購物中心行業深度分析2024

• 方蔓桃 2024年1月11日 來源：百度 1212 79
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國家信息中心大數據發展部大數據分析處處長楊道玲表示，經濟社會全面恢復常態化運行以來，三季度經濟超預期修復，其中線下消費有序恢復，擴內需促消費政策持續顯效。以11月高頻數據為例，服務消費正加快復蘇，消費類企業數量和崗位持續增多，尤其是批發零售、餐飲酒店、

一、購物中心行業概述

購物中心作為一種集購物、休閑、娛樂、餐飲等多功能于一體的商業形態，已經成為現代都市生活的重要組成部分。購物中心不僅提供了便利的購物環境，還滿足了消費者對于生活品質和休閑體驗的需求。隨著經濟的發展和消費模式的轉變，購物中心行業持續保持穩定增長。

二、購物中心市場規模與增長

近年來，購物中心行業的市場規模不斷擴大，增長速度較快。根據統計數據，全球購物中心的數量和面積在過去幾年中均有顯著增長。這一趨勢反映出消費者對于購物體驗的需求不斷增加，以及購物中心在商業地產領域的地位日益重要。

國家統計局公布數據顯示，2023年1-11月社會消費品零售總額同比增長7.2%，1-11月，商品零售380460億元，同比增長5.9%。中國宏觀經濟研究院綜合形勢研究室主任、研究員表示，當前，加快恢復和擴大消費的積極因素和有利條件增多，有更多可以期待的消費增長點。

根據國家統計局數據，社會消費品零售總額增速已經連續四個月回升。而作為消費環節中非常重要的一個細分，餐飲市場的回暖似乎是一個標志性指標。事實上，隨著支持政策接續助力、促消費活動持續落地，餐飲企業信心持續恢復。數據顯示，今年前10個月全國餐飲收入41905億元，同比上升18.5%。

2023年已經打下了堅實的回暖基礎，2024年已至，隨著疫情防控措施的調整，花式辭舊迎新再度重出江湖，這其中，選擇去線下商場共賞年味、切身感受跨年的熱鬧，已經成為今年元旦的消費主旋律。

2023年注定與眾不同，這一年，欣欣向榮似乎成為主旋律。事實上，隨著疫情防控措施的調整，2023開年以來，整體消費市場就開始呈現爆發式增長。

國家信息中心大數據發展部大數據分析處處長楊道玲表示，經濟社會全面恢復常態化運行以來，三季度經濟超預期修復，其中線下消費有序恢復，擴內需促消費政策持續顯效。以11月高頻數據為例，服務消費正加快復蘇，消費類企業數量和崗位持續增多，尤其是批發零售、餐飲酒店、旅游休閑娛樂等消費類行業。

具體看，文娛旅游方面，高頻數據顯示，2023年中秋國慶假期期間，生活服務消費活力指數日均值同比去年同期高出47.1個點;旅游、休閑娛樂類活力指數更是超出去年同期215.4個點和103.8個點。

數據更能印證上述觀點，中國連鎖經營協會發布的《中國購物中心年報報告(2023年)》顯示，2023年上半年全國新開業購物中心項目約120個，預估2023年全年新開業購物中心項目達400個左右。2023年上半年，場均日客流達1.85萬人次，同比2022年上半年增長超30%。

2023年12月29日—2024年1月1日期間，萬達廣場在全國舉辦近500場年度大型規模跨年狂歡活動。從跨年音樂會、明星見面會等大型活動到煙花秀、亮燈儀式、圓夢氣球等趣味活動，萬達廣場下大力氣營造迎接2024活動氛圍，為消費者提供更具儀式感的熱鬧跨年活動。

據悉，萬達“超級WAN寵粉嘉年華”活動覆蓋全國范圍內的大部分商圈。在黑龍江，10座萬達廣場與哈爾濱大劇院合作，為消費者呈現愛樂之城市民音樂會，帶來殿堂級交響樂舞動新年的華麗開篇;在上海、江蘇、浙江、安徽以及山東等地，142座萬達廣場同步上線新年告白霸屏活動，在小紅書和抖音平臺上發布#為愛霸屏告白2024#話題，用戶可進行互動點贊留言，萬達甄選后，幸運的告白祝福統一發布在142座廣場的LED屏幕上。

三、購物中心市場結構

購物中心行業的市場結構較為復雜，涉及商業地產開發商、零售商、品牌商等多個利益相關方。在市場競爭方面，大型連鎖購物中心和小型獨立購物中心并存，競爭激烈。同時，線上零售的崛起也對購物中心行業產生了一定影響，促使傳統購物中心不斷創新以適應消費者的需求。

目前，不僅線下商場越開越多、人流越來越旺，消費形態也發生較大改變。根據中國連鎖經營協會長期對消費市場的觀察及企業的走訪調研發現，消費市場愈發呈現多樣化，消費者“買得更聰明”，消費回歸產品本身，年輕消費者的消費理念正發生轉變。

