兌現利潤承諾倒計時 光明地產一個月轉讓四項目

• 2017年10月20日 FanTianQing來源：鳳凰網 1484 98
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“回籠資金的需求以及對項目價格的評估是兩個重要的因素。從資金回籠的角度看，這或為光明地產降低當前一些財務指標，類似負債規模等做準備。而從項目評估角度看，不排除其認為此類項目屬于當前價格相對偏高、拋售是有利的?！痹谝拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進看來，

兌現利潤承諾倒計時

在短短一個多月的時間內，光明地產對旗下部分資產進行出售，這不免引起人們的注意。對于出售資產的原因，光明地產的解釋是，符合上市公司經營戰略發展以及產業結構調整的需要。此外，也有利于上市公司快速回籠資金，提高凈利潤，進一步降低資產負債率。

“回籠資金的需求以及對項目價格的評估是兩個重要的因素。從資金回籠的角度看，這或為光明地產降低當前一些財務指標，類似負債規模等做準備。而從項目評估角度看，不排除其認為此類項目屬于當前價格相對偏高、拋售是有利的?！痹谝拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進看來，光明地產拋售資產的行為可以被解讀為資產結構的調整。

以上述東恒海鑫為例，接手該資產的泰禾公告稱，東恒海鑫今年前7個月的營業收入為1631萬元，營業利潤為-344萬元，凈利潤為-296萬元。2015年和2016年的凈利潤則分別為-8091萬元和-5317萬元。截至2016年12月31日，恒海國際花園別墅1期、2期、3-2期已開發且基本銷售完畢；待開發土地面積約37.4萬平方米，均為住宅，物業類型有別墅及小高層，預計可售面積約22.5萬平方米，項目地塊已取得國有土地使用權證?！按隧椖繉τ诠饷鞯禺a來說是不賺錢的買賣，而對于泰禾來說是適合發展高端住宅的資產，因此算是各取所需?！庇胁辉妇呙纳虾７康禺a人士坦言。

不過，市場上仍有另一種解讀認為，光明地產短時間內“賣子”的背后也有沖刺“利潤承諾”的壓力。

據悉，2015年光明集團旗下上市公司海博股份公布重組方案：原本主營出租車業等業務的海博股份，將把物流之外的業務置出上市公司，同時注入農房集團100%的股權和農房置業25%的股權。由此，光明集團旗下房產板塊結束“上市長跑”，實現曲線上市。

彼時，光明地產在重組公告中提到：“農房集團全體股東承諾本次重組實施完畢當年及之后兩個完整會計年度，農房集團合計實現的實際凈利潤不低于利潤補償期間內預測凈利潤的合計數，即農房集團2015-2017年合計實際凈利潤不低于35.125億元，承諾方為控股大股東光明食品集團?！?/p>

查閱光明地產財報發現，2015年該公司實現營業收入123億元，凈利潤為5.1億元；2016年光明地產營業收入同比增67%至207億元，凈利潤漲幅達到98%至10.11億元。過去兩年的凈利潤合計為15.21億元。2017年上半年，光明地產實現歸屬于上市公司股東的凈利潤2.6億元，同比增長82.94%；實現營業收入59.39億元，同比增長24.22%。

相加上述數字可以得知，2015年至今年上半年光明地產凈利潤累計為17.81億元，與35億元的凈利潤目標相差17.19億元，這對光明地產的下半年提出了更為嚴峻的要求。

“凈利潤承諾進入倒計時，光明地產的壓力不言而喻。出售資產在調整資產結構的同時增加凈利潤，從而兌現承諾是非常合理的解釋。畢竟出售上述資產就為該公司帶來15.49億元的凈利潤?！鄙鲜錾虾７康禺a人士分析稱。

凈利潤翻番才可達標

值得一提的是，光明地產兌現利潤承諾不無壓力。完成35億元的利潤目標意味著2017年該公司凈利潤要達到20億元左右，換句話說，光明地產在2017年全年實現凈利潤的同比翻番才能達標。因此也不難理解光明地產官方網站為何會出現《奮戰80天，全面完成三年利潤承諾，全面推進集團轉型升級，集團總部召開再動員大會》的新聞了。

不過，對于以出售資產來完成利潤目標的說法，光明食品集團方面在接受記者采訪時并未予以肯定。只強調“出售該資產符合公司經營戰略發展以及產業結構調整的需要，有利于上市公司快速回籠資金，提高凈利潤，進一步降低資產負債率”。另外，進一步說明稱，2017年上半年數據未經審計，具體三年業績承諾完成情況將根據2017年年度報告出具后，以經審計后的數據為準。

光明地產在2016年財報中也提到了農房集團當年未能實現凈利潤預測，對于原因光明地產表示，除了行業下行、競爭壓力等因素外，光明地產自身開發經營的項目主要集中在上海、江蘇、浙江以及部分三四線城市區域，這些地區受到當地政策和行業調整的影響，一定程度上對市場需求形成了抑制，影響了資金回籠的速度。

在嚴躍進看來，光明地產是一家“低調”的企業，近幾年雖然營收和凈利潤都保持了較快的增長，但是由于長三角投資影響力一直沒有做大，所以推進企業戰略轉型也迫在眉睫。嚴躍進進而介紹，和其他全國布局的房地產企業相比，光明地產正在謀求基于上海本地的戰略轉型，例如在崇明島開發養老地產項目，該項目規劃占地約2000畝。嚴躍進介紹，目前光明地產將主要精力集中在了崇明島開發上，而養老項目又恰恰是投入大、回報周期長的項目，這也將考驗光明地產的長效投入力。

此外，據悉，光明地產提出了三大核心板塊和九大產業模式的戰略布局。三大核心轉型板塊包括特色小鎮、城市更新、冷鏈物流。九大產業模式分為三個系列，小鎮系列包括文旅小鎮、產業小鎮、歷史古鎮；城市系列包括光明產業綜合體、智慧型鄰里中心、文化創意園區；物流系列包括食品冷鏈B2B平臺、冷鏈物流園區、物流配送體系。

在上述上海房地產人士看來，光明地產雖然提出轉型的具體方向，但是轉型需要的是時間，而利潤目標的最后期限只剩下不到3個月。如果不能完成目標，將對該公司的股價帶來直接沖擊。

按照光明地產重組時的計劃，如果出現農房集團在利潤補償期間的實際凈利潤合計數低于承諾凈利潤合計數需履行補償義務的情形，農房集團全體股東同意由上市公司以總價人民幣1元直接定向回購應補償的股份并予以注銷。這是一條具有法律約束力的擔保。

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