一城一策打開彈性空間 樓市將進入長效機制構建軌道

• 2018年12月26日 FanTianQing來源：新浪新聞、手機新浪網 310 13
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  市場快速增長，房地產投資行業發展機遇大，如何驅動行業內在發展動力？

  隨著房地產投資行業競爭的不斷加劇，大型企業間并購整合與資本運作日趨頻繁，國內外優秀的房地產投資企業愈來愈重視對行業市場的分析研究，特別是對當前市場環境和客戶需求趨勢變化的深入研究，...

2018年年末，房地產調控政策陡起波瀾。進入12月份，包括深圳、廣州、珠海、菏澤在內的多個城市紛紛對調控政策進行調整，涉及一二三線各級城市。

2018年年末，房地產調控政策陡起波瀾。進入12月份，包括深圳、廣州、珠海、菏澤在內的多個城市紛紛對調控政策進行調整，涉及一二三線各級城市。

12月18日，山東菏澤住建局發文稱，取消實行一年的住房“限售令”。對于解除“限售令”的原因，文件強調，本市有不少準備購買存量房的居民，尤其是棚改貨幣化補償的市民，因不能辦理過戶而無法購買合適的存量房。

第二天，廣州市住建委發布文件，放松商服類物業的銷售限制。根據廣州市住房和城鄉建設委員會發布的《廣州市住房和城鄉建設委員會關于完善商服類房地產項目銷售管理的意見》顯示，廣州針對2017年“330”新政前出讓的土地，含商服類物業的，不再限定銷售對象，個人賣家在獲得商服類物業不動產證兩年后，即可再次轉讓。

而此前，多家大型商業銀行已經在深圳將首套房貸利率由基準上浮15%下調至上浮10%。

同時，珠海2區也已經降低購房門檻，非珠海市戶籍居民購房，按個人條件已從此前的需連續5年社保改為只需繳納1個月、3個月、1年不等。

不過，值得注意的是，剛剛結束的中央經濟工作會議指出，要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。

對此，有業內人士指出，“房住不炒”大方向未改，但因城施策打開地方微調空間。會議重申“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，意味著2019年在中央層面很難重現大的政策松動，整體以穩為主；同時會議未再重申2017年會議“保持房地產市場調控政策連續性和穩定性”，亦強調“因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任”，打開地方政策微調空間。

而隨著地產調控及管控主體由中央下放到地方，預計地方政策自主權將提升，近期菏澤、珠海、杭州、廣州等地政策微調均體現分類指導的政策導向。考慮國慶后多地樓市持續降溫，因城施策分類指導背景下，不排除未來更多地方政策出現適度微調。

此外，有券商的分析報告稱，因城施策還將帶來的是各線城市甚至是單個城市間房地產市場周期的錯位，未來很難再出現全國層面的房地產周期大幅波動。

樓市將進入長效機制構建軌道

中央經濟工作會議指出，“要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。”這標志著我國房地產市場將從短期差別化調控進入構建樓市健康發展長效機制的軌道。

過去近兩年的房地產市場分類調控，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，熱點城市投機炒作動能基本消退，樓市邁出回歸居住屬性的堅實一步，堅挺的房價出現了松動，市場非理性成交回落。據國家統計局數據，2018年11月，我國一線城市二手住宅銷售價格持續下降，15個熱點城市新建商品住宅銷售價格環比下降的城市有3個，較上月增加1個。受到資金面壓力趨緊的影響，房地產開發企業以價換量的動力明顯增強；同時二手房市場漫天要價情況也顯著減少，市場成交漸趨理性。這些，都為下一步構建房地產市場健康發展長效機制奠定了堅實的基礎。

構建房地產市場健康發展長效機制，房住不炒是根本定位。過去兩年我國房地產調控取得預期成效的基本經驗，就是深入落實房住不炒，即在保障合理住房需求同時，有效抑制住房投資需求，嚴厲打擊投機炒作行為，保持房地產市場的平穩運行。當前我國經濟運行穩中有變，變中有憂，外部環境復雜嚴峻，經濟面臨下行壓力，客觀上需要房地產市場能夠理性應對，因城施策，分類指導。

構建房地產市場健康發展長效機制，關鍵是要夯實城市政府主體責任。在因城施策、分類指導的政策框架內，城市政府居于構建房地產市場健康發展長效機制的中心地位，既是政策實施的主體，也要切實承擔落實房住不炒的責任。地方經濟的穩定增長和財政健康的可持續，都離不開健康發展的房地產市場。值得注意的是，當前我國樓市穩增長的邊際作用已經受到了終端需求剛性約束。若是過于看重政策措施的短期效果，而不顧中長期效應，不僅沒有可能形成長效機制，而且反過來還會阻礙長效機制的建設，損害到中期經濟增長，并引發市場風險過度積聚。因此，夯實城市政府主體責任，既要鼓勵城市政府因城施策，也要加強對城市政府的分類指導，更要強化對房地產政策措施效應的監測與督導，確保政策實施后房住不炒的底線不被突破。

構建房地產市場健康發展長效機制，基礎是完善住房市場體系和住房保障體系。應該看到，住房市場既包括商品房市場，也包括住房租賃市場。完善住房市場體系，就是要充分發展住房市場的各個子市場供應，利用市場機制和法律制度，來調節和保障不同種類的住房需求，實現絕大多數人各得其所。同時也要盡快完善城市住房保障體系，增加包括限價房、廉租房、公租房在內的保障房供應，積極滿足城市中低收入人群基本居住需求，特別是熱點城市新就業大學生、外來務工人員的剛性居住需求，這不僅關系到城市社會就業的穩定，也關系到經濟增長基礎的穩固。

綜合看，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，既是構建我國房地產市場健康發展長效機制的邏輯起點，也是最終歸宿。關鍵就是要發揮城市政府的主觀能動作用，既要鼓勵城市政府因城施策，也要進行分類指導，強化督導問責。而基礎則是不斷完善的住房市場體系和住房保障體系，既發揮市場機制的調節作用，又有公共職能供應，確保滿足所有人的居住需求。

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