在消費細分漸成趨勢的同時，消費者個性化消費“大行其道”。消費市場和消費環境的多元化和復雜化，催生了越來越多的“小眾消費”品類。對比美國消費市場，國內消費市場中不同代際之間，消費需求差異顯著，年輕消費者更愿意為興趣、愛好、顏值、情緒、社會與環境可持續發展等“埋單”。

作為線下零售的主力業態，購物中心經過多年的快速發展，布局越來越飽和。今年，全國預計會有上千家購物中心開業，將創下歷史新高。近日，在2021中國購物中心與連鎖品牌發展峰會(以下簡稱購物中心峰會)上，中國連鎖經營協會會長裴亮表示，當前購物中心供大于求的不平衡發展狀況日益突出。他認為，購物中心的發展正在進入轉型的重要時期，從增量到質量的轉變還有很大的市場空間。對于行業來說，深度運營是發展的必由之路，從存量中尋求增量是購物中心未來發展的一個重要突破口。如何進行深度運營?如何從存量中尋求增量?在本屆購物中心峰會上，業界人士分享了他們的做法和思考。

因此，“順應時代新變革，迎合消費新趨勢”成為中國購物中心行業當下、未來及長期將要面對的重要議題。

為了適應改變，同時也為了緊跟消費者對場景化和體驗感的追求的提升，當下，各大購物中心紛紛利用各種營銷創新手段和方式與消費者在虛實之間中進行互動，有效提升空間價值，進一步期待轉化為經營業績。

四、購物中心行業趨勢

體驗式購物中心：隨著消費者對于購物體驗的需求增加，購物中心正逐漸向體驗式方向發展。體驗式購物中心通過引入娛樂、餐飲、文化等多種業態，為消費者提供全方位的休閑體驗，成為吸引客流的重要手段。

智能化發展：人工智能、大數據等先進技術的應用正在改變購物中心的運營模式。通過智能化管理、智能導購、智能安防等技術手段，購物中心能夠提升運營效率，提供更加個性化的服務，滿足消費者的需求。

綠色可持續發展：在環保意識日益加強的背景下，綠色可持續發展成為購物中心行業的重要趨勢。購物中心在規劃設計、建筑材料、能源利用等方面積極推行綠色理念，旨在降低環境負荷，實現可持續發展。

線上線下融合：線上零售與線下實體店的融合成為購物中心行業發展的新方向。購物中心通過與線上平臺的合作，拓展線上業務，實現線上線下相互引流，提升整體競爭力。同時，線上平臺也為購物中心提供了數字化營銷和數據分析的支持，幫助其更好地了解消費者需求和市場變化。

跨界合作與創新：面對激烈的市場競爭，購物中心需要不斷創新以保持競爭優勢。跨界合作成為購物中心創新的重要途徑之一。購物中心通過與不同行業的企業合作，共同打造特色業態和活動，吸引更多消費者。

社區化發展：隨著城市化進程的加速和居民生活水平的提高，社區型購物中心逐漸受到消費者的青睞。社區型購物中心以滿足周邊居民日常生活需求為目標，提供便利的購物和休閑服務，成為城市居民生活的重要組成部分。

國際化趨勢：在全球化的背景下，購物中心行業的國際化趨勢日益明顯。國際知名品牌和零售商通過進駐海外購物中心拓展市場，提升品牌影響力。同時，國內購物中心也在積極引進國際先進的理念和技術，提升自身的競爭力。

五、購物中心行業挑戰與機遇

購物中心行業的競爭壓力日益加劇。隨著同質化競爭的加劇，購物中心需要不斷創新以吸引消費者。同時，線上零售的崛起也對傳統購物中心造成了一定的沖擊，要求傳統購物中心加快數字化轉型和線上線下融合的步伐。

百貨未來發展的一個方向是高端化，就是做消費者金字塔尖部的客群，以高端精品和化妝品為依托，發揮百貨深度運營的優勢，同時增加對顧客的服務力，這是百貨的強項;另一個方向是購物中心化，通過豐富的業態增強體驗，來滿足消費者多樣化的需求，保障商場的客流，通過體驗業態和零售業態兩者之間客流的轉化來提升商場的市場競爭能力。

為此，八佰伴相繼對旗下百貨店進行改造升級，壓縮零售品牌比例，擴大體驗空間，增加體驗業態，改變商場動線，提升可逛性，同時美化商場的視覺感受。以浙江嘉興八佰伴為例，這家百貨店調改之前的零售占比達到85%，通過業態的改變把零售比例壓縮到了65%，零售品牌從355個減少到276個。與此同時，在商場的負一層和頂層以及調改前相對來說客流難以到達的區域增加體驗業態。張學武表示，通過這樣的調改，嘉興八佰伴年客流量突破了1500萬人次，去年雖受到新冠肺炎疫情影響，但商場銷售額突破了15億元，預計今年可以突破20億元。和嘉興八佰伴一樣，具有11年經營歷史的老商場鎮江八佰伴經過兩年的改造，把零售品牌占比從90%壓縮到70%，商場客流卻比原來增加了30%，預計2021年銷售額可以突破15億元。

