經濟數字化趨勢突出，房地產策劃代理行業如何借力發力，企業如何邁出更大一步？
隨著房地產策劃代理行業競爭的不斷加劇，大型企業間并購整合與資本運作日趨頻繁，國內外優秀的房地產策劃代理企業愈來愈重視對行業市場的分析研究，特別是對當前市場環境和客戶需求趨勢變化的深...
中新經緯客戶端從諸葛找房數據研究中心發布的最新《百城二手住宅均價報告》獲悉，上周(12月3日-12月9日)，百城二手住宅掛牌均價為15136元/平方米，環比下跌0.54%，下跌城市達69個，平均跌幅0.91%。據諸葛找房此前數據，截至11月，百城二手房均價已連續三個月下跌。
近七成重點城市二手房價下跌 廣東這個市跌幅居首
中新經緯客戶端從諸葛找房數據研究中心發布的最新《百城二手住宅均價報告》獲悉，上周(12月3日-12月9日)，百城二手住宅掛牌均價為15136元/平方米，環比下跌0.54%，下跌城市達69個，平均跌幅0.91%。據諸葛找房此前數據，截至11月，百城二手房均價已連續三個月下跌。
近七成重點城市二手房價下跌
諸葛找房分析師指出，隨著調控的深化，二手住宅市場熱度持續下降，連續三周掛牌均價下跌。根據上述報告，上周百城二手房均價較前一周環比下跌0.54%，跌幅擴大明顯。其中，下跌城市達69個，平均跌幅0.91%;上漲城市31個，平均漲幅0.51%。
中新經緯客戶端梳理發現，惠州(-1.45%)、北海(-1.44%)、許昌(-1.41%)、德陽(-1.11%)、南通(-1.08%)、沈陽(-0.99%)、煙臺(-0.99%)、貴陽(-0.95%)、泰安(-0.93%)和廊坊(-0.91%)等十個城市二手房均價環比跌幅最大。
此外，泉州(1.55%)、嘉興(1.38%)、連云港(3.140, 0.00,0.00%)(1.30%)、鹽城(1.28%)、上饒(1.23%)、東莞(1.03%)、鞍山(1.00%)、開封(0.93%)、丹東(0.92%)和銀川(0.92%)等十城為二手房均價漲幅榜前十。
惠州跌幅居首 深圳后花園成“睡城”
中新經緯客戶端注意到，在跌幅榜Top 10中，惠州以1.45%的跌幅居于首位。
11月15日，國家統計局發布的2018年10月份70個大中城市二手住宅銷售價格指數數據顯示，惠州二手房價格環比上漲0.5%。12月初，諸葛找房發布的11月百城二手房均價數據顯示，惠州二手房價格環比下跌1.11%。
每日經濟新聞12月3日報道，在幾年樓市熱炒后，被稱為深圳后花園的惠州，如今已淪為雙城生活的“睡城”，本地人買不起，外地人不想炒。報道指出，有客戶想出手惠州地鐵口的房子，以低于市場價兩三千的價格掛出，很久無人問津。
而據報道，此前就有惠州相關樓市專家指出，調控的深化正在有效擠壓出前期不斷涌入的投機購房需求，市場正在理性回歸。上述報道提到，惠州市房地產市場監督工作領導小組辦公室主任、市房管局局長袁貴平表示，惠州堅持市場調控不動搖，也將不斷推動調控的精準化，因地制宜、因時制宜維護市場的穩定健康。
全線城市均價普遍下跌 一線均價是三四線5倍多
不僅惠州二手房均價受調控政策影響降溫，北京、廣州等一線城市也有類似情況。
央視財經昨日(10日)報道，多名房地產中介經紀人表示，政府對樓市的總體調控和相關金融政策的出臺，致二手房市場降溫明顯。報道指出，北京部分地區的二手房價格已出現松動，11月份廣州二手房交易市場則比較低迷。
根據諸葛找房數據，目前全線城市二手房均價普遍出現下跌。
分城市等級來看，一線、二線、三四線城市掛牌均價全線持續下跌，二線及三四線城市下跌最大。一線城市二手住宅均價57633元/平方米，均價環比下跌0.46%;二線城市二手住宅均價18541元/平方米，環比下跌0.56%;三四線城市二手住宅均價10692元/平方米，環比下跌0.55%。
中新經緯客戶端根據上述均價計算發現，一線城市二手房均價是二線城市的3.11倍，是三四線城市的5.39倍。
分區域來看，各區域掛牌均價均有所下降，東部領跌，環比下跌0.63%。中部和東北掛牌均價也繼續下降，且跌幅進一步擴大，分別環比下跌0.55%、0.57%。西部地區跌幅有所收窄，環比下跌0.10%。
