中國住宅空置率比日本還高 對房價影響到底有多大？

• 2018年6月19日 WuYaNan來源：新藍網 1425 94
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  2018-2024年中國裝修行業市場前瞻與未來投資戰略分析報告

  裝修行業研究報告中的裝修行業數據分析以權威的國家統計數據為基礎，采用宏觀和微觀相結合的分析方式，利用科學的統計分析方法，在描述行業概貌的同時，對裝修行業進行細化分析，重點企業狀況等...

談到房地產改革方向時，楊偉民提到，我國無論是城市、城鎮還是鄉村住宅的空置率都相當高，比日本高度老齡化老子化城市化的國家還要高。

二，房地產要加快建立新的住房制度和市場化調控機制

前期房地產市場已經積累了一些風險，近期又亂象叢生，成為最容易引爆風險的定時炸彈和看得見的灰犀牛，目前行政性措施已經不能根治，必須在六方面同步加快改革。一，改革政府壟斷住宅用地體制，房價過高的城市既要在現有的渠道增加住宅用地，也要擴大住宅用地供應主體，農村集體建設用地規劃的工業用地都可以用于居住，我國工業用地和開發區總量偏大，城市居住用地比例偏低，難以滿足城市化的需要和人民對美好生活的需要，我們經常說調結構，但調結構不僅要調整產業結構，更要調整空間結構，空間結構調整的基本方向就是減少工業用地，增加城市居住用地，這是方向之一，這是解決高地價的根本;二，改革房地產商壟斷住宅供應的體制，應增加商品住宅市場供應主體，符合規范的前提下，允許小城市和小城鎮自然人合作建房，允許非房地產企業在取得土地使用權的土地上建設商品房和租賃房，現在只是允許了建租賃房，允許農村集體經濟組織在自有建設用地和整理的閑置宅基地建設商品房和租賃房，允許大城市周邊生態修復企業在修復的生態用地上開發一定比例的低密度住宅等等;三，改革售多租少的結構，實行租購同權制度，實行鼓勵租賃市場財稅金融政策，比如降低租金稅費，通過稅收等經濟辦法，使空置存量住宅進入到租賃市場，在中央財辦曾經請有關單位通過對用電量對全國住宅的空置情況進行了摸底調查，結果顯示我國無論是城市、城鎮還是鄉村住宅的空置率都相當高，比日本高度老齡化老子化城市化的國家還要高，日本是13%，中國是多少我就先不說了，當然比日本要高，這很不正常，說明用來炒的房子還真不少，有關部門應該進行制訂空置住宅標準，定期公布全國和各地的空置率引導預期，現在我們在頻頻的調控房地產市場，但底數不清，怎么調控，就像GDP不清楚你怎么調控，怎么進行宏觀調控。四，改革房地產稅，就像改革政府工作報告已經明確了，因為有時間限制詳細不說;五，改革住房公積金制度，逐步將現行強制性住房公積金改為自愿繳存，設立政策性住宅金融機構，對自愿繳存的給予低息貸款等支持，有利于減輕企業負擔，現在大家都說五險一金太高;六，改革農村土地制度，改革農村集體建設用地的產權制度，賦予農村集體經濟組織對集體土地的完全所有權，政府不再征收農村集體建設用地，所有權人也就是農村集體經濟組織在符合規劃的前提下可以自由確定土地用途，包括建設商品住宅，前提是符合規劃，不符合規劃就變成小產權了，改革農村宅基地制度，目前農村空置宅基地有3000萬畝，相當于城市建成區總面積的37%，因為我國城市當中居住用地一般在城市建成區30%左右，比現有城市當中所有的住宅用地總量都要多，這是一種資源的極大浪費，如果拿出一小部分轉到城市就可以大幅度降低地價，應賦予農戶對宅基地充分的用地物權，可以流轉、抵押等，總書記講，現代化經濟體系包括商品和要素自由流動平等交換的市場體系，有關部門應按照總書記確定的方向，加快推動城鄉人口和土地的自由流動，允許農村人進城落戶，用出售宅基地使用權的收入在城市購房，允許城市人下鄉購買宅基地使用權，這樣才能建立城鄉一體的土地制度、戶籍制度，最終才能實現總書記所說的建立現代市場體系。以上改革不是一個部門能完成的，若仍是按現在的方式各部門分頭制訂改革方向，往往思想不一，出臺時機不一，很可能最后事倍功半，所以應該盡快重新成立一個住宅制度改革領導小組，組織制訂住宅制度改革的總體方案，協調相關單向改革等等。

三，地方政府債務要嚴控增量，逐步化解存量

地方政府法定限額債務總體可控，但隱性債務規模過大，增長過快，底數不清，風險不可測，一要嚴控隱性債務增量，中央正在研究制訂相關辦法，地方政府金融機構和相關的國有企業都要問責，因為地方政府要保增長惠民生，金融機構要賺錢，國有企業要做大，三者都是預算軟約束，風險軟約束，所以地方政府的債務不能單追究地方政府的責任;二穩妥化解存量，擴大地方政府法定債務規模置換部分隱性債務，防止過多出現半拉子工程，多年積累的隱性債務不是短期能夠化解的，所以在化解的時候不要一刀切，不要急于求成;三地方政府要有風險觀，不能只求政績不管風險，只借錢不還錢，也不能把今后幾屆政府子孫后代的事都干了;四理順中央和地方政府財稅關系，發揮中央和地方兩個積極性的大方針，多給地方一些稅種，賦予地方一定稅權，減少中央地方共享稅比例，減少轉移支付，讓地方政府權責更加一致起來。

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