“從增量到存量的轉變，對于購物中心來講依然具有很大的市場空間。”裴亮認為，在存量當中找增量的機會非常多，因為我國線下消費的購物中心化率，就是消費者日常消費在購物中心消費中的占比，還有比較大的提升空間。如果消費購物中心化率能夠提高10%，整個購物中心產業將有可能實現2萬億元的新消費增量。

消費者需求多樣化：消費者的需求日益多樣化，對購物中心的業態組合、環境和服務質量提出了更高的要求。為了滿足消費者的需求，購物中心需要不斷調整業態和提升服務質量。

法律法規與政策影響：政府對于商業地產的調控政策和法律法規對于購物中心行業的發展具有重要影響。購物中心行業需要關注政策動向，適應政策變化，同時尋求合規發展的路徑。

科技應用與創新：科技應用和創新是推動購物中心行業發展的重要動力。通過引進先進的技術手段和創新模式，購物中心可以提高運營效率、提升消費者體驗、拓展業務范圍，從而增強自身的競爭力。

綠色可持續發展：隨著環保意識的提高和可持續發展理念的普及，綠色環保和節能減排成為購物中心行業的重要發展方向。推行綠色建筑和綠色運營模式有助于降低能耗和減少對環境的負荷，符合未來的發展趨勢。

國際合作與交流：國際化趨勢為購物中心行業提供了更多的合作與交流機會。通過與國際知名品牌和零售商的合作，國內購物中心可以引進先進的理念和技術，提升自身的品牌價值和競爭力。同時，通過拓展海外市場，國內購物中心也可以實現國際化的發展目標。

“隨著我們從增量轉入到存量，深度運營變得更加重要。”在本屆購物中心峰會上，新城控股集團聯席總裁曲德君表示，過去簡單的平臺運營模式已經不能滿足今天購物中心發展的需要，平臺的運營者必須與品牌商家進行深度的合作和融合，由簡單的雇租模式逐漸轉為自營+聯營+租賃相結合的創新合作方式，共同提升購物中心的經營水平和服務能力。他透露，吾悅廣場今年推出了一個星光計劃，每個吾悅廣場都篩選出30個品牌，與品牌商家共同設定經營目標，共同制定經營策略，共同整合資源，共同做好經營業績。

“對于我們購物中心或者商業運營參與者來說，深度運營最本質的內容就是尋求價值的增長點。”愛琴海集團董事長張華容在購物中心峰會上表示，從2020年開始到現在，愛琴海梳理了旗下產品線，變得更加多元化，為自己的發展需求、市場的供給以及讓愛琴海在未來能夠活得更好一些做準備。具體而言，近年來，愛琴海在深度運營方面做了三方面的探索實踐。一是產品線多元化，通過產品線矩陣化，擴大資管業務輻射范圍;二是資產管理合作模式多元化，通過顧問、戰略、委管、并購、合資等多種合作模式適應市場需求;三是流量入口多元化，通過到店+到家+社群的私域流量新玩法，從更多的流量入口尋找一些方式，實現更好的效益。

隨著城市更新與改造的加速進行，傳統商圈和老舊購物中心的升級改造成為行業發展的重要機遇。通過城市更新和改造項目，可以提升購物中心的硬件設施和服務水平，滿足消費者對于高品質購物體驗的需求。

大趨勢中，購物中心行業的機遇有以下幾個特征：從供給端看，全球接近70%的主要消費品產能都在中國。從需求端看，中國的消費者正在變得成熟，“買東西”不再是消費的第一需求，大家更愿意在個性、體驗和精神價值上面花更多的錢。從生態圈看，未來購物中心會與商戶、消費者、投資方、城市運營方等方方面面的生態伙伴建立更加穩固緊密的聯系。針對這些變化，他提出購物中心的應對策略：第一，強韌自身筋骨，把內功做好;第二，創新。基于人做變革，將消費者共同的愛好延伸到品牌活動、線下商品或者商場，把人、場、商場連接在一起;第三，流量。要建立客戶服務大平臺，通過前臺、中后臺的打通實現會員體系全面橫向拉通。

智慧城市建設為購物中心行業的智慧化升級提供了契機。通過與智慧城市的融合發展，購物中心可以實現智能化管理、智能導購、智能安防等功能，提升運營效率和服務質量。同時，智慧化升級還有助于提高購物中心的競爭力，滿足消費者對于智能化服務的需求。

跨界合作與創新：跨界合作與創新是推動購物中心行業發展的重要途徑之一。通過與其他行業的合作和創新融合，可以拓展購物中心的業務范圍和增加消費場景，提升消費者的購物體驗和粘性。

欲了解更多關于購物中心運營行業的市場數據及未來行業投資前景，可以點擊查看中研普華產業院研究報告《2024-2029年中國購物中心運營行業市場分析及發展前景預測報告》。

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