前11月全國土地出讓收入53362億元 國家發改委劃定房企融資標準線

• 2018年12月14日 FanTianQing來源：新浪新聞、東方財富網 1225 79
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  在機遇與挑戰中把握房地產金融行業趨勢，才能從中取勢得到更好的發展！

  房地產業作為一個資金密集型行業，對金融有很強的依賴性。與房地產相聯系的房地產金融是指在房地產開發、建設、經營、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服...

前11月全國土地出讓收入53362億元，國家發改委劃定房企融資標準線。

12月13日，國家財政部公布11月財政收支情況。數據顯示，前11月土地出讓收入53362億元，同比增28.9%。

國家財政部數據亦顯示，土地和房地產相關稅收中，契稅5263億元，同比增長18.9%；土地增值稅5216億元,同比增長13.9%；房產稅2625億元，同比增長8%；城鎮土地使用稅2204億元，同比增長0.1%；耕地占用稅1159億元，同比下降25.6%。

中原地產研究中心統計數據顯示，11月在多個熱點城市賣地井噴的影響下，一二線40大城市賣地金額出現明顯的環比上漲，合計賣地金額2360.13億，環比10月上漲了10%。

在各地加大推地力度的同時，宅地流標的情況也愈發突出。

中原地產研究中心數據顯示，今年前11個月土地流標刷新紀錄。截至11月29日，一二線城市住宅土地流標282宗，同比增長143%，且是近6年來最高紀錄。

不僅僅是一二線城市，三四線城市土地流標也處于高位。數據顯示，截至11月29日，三四線城市流標住宅土地944宗（2017年為766宗）。

另據中指院數據顯示，從流拍地塊宗數占比來看，流拍宗數占總推出宗數的比重為6.9%，達近年來較高值。全國住宅用地零溢價成交地塊共12828宗，占總成交地塊宗數的比重為57.3%，較去年同期提升2.0個百分點。

業內人士稱，土地市場流拍有很多因素，有一種因素在于供地規模較大，這使得土地流拍的概率增加。另外地價本身還是上漲，這也會使得土地出讓金有較為明顯的同比增長態勢。

中原地產首席分析師張大偉指出，整體看，各地的土地出讓金依然刷新紀錄，但流標的現象已經越來越多。

張大偉稱，土地配建復雜，地塊非熱門區域地塊都是流標的原因。以北京流標的住宅土地為例，地塊處于遠郊區，而且地塊有多重復雜的屬性，導致房地產企業拿地意愿不強烈。

其次，房企資金壓力逐漸出現，從2016年9月30日開始，全國一二線城市嚴格調控，這種情況下，房企資金壓力越來越大，雖然整體銷售依然處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對非優質地塊的積極性降低。疊加最近各種企業的融資壓力大，使得房企拿地積極性持續下調。

張大偉表示，部分地塊掛牌價格過高，也是出現流標的主要原因之一。目前看，雖然土地流標依然不是主流，流標土地占比依然非常低，但隨著樓市的繼續降溫持續，預計2018年下半年市場降溫下，土地流標可能繼續明顯增加。

中指院報告認為，整體來看，受市場需求端、供應端、金融端等多維度監管的持續推進，調控效果穩固延續，市場預期轉向，房地產市場繼續進入調整通道，一線城市房價也在經歷長時間橫盤后率先進入調整，預計未來整體房地產市場將進一步承壓；一線城市供應明顯增加而房價預期松動，預計成交量受低基數影響低位回升，而價格繼續小幅下調的可能性較大；二線城市內部行情周期輪動，其整體市場調整幅度將相對緩和；而多數普通三四線城市在各線中需求的支撐基礎最為薄弱，在市場調整周期其面臨的壓力較為嚴峻。

國家發改委劃定房企融資標準線

據澎湃新聞報道，12月12日，國家發展和改革委員會發布《關于支持優質企業直接融資進一步增強企業債券服務實體經濟能力的通知》(以下簡稱《通知》)，支持建筑業、房地產業營業收入大于300億元的企業進行發債融資。

《通知》提到，國家國家發改委將支持信用優良、經營穩健、對產業結構轉型升級或區域經濟發展具有引領作用的優質企業發行企業債券；符合條件的企業申報發行優質企業債券，實行“一次核準額度、分期自主發行”的發行管理方式；優質企業債券實行“即報即審”，安排專人對接、專項審核。

國家發改委重點支持符合以下條件的優質企業：首先是主體信用等級達到AAA。其次，主要經營財務指標應處于行業或區域領先地位。第三，生產經營符合國家產業政策和宏觀調控政策。第四，最近3年未發生公司信用類債券或其他債務違約，且不存在處于持續狀態的延遲支付本息事實。第五，最近3年無重大違法違規行為，未納入失信黑名單。第六，報告期內財務報表未被注冊會計師出具否定意見或無法表示意見，如被注冊會計師出具保留意見的，保留意見所涉及事項的重大影響已經消除。第七，國家發改委為優化融資監管制定的其他發行條件。

在參考標準中對于房地產企業的要求為，資產總額大于1500億元，營業收入大于300億元，不超過所在行業資產負債率重點監管線；未明確重點監管線的，原則上資產負債率不得超過85%。

根據國家發改委在文件中的要求，資產總額、營業收入可按照企業最近一年經審計財務數據或最近三年經審計財務數據的平均數進行計算，取孰高。申報企業原則上應同時滿足該兩項指標。而資產負債率按照企業最近一年經審計財務數據計算。

澎湃新聞在統計了2017年銷售額排名前20的房企后發現，資產負債率超過85%的房企有9家。其中，資產負債率超過90%的有兩家，分別為中南置地和融創中國。另外7家負債率超過85%的分別為，綠地控股、碧桂園、正榮地產、中國恒大、新城控股、陽光城和泰禾集團。

在2017年銷售額排名前5的房企中，僅有萬科和保利地產的負債率未超過85%。碧桂園的負債率為88.8%，中國恒大的負債率未86.2%，融創中國的負債率則高達90.2%。

有房企投資人士對澎湃新聞表示，事實上并不能說這是國家發改委對房企融資的支持。“這樣融來的錢是不能進行商業地產項目投資的，只能做像租賃住房、保障性住房和棚改這一類的項目。”但同時，該人士表示，現在也有不少開發商在做租賃住房的項目，融資可以適當的緩解一下房企在這類項目上的資金。

國家發改委在《通知》中提到，申報材料應明確債券募集資金禁止投向領域，形成“負面清單”。“負面清單”包括但不限于：將募集資金借予他人，用于房地產投資和過剩產能投資，用于與企業生產經營無關的股票買賣和期貨交易等風險性投資，用于彌補虧損和非生產性支出。

13日，國家國家發改委主管的《中國經濟導報》援引參與文件撰寫的權威人士的話稱，國家國家發改委對貫徹落實黨中央、國務院關于房地產調控的決策部署是堅決的、一貫的，也是非常嚴厲的，這一點在企業債券融資方面也是一致的。按照中央關于房地產長效機制建設的精神，目前國家國家發改委企業債券只支持棚改、保障性住房、租賃住房等有限領域的項目，不支持商業地產項目。這幾年，企業債券在貫徹執行國家房地產調控方面的政策沒有變化。

因此，從這個角度來說，本次支持優質企業直接融資的文件也是過去房地產調控的延續，商業性房地產項目融資仍受到嚴格限制。

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