春節樓市熱度上漲 50城二手房成交量增超五成 二手房市場現狀調研

• 黃文玉 2023年1月30日 來源：互聯網 341 15
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二手房是已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產。眾所周知，發展二手房市場對于穩定住房價格，引導梯次消費，實現住房市場的健康發展具有重要的現實意義。

二手房行業市場發展現狀如何?

根據58安居客研究院統計數據顯示，2023年春節期間各線城市找房熱度同比上漲3.7%。二手房市場的暖意則更為明顯。與去年春節相比，2023年二手房看房和買房數量有了明顯提升。從成交量看，貝殼重點50城二手房成交量比去年春節增加了57%。

今年春節期間，二手房帶看量、景氣指數及新房找房熱度等先行指標較去年春節期間有明顯提升。其中，重點50城二手房帶看量較2022年春節期間提升近三成，二手房景氣指數已超越2022年最高水平，二線城市新房找房熱度較春節前一周大漲超兩成。業內人士認為，春節期間因為各地網簽系統暫停，所以數據缺失。從先行指標來看，預計一季度市場會保持復蘇的勢頭，珠三角及京津冀重點城市表現好于其他城市群。

二手房是已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產。它是相對開發商手里的商品房而言，是房地產產權交易三級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。2021年2月，經深圳市政府同意，深圳市建立二手住房成交參考價格發布機制。

根據中研普華產業研究院發布的《2023-2028年二手房行業風險投資態勢及投融資策略指引報告》顯示：

眾所周知，發展二手房市場對于穩定住房價格，引導梯次消費，實現住房市場的健康發展具有重要的現實意義。

2022年12月十大城市二手住宅價格一漲九跌，環比唯一上漲城市為上海，漲幅為0.23%;下跌城市中，南京、重慶環比跌幅較大，均超0.5%。同比來看，十大城市二手住宅價格同比四漲六跌，上海同比漲幅最大，為4.06%;深圳同比跌幅最大，為3.87%。

2021年1-12月，廈門二手房房價總體呈增長趨勢， 2021年12月，廈門二手房房價為51411元/平米，2022年1月廈門二手房房價為51167元/平米，2-4月呈現連續三個月的增長，2022年04月，廈門二手房房價為51228元/平米;同比增長率為2.42%，增速低于平均值6.061%, 增速承壓。作為樓市晴雨表的二手房市場，2021年上半年廈門二手房市場火熱，下半年趨于冷淡，但全年整體成績不錯。從價格方面來看，2021年廈門二手房房價51411元/平米，較2020年低4113元/平米。

2022年，百城二手住宅均價累計下跌0.77%，較2021年由漲轉跌。12月，百城二手住宅均價環比跌幅擴大至0.22%，已連續8個月環比下跌;十大城市二手住宅均價環比下跌0.18%，跌幅較11月收窄0.07個百分點;同比漲幅收窄至0.45%。

根據深房中協統計到的二手房錄得量數據分析，2022年全年，深圳二手房錄得(含自助)26,853套，相比2021年44,375套的錄得量，下降幅度達到39.5%，創下深房中協有二手房錄得量數據統計以來的最低值，二手房錄得量連續2年低于新房成交量，其中僅一、二手住宅交易量比值就已達到1.58:1，新房市場顯然已成為當前深圳樓市的主力。

二手房行業市場相關政策分析

隨著新版網簽系統的上線，深圳新的二手房交易監管規則要求中介行業必須發布“三碼”俱全的真房源，年初各機構都在清查和完善原平臺內的房源信息，故當時市場二手房掛牌量非常少，但隨著各家機構整改完畢，房源掛牌量呈現持續上升態勢。隨著年末市場翹尾行情的出現，業主心態發生變化，有“捂盤惜售”現象，同時疊加疫情防控政策優化后短期內的疫情快速爆發，市場二手房掛牌量出現一定下滑。

2022年以來，在政策上，二手房方面的政策調整尺度相對而言大于新房。目前，關于二手房交易的政策放松主要有4類，一是限售年限的縮短或取消，加快了二手房供應入市。二是稅務方面的優惠，如二手房增值稅免征年限的減少。“十一”前，財政部再度推出“1年內換房退個稅”政策，對市場信心有所提振。三是二手房限購方面的放松，如杭州、南京等地對二手房的購買門檻和限購套數均有不同程度的放松，并且相比于新房而言，二手房放松的尺度相對要大一些，部分城市對本地戶籍家庭購買二手房已經不做限制，對外地客群購買二手房的門檻也降至較為寬松的程度，對需求起了一定的釋放作用;四是“帶押過戶”的推廣，推動了交易過程的簡化。

全國多地推出“帶押過戶”的二手房交易新模式。“帶押過戶”模式為買賣雙方節省了費用、時間，提升了交易安全性，或有利于活躍各地二手房市場。實施二手房“帶押過戶”后，既減輕了過橋資金煩惱，降低了再入市門檻，又增加了買賣雙方更多的可選擇性，降低二手房在市場上的流通成本，進一步活躍房地產市場。

二手房行業市場趨勢走向

2022年，全國樓市下行，二手房市場承壓，15個代表城市二手住宅成交規模同比下降超15%。年內，全國樓市政策環境保持寬松基調，供需兩端政策協同發力穩樓市。12月，中央三次表態，指明2023年房地產發展方向:《擴大內需戰略規劃綱要(2022-2035年)》提出促進居住消費健康發展;國務院重申房地產是國民經濟支柱產業;中央經濟工作會議指出要確保房地產市場平穩發展。當前，房地產市場正處于觸底企穩的關鍵時期。

58同城、安居客發布的《2023春節置業意向報告》顯示，在5年內有置業規劃的人群中，近5成的人打算在1-2年內買房，近3成購房者在近1年內有購房計劃。更是有超過80%的意向購房者有在春節假期期間去看房購房的打算。

統計數據顯示，2023年1月上旬，北京二手房住宅網簽2888套，與2022年1月上旬的2784套接近，高于2022年12月上旬的2247套。過去幾年北京房地產市場的高峰大多出現在3月份，在購房入學等需求帶動下，北京樓市出現“小陽春”的可能性很大。

房地產長效機制實施以來，在各方共同努力下，房地產市場總體運行平穩，基本實現了穩地價、穩房價、穩預期的目標。下一步，將堅決落實中央經濟工作會議部署，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，時刻繃緊房地產市場調控這根弦，全面落實房地產長效機制，強化城市主體責任，因地制宜、多策并舉，促進房地產市場平穩健康發展。

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