二手房市場涼涼了 深圳樓市新政意見稿

• 2018年11月26日 ZhouXun來源：央視網 樂居找房 676 39
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  投資與產出不成正比，房地產咨詢企業如何做出正確的投資規劃和戰略選擇？

  房地產咨詢，主要是應投資者、消費者和房地產經營者（土地、房產開發商、經營者）的要求，就投資環境、市場信息（供求信息、客戶資信等）、項目評估、質量鑒定、測量估價、購房手續、相關法律等...

如今《意見稿》提出，出租住房的，應當以原始設計的臥室或者起居室為最小出租單位，且人均租住建面不得低于6平方米。

在調控政策的實施下，一線城市的樓市降溫態勢更是明顯。

以深圳為例，今年10月份，深圳市新房成交量環比下降18.3%，每平米成交均價5.4萬元左右，環比微跌。

而二手房市場更是表現冷清，一些中介甚至表示，他們已經半年沒有接單了。

深圳二手房量價走低 房產中介難開單

記者來到深圳市福田區某房產中介門店，這里的中介告訴記者，由于成交量一直處于低迷的水平，目前二手房價格已經出現了松動，不少業主現在都將自己手中的價格下調10%左右，甚至有15%，即使在這樣的下調幅度下，二手房成交量依然沒有上升的趨勢。

深圳鏈家房地產中介 王軍：這套房子面積是一百平，業主從7月份放盤650萬元到現在的590萬元成交，降幅大概在接近10%這樣的比例。

王軍告訴記者，目前市場上不少新房樓盤都在打折，價格甚至比二手樓盤更加便宜。

深圳某新房樓盤銷售人員：現在的折扣是認購有95折，還有就是促銷的97折，在規定時間內，交齊首期款還有一個98折。95、97加98折，等于差不多9折。

由于二手房量價的持續低迷，市場上的中介人員也在流失。陳紹喜十月底剛剛從做了七年的房地產中介公司辭職，他告訴記者，自己已經半年沒有成交二手房了。

深圳某房地產前中介 陳紹喜：今年市場一直不好，我們也是很努力地推介，但是成交量非常小，成交少工作壓力大，所以就選擇辭職休息。

業內人士認為，自“7.31新政”以來，深圳的二手房市場出現了明顯的降溫態勢。深圳規土委數據顯示，10月深圳市二手房網簽4524套，環比下降17.6%。

價格方面，深圳貝殼研究院數據顯示，深圳10月樣本樓盤均價為58429元/平方米，環比下跌0.6%，同比上漲4.7%，漲幅收窄。

10月用于編制指數的100個熱點樣本樓盤中，上漲樣本占比27%，基本持平;下跌樣本占比37%，明顯擴大;持平樣本占比縮減至36%。

合同違約風險大 深圳二手房面臨調整期

除了樓市行情的整體疲軟，以及新房限價的影響，還有哪些原因，導致深圳的二手房交易放緩呢?未來的二手房市場又將面臨怎樣的走勢呢?

深圳市民王女士最近想買一套小戶型四十平米左右的公寓，雖然近期二手房市場的降價幅度較大，但總價還是超過了她的預算，王女士最后還是放棄了購買。

深圳市民 王女士：因為我現在只能買那種小面積的，300萬元以內的，所以這個價格可能對我來說還貴。

像王女士這樣持續觀望的買家并非個例，除此之外，合同成交周期較長可能引發的違約問題，也成為二手房交易放緩的原因之一。

深圳美聯物業地產 孫佳彥：因為合同期是半年，但是在這個過程當中，賣家可能又去借了小額貸，甚至有些業主可能拿了房子去做了股權質押，所以就導致到了年底的時候，所有的人都在等回籠資金，去填貸款，但是一旦回不來，就變成了連環違約。

業內人士認為，深圳二手房已經持續了相當長時間的價格上漲，目前到了需要調整的時候了。而從二手房交易的情況看，市場仍會維持降溫態勢。

深圳樓市新政意見稿?

關于隔斷房改造

目前市場上，不論是租賃企業抑或是小業主，普遍存在隔斷房，N+1房等行為。而如今《意見稿》提出，出租住房的，應當以原始設計的臥室或者起居室為最小出租單位，且人均租住建面不得低于6平方米。禁止將原始設計的臥室或者起居室再次分割搭建后出租，此外，廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間，也不得出租用于居住。

另外，根據《意見稿》，房屋租賃合同訂立后15日內，租賃當事人應當持以下材料到房地產所在地的房屋租賃主管部門辦理租賃合同備案;出租人向承租人收取的租賃保證金不得超過兩個月租金。

而深圳的房屋租賃企業應當自領取營業執照之日起30日內，持在深圳市注冊的營業執照、法定代表人或者負責人的身份證明、固定服務場所證明、主管部門規定的其他材料等材料到主管部門辦理備案。

《意見稿》明確列出的租賃企業禁止性經營行為多達十余項，其中包括提供虛假來源證明材料出租房屋、暴力驅逐承租人、強制或者變相強制服務并收取費用、通過簽訂霸王條款等方式哄抬租金或克扣保證金等。結合此前惹得輿論沸騰的租金貸事件，強制或者誘導承租人使用或者捆綁租賃貸款支付房租、違規使用銀行貸款等租賃融資惡性競爭、搶占房源等行為亦受到禁止。

目前，深圳的租賃企業已深入城中村拿房、改造、出租，而對此，《意見稿》提出農村城市化歷史遺留違法建筑(歷史違建)經房屋結構和消防安全檢驗合格，并符合地質安全條件的，可以按規定辦理房屋租賃的相關手續。房屋無法滿足安全使用要求的，不得出租、進行經營性活動。

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