如是金融研究院高級研究員楊芹芹接受采訪時表示，從需求端看，房地產市場調控依舊較為嚴格，商品房銷售整體處于下行周期，銷售情況不太樂觀。
58安居客房產研究院首席分析師張波認為，2019年一線城市將表現為“價穩量降”，二線城市中的部分熱點城市降溫可能加速，不排除部分城市房價出現較為明顯的波動，但更多的二線城市將呈現出緩慢降溫趨勢。
樓市寒冬背面:中小房企黯然離場
今年9月萬科掌門人郁亮在月度例會上喊話“活下去”。此前一年萬科小米意向合作建房失敗，此后3個月小米聯合華潤在北京昌平拿地。
這是第一次，被地產圈視為買方的互聯網企業拿了一塊住宅用地。
互聯網巨頭們已趁勢入局房地產，阿里、京東、蘇寧布局租賃市場，京東和小米又開啟自用地產模式。
這種熱情隱藏在房地產市場的寒意之下。恒大、萬科、碧桂園等龍頭房企忙著轉型“去房地產化”，中小房企則紛紛離場。房企拿地的態度從未如此謹慎，土地“流拍”潮再次來襲。
目前為止，連續三個月25家傳統的龍頭房企拿地金額低于千億元，四年來尚屬首次。據8號樓工作室統計，就在兩年前，他們僅用了5個月拿地金額就超過了2600億元。
小米涉足住宅用地 京東瘋狂拿地
2018年11月5日，作為互聯網科技公司的小米拿地在清冷的地產圈摩擦出了一絲熱度。
根據北京市住建委官網顯示，北京昌平區沙河鎮一宗公建混合住宅用地現場拍賣，最終被廣州小米通訊技術有限公司和北京潤置商業運營管理有限公司聯合體(華潤置地持股100%)以26.57億元的底價摘得，成交樓面地價為19356元/平方米。
這宗F2公建混合住宅用地地塊位置一般，但這是小米首次涉足住宅用地，在互聯網企業拿地中十分罕見。在此之前，互聯網企業拿的都是商業用地。
有分析認為，小米很大程度上是想要布局智能家居領域。
實際上，小米拿地意圖布局智能家居是有跡可循的。2013年至2015年，小米CEO雷軍一共5次在微博上喊話：“小米不做房地產。”
最近一次否認進軍房地產是在2015年2月。雷軍發微博公開表示，“小米一直強調專注核心業務，不考慮進入家裝或房地產等業務。”
不過，2014年雷軍旗下的順為資本以1億元投資長租公寓品牌“YOU+國際青年公寓”。2015年初，6000萬領投創業公司互聯網家裝平臺愛空間。雷軍當時發微博稱其“嘗試用小米模式改造家裝市場。”
2017年3月，據《經濟觀察報》報道，小米和萬科進行合作建房的意向合作，后因小米員工購買無法獲得產權和房本等原因，萬科與小米的合作才不了了之。
在房地產砸錢最多的互聯網企業是京東。
根據京東2016年財報披露，截至2016年底，京東已在全國15個城市拿下390萬平方米土地，合5850畝。據中國網統計，截至2017年8月，京東在全國超20個城市拿地或簽約土地超過10000畝。
2017年到2018年，樓市調控加碼沒有讓京東停止拿地，反而更甚從前。2017年初，京東以38.5億競得北京經濟開發區一宗商業用地。之后不到1個月，京東又看準了廣東東莞一宗54萬平米的地塊。在今年“618”電商大促前，京東以18.3億元的價格再次在亦莊拿地。
“京東主動拿地，與京東建立物流基地的態勢有關。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，京東、小米等自用地產開發模式，在降低成本的同時，也因獲得公眾的較大關注降低了營銷成本，尤其是互聯網企業結合智慧社區、智能家居等概念，未來將有較好的市場表現。
嚴躍進認為，在傳統開發商遭遇發展瓶頸之際，類似京東、小米等互聯網和房企合作，形成創新的開發和經營模式將成為一種大趨勢。“可以預見的是，一旦小米將智能家居領域做到位，這種自用地產開發模式將有可能被復制。”
互聯網巨頭入局 中小房企離場
京東和小米是互聯網企業中為數不多花真金白銀拿地的“實干派”。其他有實力的互聯網企業也在以不同姿勢入局，在房地產領域逆勢而上。
2017年8月，阿里巴巴在杭州建立全國首個智慧住房租賃平臺，率先布局租賃市場。
