2022年住房市場將變中趨穩 房地產投資行業市場發展策略

• 2021年12月14日 ZouJunRong來源：騰訊網 新浪 819 50
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房地產是情緒左右的市場，跟很多奢侈物品相似，情感寄托價值多于實際使用價值。從成本的定價到成品價，都是基于購房者對美好生活的期待，不斷形成溢價。

房地產是情緒左右的市場，跟很多奢侈物品相似，情感寄托價值多于實際使用價值。從成本的定價到成品價，都是基于購房者對美好生活的期待，不斷形成溢價。

2022年住房市場將變中趨穩

《中國住房發展總報告(2021-2022)》報告中認為，2021年，中國住房市場經歷從分化升溫到熱度下降的運行過程。時間上，住房市場從上半年的普遍過熱轉向下半年的普遍降溫。全國平均住房價格增幅先快速上升后逐步回落。其中，1-2月份大幅上漲至11228元/平方米，同比漲幅達到16.8%，在此之后住房價格漲幅逐月回落。

截至2021年10月，全國房價平均為10513元/平方米，同比增長5.28%。房地產投資經歷從驟升到回落企穩的變動過程。住房開發投資累計值同比增長率在2021年2月達到41.9%的高峰，此后逐步回落，2021年1-10月同比增速為9.3%，回歸至正常水平。最后，住房租賃受疫情影響相對較大，恢復過程中城市層級性分化加劇。一線城市與二線城市住房租賃價值指數間“剪刀差”持續擴大。

據中研產業研究院公布《2022-2027年中國房地產市場投資機會及企業IPO上市環境綜合評估報告》顯示

房地產投資行業市場發展策略

2021年即將過去，當前房地產市場仍處于調整期，信貸環境雖有改善預期，但購房者觀望情緒濃重，房企銷售回款壓力不減。面對嚴峻形勢，房企如何制定策略?

1. 控風險

目前已有十幾家房企美元債違約，包括恒大、華夏幸福、花樣年、泰禾、藍光、當代置業等知名房企。從到期情況看，近期地產美元債密集到期，兌付壓力較大。2021年四季度有93億美元，2022年全年有544億美元債務面臨到期。具體到月份，2022年1月、4月、6月、7月美元債到期都超過60億美元。尤其明年4月份，美元債到期高達81.9億美元，房企面臨兌付高峰，資金風險壓力較大。

隨著房企出現美元債違約潮，整個房地產的信用風險上升，房企要做好風險控制，防止踩踏事件。不過10月至今，多家房企選擇提前回購美元債，提振市場信心。包括弘陽、金茂、新城、禹洲、中梁、龍光、奧園、旭輝、正榮、祥生等。

2. 拼銷售

目前銷售市場受到調控政策及大環境影響，銷售難度在逐漸加大，房企們都在竭盡全力搶收。房企要加強營銷一線考核與激勵，發動全員營銷。中梁、旭輝、雅居樂等房企都在發動內部力量助力銷售。與此同時，房企要多采取送裝修、特價房一口價、適當讓利擴大分銷渠道、加大新盤推廣等方式搶收客戶。

3. 抓回款

回款方面要成立專門的回款小組，把公司的資源整合起來。全集團參與，各個部門協同作戰。并且，要及時摸清哪家銀行有額度，了解銀行訴求，爭取盡快鎖定額度，快速回籠資金。

4. 賣資產

甩賣滯重資產，優質土地項目盡量賣高價。如華夏幸福出讓維信諾控股權、轉讓環京項目和廣東十數個舊改項目;泰禾向世茂大批量轉讓項目公司股權。物業、科技等資產也盡量找到好的時機賣高價，快速回籠大規模的現金流入，同時實現債務剝離。

11月14日，融創中國和融創服務配股籌資9.52億美元。與此同時，加上出售貝殼股權、出售項目公司及商管板塊股權等系列操作，融創半個月回流資金約160億元。

5. 引戰投

必要時須通過轉讓核心資產股權，引入戰投，恢復現金流。引入國企央企最好，還可以作為信用背書。比如困難時期，萬科引入深鐵，綠城引入中交。

不過房企在危機爆發時，外部企業傾向于買項目而非公司股權。房企在公司層面引入戰投，借以增強公司主體信用，已經不太容易了，但也不是完全沒可能。9月底，中國奧園通過出售股份募資9.98億港元。其中，恒基兆業地產有限公司執行董事兼主席李家杰全資投資公司認購其1.08億股新股，每股3.708港元，涉資4億港元，認購股份占擴大已發行股份總數約3.64%。

6. 少拿地

在樓市悲觀情緒籠罩下，中小房企要減少拿地，甚至暫停拿地，確保現金流安全?，F在政策處于高度多變期，隨時都有可能出新的政策，對市場保持高度警惕，少拿地是很必要的。不過對于像中海、萬科、龍湖等現金流充沛的龍頭房企，也迎來撿漏的機遇期。現金流充沛的大型龍頭房企可以圍繞“以銷定投”、“多渠道拿地”和“嚴控利潤率”策略尋找便宜的投資項目。

7. 保交付

目前的期房預售制度，讓購房人擔心爛尾。尤其最近某龍頭房企的負面新聞，讓潛在購房者憂心忡忡。房企在當前時刻，保交付更要徹底，防止一兩個項目出問題引起信用危機，導致企業品牌崩塌。

8. 精運營

房地產調控太頻繁，需要實時掌握政策變化，實時調整經營動作和策略，及時采取一些有效的措施，進行精細化運營。面對市場變化，運營要做好統籌。營銷、城市、開發報建的相關人員，要隨時去了解政策，了解市場的變化，“投-儲-建-供-銷-存-回-結-融”等環節都要及時去反應。

比如，這個月要完成100億的銷售任務，分解到每個區域，最終落到每個項目。一旦市場有房企在降價促銷，那么就得實時調整營銷策略，運營也要做好后續的項目鋪排工作。

房地產的發展模式面臨新的探索，依賴土地和房產增值來發展，顯然也不可行。除了租購并舉、長租房、保障性住房等方面的發展外，未來對于存量市場的房地產發展模式、房地產稅的推進等，都會有各類新的政策，值得期待。不少業內人士看來，此次中央經濟會議提出“因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”，意義重大。

展望2022年，短期基本面承壓下政策博弈空間仍在，板塊估值、持倉低位增強安全邊際。中期行業筑底企穩，投資主線回歸基本面，格局重塑、模式變革下優秀企業份額提升、長足發展值得期待。

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