2018-2023年版房地產資產置換產業政府戰略管理與區域發展戰略研究咨詢報告
區域產業規劃是地方經濟發展戰略的核心內容，是各級政府部門發展相關產業的“路線圖”，對于區域發展規劃來說，就相當于一張藍圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍圖”，區域才能在有規劃有計...
千方百計降低資本負債率，成為多數房企財務工作的重中之重。
降低負債率
在2018年4月召開的年度股東大會以及年前召開的年終工作會議上，陳順和李明所在的公司董事會和管理層均要求財務部門密切關注負債率。
記者采訪的上述3家房企的資本負債率均超過75%。其中，陳順所在的房企超過80%。
“國資大股東要求，公司今年的重點工作之一就是降低負債率。”李明坦言，這在一定程度上令公司管理層處于兩難抉擇。“降低負債率，就得砍掉一些信貸和發債，縮減債務規模。但公司發展又需要新的資金支撐，需要新的信貸和發債來支撐。”李明表示，為了達到股東的相關要求，公司一段時間沒有拍地，而是忙于消化既有庫存項目，或選擇較輕資產的物業開發或受限較少的商業資產開發。
新借債務方面，多選擇可以在表外體現的永續債。“今年做了一定規模的永續債，不算在當期資產負債表中，一定程度上緩解了負債率的繼續攀升。”李明介紹說。
林亮則對記者表示，永續債對房企資質要求高，發行主體需AA+級以上企業，“通常不是龍頭企業或國資背景房企難以發行永續債”。
中誠評級相關人士向記者介紹，隨著房企融資渠道的緊縮，評級標準也越發嚴格。“我們以前有三個等級的指標。其中，行業狀況、企業整體素質、經營情況、財務情況和償債能力是一級指標；償債能力下的短期償債和長期償債為二級指標；然后關注EBITDA(稅息折舊及攤銷前利潤)全部債務比等三級指標。2018年1月修訂了評級辦法，二級指標取消，三級指標則向上提，細化成二級指標。指標體系扁平化，有利于評級的準確性。以往市場好的時候，更關注經營情況，比如土地儲備面積、區域分布和結構、項目結構等，財務方面關注存貨周轉情況。但現在更關注企業的債務指標，防范金融風險成為重點。”
“一般而言，不同房企的融資結構不同，有的開發貸為主，有的中票為主，有的則信托為主。”某資深地產分析人士對記者表示，在錢越來越貴，企業負債率水平居高不下的背景下，房企受到的影響不盡相同，“比如，以信托為主要融資通道的房企，今年日子可能不好過”。
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