爭力，促進公司可持續發展。

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