青年公寓，租賃市場的下一匹“黑馬”?　　青年公寓行業發展機遇深度調研分析2023

• 方蔓桃 2023年12月1日 來源：百度 754 45
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“曬房”的緣起，是廣州的特賣電商唯品會，投資1.2億元在市中心核心地段改造672套公寓并交付給員工入住，而租金僅為市場價的1折。

空間秘探了解獲悉，該公寓名為“唯家公寓”，而租金僅以市場價的1折的超低價租給自家員工，平均價格也就300元/月左右。據了解，入住唯家公寓的員工中，95后占比6成以上，剛畢業的大學生入職后也會獲得抽簽入住的資格。“唯家公寓”這一企業員工宿舍型公寓中不僅內部給唯品會企業基層員工入住，不少中高層白領也會居住于此，作為企業福利，租金遠低于市場價格。

從青年公寓行業地域分布來看，青年公寓主要集中在人口凈流入的35個城市，其中以珠三角城市、長三角城市為主，京津冀城市為輔。在城市中的分布雖然較為分散，但仍有規律可循：一是靠近熱點就業區域，二是鄰近公共交通樞紐，特別是地鐵站。

如果你想了解青年公寓行業的內外部環境、行業發展現狀、產業鏈發展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業、發展趨勢、機會風險、發展策略與投資建議等信息……我們研究院撰寫的《2022-2027年青年公寓行業市場深度分析及發展規劃咨詢綜合研究報告》。重點分析了我國青年公寓行業將面臨的機遇與挑戰，對青年公寓行業未來的發展趨勢及前景作出審慎分析與預測。

我國青年公寓供應量逐年遞增，從161.5萬套發展到445.1萬套，年均復合增長率約為28.9%;青年公寓行業出租量也從147.8萬套增長至401.2萬套，年均復合增長率約為28.4%。

其中低端青年公寓憑借其低廉的出租價格，占據著市場的主流地位，而中高端青年公寓出租量相對較少，占比約為25%。總的來看，我國青年公寓行業發展勢頭仍然強勁，但由于多為剛入社會的畢業生，因此顧客多選擇價格低廉的低端公寓。

青年公寓行業作為近幾年來的一個投資熱點，吸引了大量來自資本市場的關注。 已有多個公寓企業獲得了資本市場的資金供給，成功推動了企業的發展。青年公寓行業集中度整體偏低，正處于搶占市場份額的階段。

目前，國內已經有專門運營此類項目的企業出現，并推出了一系列標桿型項目。從市場來看，青年公寓屬于亟待開發的一片“藍海”。

國內很多公寓運營商，也從綜合類公寓逐步轉向更精準的公寓產品方向來。例如，細分領域第一的安歆公寓，專注為企業員工提供全方位住宿產品，覆蓋白領公寓,合租公寓,藍領公寓等等，并針對企業基層、中層、高層，分別提供不同的長中短期酒店式、連鎖化、專業性的“一站式”住宿服務。在各產品線的配比方面，定位藍領公寓的樂寓占比達到90%以上。

此外，魔方公寓，憑借“自身增長+整合并購”雙軌并驅的發展模式，以多款公寓產品切入該租賃細分市場，它不僅為都市白領提供長期獨立居住的標準化解決方案。還在鞏固白領公寓市場優勢基礎上，大力推進藍領公寓細分市場的城市布局，并推出品牌——9號樓公寓。目前，9號樓公寓規模及影響力將持續提升，已經在全國范圍內為數十家大型企業客戶提供了更加舒適、便捷的租住服務，有效緩解了城市CBD及產業園區周邊基層員工的職住平衡問題。

青年公寓客戶群體主要面向青年群體提供可居住與創業的服務式公寓。配置全套家私，靈活租賃，強調小資生活環境，時尚明亮，現代生活，生態性和科技性。青年公寓市場還處于發展初期，僅有3%~5%的市場占有率，青年公寓投資市場正在開始形成，市場化程度還比較低，流動性也較為有限。中國擁有廣闊的租賃人口、但短期內有效供應相對短缺。

例如，早前上海有一批房源被周便的餐飲店、汽修店收入作為員工宿舍，宿舍里甚至連陽臺和客廳都放滿了上下床。針對這一現象，上海市發布了《上海市住房租賃條例》，《條例》明確規定禁止群租，廚房、衛生間、陽臺、貯藏室以及其他非居住空間不得單獨出租用于居住，要求對員工宿舍居住環境進行改善。

如今，隨著藍領們的“換代”，“宿舍”也開始蛻變了。現在的藍領公寓所針對的群體大多以90后為主，上一輩藍領們所追求的住宿條件“一張床”即可被滿足。而今，“一張床”帶來的集體宿舍，已經不被“新藍領”們所接受。“新藍領”們的住房需求開始向白領靠近，他們的需求在不斷提升，更加看重居住環境的舒適和服務質量的改善。兩代人對住房的要求發生了巨大的變化，讓這個市場有了一個更加良性的發展。

在中國，青年公寓尚屬新興的另類資產，其投資市場正在開始形成，市場化程度還比較低，流動性也較為有限。考慮投資青年公寓的資本以中長線為主，強勁的租賃需求基本面是吸引投資者的最主要原因;資產價格過高成為目前市場最大挑戰;機構最擔心的未來市場風險是租金和流動性;投資者對于未來5年青年公寓資本化率走勢預期平穩或小幅下降。

隨著青年公寓行業發展進入到深水區，行業資源、資本、業務等均開始向頭部企業集中，整個行業也可能進入到一個全新整合階段。未來的公寓房，發展前景還是可以的，也不是說所有的公寓房都不值得去投資，和普通住房一樣，都需要去綜合考量，在大城市限購限貸的背景下，公寓也是一個不錯的選擇。未來10年中國宏觀經濟仍將有望保持穩步發展，帶動公寓市場穩步上升。

我國租賃住房類型整體呈現出明顯的“正金字塔”形態：滿足年輕人需求的青年公寓占比最大，超過80%;其次是滿足新市民需求的租賃式社區，占比超過10%;面對企業基層員工的宿舍型公寓占比8.62%;高端公寓比例僅為1.35%。

青年公寓行業市場機遇分析

實際上，青年公寓對于當下市場來講，即是針對于社會青年群體或企業員工所開發的白領公寓和藍領公寓的融合版塊。青年公寓為何值得加碼?主要有以下幾個原因。

首先，政策暖風頻吹。“產城融合”、“職住平衡”已經成為“十四五”期間租賃住房發展關鍵詞。如今，白領公寓相對在長租公寓市場中較為吃香，藍領公寓相較于過去民房租住，越來越受到政府的支持和鼓勵，這也從政策層面給予發展動力。縱觀近兩年的相關政策，在一些外來務工者相對集中的城市里，可以很明顯地看出國家在解決藍領群體住房問題上的決心。

以萬科、招商蛇口、世聯行等為代表的開發商和地產代理商類型;以城家公寓(華住酒店集團旗下)、逗號公寓(如家酒店集團旗下)、漫果公寓(住友酒店集團旗下)的酒店企業類型;以58同城、趕集網、途家網等為代表的網絡房屋租賃平臺。

近年來，在消費升級的影響下，具有更好的居住體驗和性價比的連鎖品牌長租公寓在一定程度上取代了傳統的租房行業，青年公寓隨之在市場上的滲透率也得到進一步的提升。城鎮化已成為整個中國未來發展的必然趨勢，到2030年我國城鎮化率要達到70%，未來近20年還將有約3億人由農村轉移到城市。國內如此龐大的主題公寓市場，將會給公寓的多元化發展帶來新的機遇。

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