2個月后，京東成立房產事業部，宣布正式進軍房地產市場，京東商城App的房產類目上線。
緊接著，騰訊與深圳市政府聯手打造深圳市住房租賃交易服務平臺“深圳智慧租房”，布局租賃市場。
今年8月，蘇寧高調推出“蘇寧有房”業務，入局二手房經紀市場。
阿里、騰訊、京東等互聯網巨頭雖然入局姿勢各有不同，但都有野心爭做房地產平臺的服務商。
比起這份熱情，房地產市場實際上有點悲涼。
“活下去。”2018年9月底，萬科掌門人郁亮在月度例會上喊話，悲觀氣氛在房地產市場彌散。前一年萬科與小米合作建房失敗，喊話三個月后小米成功拿下一塊住宅用地。
據中原地產數據顯示，2018年9月、10月、11月，連續三個月25家龍頭房企拿地金額低于千億元，近四年來尚屬首次。
8號樓工作室根據中原地產提供的數據統計，2年前的2016年前5個月25家龍頭企業拿地金額就超過了2600億。地王數量高達152宗，遠超2015年全年的95宗。中原地產首席分析師張大偉當時說，在拿地成本增加近一倍的情形下，這些房企瘋狂拿地猶如“賭命”。短短兩年，這種景象已不再。
房地產調控對信托基金監管環境的收緊、棚改貨幣化的落潮，頭部房企忙于更名進行多元化轉型，中小房企的存活更為艱難。
據渤海證券研報指出，2018年以來已經有多家中小型房企被并購。中天城投在2017年4月更名為中天金融后，同年8月宣告資產重組，今年3月最終斷定以246億元出售中天城投悉數股權，完全脫離原有地產事務。
2018年也是全國房地產市場調控政策最多的一年，累計調控次數達400余次。在房地產市場的成交下行行情下，房企的資金鏈也面臨著巨大考驗。與此同時，銀行批貸環境對房企的審核資質并沒有放寬松，這也使得2018年成了房企最缺錢的一年。
原因疊加，傳統房企拿地愈發謹慎。以北京為代表的一線城市平均溢價率下降明顯。
據中原地產研究院的數據顯示，2018年以來，北京成交的8宗純商服地塊平均溢價率只有5%，大部分地塊是底價成交，很少有開發商敢拿地。
盡管拿地的溢價率在降低，土地流拍的情況還是不能避免。據不完全數據統計，2018年前7個月，一線城市土地流標共有13宗，創下2012年以來的新高。不僅一線城市土地流標，2018年前7個月，全國房地產市場土地流標共796宗。
買方賣方聯合拿地 開啟互聯網自用地產模式
小米在北京昌平區拿下住宅用地的消息就在這個時候投進了房地產市場的冷水里，這被一些分析人士認為是房地產市場“變形”的轉折點。
小米聯合華潤拿的這宗地共建面積高達96090.4平方米，住宅部分僅41181.6平方米。對開發者來說利潤最大的住宅部分面積僅占30%，且該地塊的自持年限為20年，開發者資金回流速度也較慢，這在拿地條件中屬于比較苛刻的。
最值得關注的是此次的拿地模式為華潤聯合小米拿地。
為何互聯網科技企業要聯合房企拿地?張大偉分析，在雙方的合作中，小米有大量的需求在其中，小米與華潤的合作可以降低購買商服項目的成本。而對于華潤來說，在房企資金鏈短缺的大背景下，聯合拿地能夠降低資金成本，增加開發住宅項目的利潤。
張大偉也指出，各家房企都想在激烈的競爭中生存，房地產行業聯合拿地也逐漸成了市場主流。近兩年來，北京80%的土地是聯合體拿地，但這些合作拿地都是房企之間的合作。
“小米與華潤首次實現了買者和賣者的合作拿地。這種模式的核心競爭力是將商服土地銷售難的問題前置，合作雙方在獲得拿地的資金優勢的同時，還不用再考慮銷售難題。”
嚴躍進表達了類似的觀點，“這是一種自用地產模式”，他說，“可以預見的是，一旦小米將智能家居領域做到位，這種自用地產開發模式將有可能被復制。”
嚴躍進表示，這種自用地產開發模式在其他行業的應用十分普遍。一種情況是，企業將拿來的地塊用于工業用地或者產業用地;另一種情況是，企業拿地后用于蓋辦公樓。與這類傳統自用模式不同，小米等互聯網企業的自用地產開發模式，會與開發商有戰略合作、進行概念層面上的布局。例如，小米或將聯合華潤打造全新的智慧社區，布局智能家居等概念。
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